Per investire sul mattone i modi sono tanti, anche escludendo l’acquisto diretto di un immobile. Oggi ne analizziamo uno diffuso negli Usa. Si tratta di fondi chiusi ma quotati in Borsa che investono in Reits, Real Estate Investment Trusts, ovvero strutture immobiliari a loro volta quotate, che possiedono e gestiscono proprietà, puntando su progressivi apprezzamenti del capitale e allo stesso su una continua ed elevata distribuzione di profitti. Un esempio in tal senso è Aberdeen Global Premier Properties Fund (sigla AWP – Isin US00302L1089), trattato al Nyse e quindi con valuta di denominazione l’Usd. È regolarmente negoziabile con le normali piattaforme di trading. 

Deve essere chiaro che…  

Si tratta di iniziative finanziarie talvolta con capitalizzazioni modeste (nel caso specifico di 453 milioni di Usd) esposte alle variabili di un settore protettivo quando l’economia non pone problemi ma che diventa rischioso in presenza di tensioni per esempio sui tassi d’interesse o di recessione. Inoltre c’è un fattore da esaminare: in determinate condizioni i fondi di questo tipo possono distribuire – per garantire una continuità di dividendi – quote del capitale. Il rendimento in certi casi diventa quindi uno specchietto per allodole, il che avviene più spesso di quanto non si creda. Fatte queste premesse – indispensabili dato lo strumento – ecco però che ci sono dei punti forti interessanti nell’ottica di una diversificazione di investimento:

  1. Il titolo in questione paga dividendi mensili
  2. Il suo rendimento in corso è stimato sul 9,2%
  3. La volatilità media è elevata, consentendo di abbinare alla performance da distribuzione anche e soprattutto un’elevata variabilità delle quotazioni, Lo dimostra il 2020, anno in cui l’Aberdeen ha registrato un minimo a 2,97 $ e un massimo a 7,01 $.

Partecipazioni molto differenziate

Un aspetto interessante sta nella forte diversità dei Reits su cui il fondo quotato investe. Oltre a quella del settore (residenziale, industriale, commerciale e sanitario) c’è anche la componente geografica, visto che l’esposizione agli Usa è limitata a circa un 50%, mentre il resto è suddiviso fra Paesi di tutto il mondo, dal Giappone alla Germania e dalla Cina all’Australia, per citare i casi più significativi. Questo fatto comporta un vantaggio pure dal punto di vista valutario, poiché attenua il rischio dollaro nei business sottostanti. Un altro tema di cui tenere conto si riferisce naturalmente alla leva finanziaria. Nel caso dell’Aberdeen il dato disponibile la stima sul 10,3%, equivalente a circa 58 milioni di $ su asset di 572 milioni. Ciò significa che l’utilizzo della leva risulta modesto pur in presenza di un rendimento sul 9%. Quest’ultimo fra l’altro corrisponde alla media degli ultimi anni, stimabile in un 9,2%, con massimo nel 2016 all’11,36% e minimo nel 2011 al 7,7%. 

0,04 $ ogni mese

L’analisi del flusso mensile di dividendi segnala una distribuzione in corso di 0,04 $, che alla quotazione di chiusura di ieri a 5,3 $ equivale a un rendimento attualizzato lordo del 9,05%, certamente rilevante ma che non deve costituire il richiamo decisivo nel valutare questo tipo di strumenti. Bisogna infatti considerare che si è comunque esposti alle variabili di un mercato molto sensibile agli umori dell’economia, l’immobiliare appunto, e soprattutto all’andamento del costo del denaro. Nella fase in corso quest’ultimo aspetto è quasi anomalo per positività ma la quotazione del fondo quotato non sembra tenerne realmente conto. La situazione quindi appare favorevole, sebbene in una logica – come per tutti i replicanti finanziari del mattone – di una contenuta quota nell’ambito di un portafoglio improntato al reddito ma pur sempre strutturato su un livello medio-alto di rischiosità.