Cedolare secca: 4 consigli per evitare qualsiasi truffa!

La cedolare secca, banalmente, è un'opzione contrattuale che si può inserire nel documento apposito quando si parla di affitto di un'immobile. Sostanzialmente, viene utilizzata solamente in determinati momenti, il che porta ad intuire come in alcune situazioni non convenga affatto.

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La cedolare secca, banalmente, è un'opzione contrattuale che si può inserire nel documento apposito quando si parla di affitto di un'immobile. Sostanzialmente, viene utilizzata solamente in determinati momenti, il che porta ad intuire come in alcune situazioni non convenga affatto. Avvalersi di questa opzione, infatti, comporta tutta una serie di procedure di cui si deve fare carico il locatore in questione.

Questo, benché anche l'affittuario sia coinvolto in una parte - seppur minima - di responsabilità. A fornirci ulteriori dettagli in merito, tuttavia, è il sito dell'Agenzia delle Entrate, che in breve righe spiega il suo significato a livello basilare. Citando quanto segue, a questo proposito, possiamo venire a conoscenza di ciò:

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). 

Tra i grandi esclusi, possiamo inoltre rinvenire elementi come il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Le due imposte citate, infatti, vanno obbligatoriamente pagate nel momento in cui si va a registrare un contratto. Contratto che in questo caso particolare, per ovvie ragioni, corrisponde ad un documento di locazione.

Tuttavia, al netto di quanto visto viene posto un vincolo che bisogna rispettare. Questo tipo di variante contrattuale, può infatti essere richiesta nel momento in cui ci si accinge ad effettuare la registrazione del contratto in essere. Da quel momento in poi, mancata quell'occasione, le imposte dovute non saranno più rimborsate in alcun modo.

Insomma, in questo contesto particolare la tempistica risulta essere l'elemento più importante in assoluto, per tutta una serie di motivi utili e indispensabili. Maggiori informazioni a riguardo, le possiamo comunque trovare in un video pubblicato sul canale Youtube di Angelo Greco. Nel seguente video, viene approfondita in maniera esaustiva la tematica principale di questo articolo specifico.

Cedolare secca, cos'è?

Nel corso del primo paragrafo di introduzione, ci si è limitati a definire a livello basilare la cedolare secca. Tuttavia, nel corso delle successive righe, questa tematica verrà osservata nello specifico, capendo dunque tutte le eventualità che possono di fatto entrare in gioco.

A fornire maggiori suggerimenti in tal senso, è il sito di Idealista, leader assoluto del settore a cui si fa riferimento, che corrisponde naturalmente a quello immobiliare. Il sito in questione, evidenzia brevemente come questo regime di natura facoltativa, sia una sostituzione dell'Irpef, nonché di tutte le imposte che si manifestano in via aggiuntiva.

Il sito citato, il quale a sua volta riprende la fonte menzionata in precedenza, pone sotto osservazione speciale anche un'altra casistica particolarmente rilevante. Ovvero, la proroga del contratto di locazine. Nel caso in cui si verifichi questa situazione, infatti, bisognerà confermare l'opzione prescelta all'interno della proroga.

In termini pratici, ciò significa che nel momento in cui si andrà a comunicare all'affittuario la proroga ufficiale del contratto, bisognerà anche inserire l'eventuale applicazione del regime di cui si sta parlando. L'eventuale conferma, deve avvenire a sua volta massimo 30 giorni dopo la scadenza dell'accordo scritto.

Rispettando le condizioni elencate, sarà dunque possibile potersi avvalere di questa agevolazione. Tuttavia, come vedremo nel corso del prossimo paragrafo, si parla di cifre di pagamento ben precise, le quali possono fornire tutta un'altra percezione. Quantomeno, rispetto a quella che si è andata a sviluppare in precedenza. 

Oltre a queste informazioni, si è anche fatto riferimento a tutte quelle categorie che possono usufruirne. Ma essendo un argomento piuttosto delicato da trattare, gli verrà per forza di cose dedicato un paragrafo a parte. All'interno del quale verranno fornite maggiori delucidazioni in merito alle varie casistiche che si possono verificare.

Cedolare secca, come si paga?

Per quanto concerne le categorie che sono state citate in precedenza, si può dire come la cedolare secca riguardi principalmente coloro che danno un loro immobile in affitto. Dunque, si parla essenzialmente di proprietari dei suddetti immobili.

A livello economico, invece, si fa riferimento ad un calcolo ben preciso. Questo tipo di imposta sostitutiva, come sostiene anche il sito di Cosedicasa, si applica con un'aliquota corrispondente al 21% sul canone di affitto che viene di fatto stabilito dalle due parti. Per quanto concerne i contratti di locazione, invece, si può ottenere una riduzione fino al 10% per tutti quei contratti che sono stati depositati all'interno di comuni particolari.

Lo status principale che viene dunque preso in considerazione, è quello corrispondente ai comuni che mostrano evidenti carenze di disponibilità abitative. Situazioni per le quali si rende dunque necessaria un'applicazione del genere. Tra i comuni in questione, possiamo citare:

  • Bari
  • Bologna
  • Genova
  • Catania
  • Firenze
  • Milano
  • Napoli

Oltre a questi, ci sono anche tante altre città che vengono incluse in questa sorta di graduatoria ristretta. Oltre alle città prese in esame, si possono conteggiare anche tutti quei comuni che confinano coi nomi raffigurati. Lo stesso discorso, inoltre, vale anche per i capoluoghi di provincia. Nello stesso articolo, viene fatto riferimento anche ad altre casistiche, piuttosto simili a quelle osservate precedentemente.

Nel caso in cui si andassero a registrare degli affitti pluriennali, per esempio, si potrebbe dichiarare la presenza della cedolare secca anche negli anni successivi alla sua registrazione. Considerando che solitamente la durata media di questi contratti equivale all'incirca a 12 mesi, ha totalmente senso il fatto che sia così.

Nel prossimo paragrafo, entreremo finalmente nel vivo della questione cercando di capire quali siano i modi migliori per evitare truffe, e raggiri di vario genere. Tutelarsi deve sempre essere una priorità, specie se ci si trova all'interno di certi settori.

Cedolare secca: ecco come evitare le truffe!

La cedolare secca, come abbiamo avuto modo di vedere nei paragrafi precedenti, è una pratica particolarmente tecnica. Di conseguenza, risulta così difficile fare qualsiasi tipo di analisi. Alcuni siti, tra cui Il Tirreno, evidenziano come la cedolare in questione sia un metodo ottimale per prevenire qualsiasi tipo di truffa o azione illecita a danno delle parti.

Un pensiero simile, stando alle parole di Alessandro Lombardi (membro di Fiaip Pisa/Lucca), è scaturito da una situazione particolarmente deplorevole: registrare dei contratti di locazione a delle cifre più basse rispetto ai valori reali. Questo, in modo tale da poter essere agevolati (in maniera illecita) sul pagamento delle relative imposte.

Lo stesso problema, dunque, potrebbe venir risolto proprio grazie al pagamento di un'imposta fissa, che a sua volta funge da elemento di sostituzione di quanto menzionato in precedenza. Il fenomeno della lotta all'evasione, congiungendo di fatto il settore del turimo col settore immobiliare, potrebbe dunque venir facilmente arginato dal fenomeno così descritto.

Un'altra faccia della medaglia particolarmente scomoda da considerare, viene evidenziata da alcue considerazioni sollevate da una cerchia ristretta di utenti presenti sul web. Infatti, si sottolinea come ci sia una certa dietrologia verso la cedolare secca, essendo comunque particolarmente vantaggiosa.

Ma ovviamente, essendo delle polemiche sollevate in minima parte, non c'è alcuna ragione per cui si dovrebbero considerare come parte integrante di un campione così esteso. Piuttosto, un'altra questione particolarmente rilevante su questa tematica, sono le situazioni in cui ricorrere all'utilizzo di tale regime potrebbe rivelarsi addirittura sconveniente.

A inizio articolo, di fatti, è stato precisato come non a tutti convenga ricorrere a questo espediente. Nel prossimo paragrafo, a tal proposito, cercheremo di analizzare proprio tutti i casi in cui non conviene farne uso.

Cedolare secca, quando non conviene usarla?

 Le situazioni in cui non conviene ricorrere all'utilizzo della cedolare secca, possono essere varie ed eventuali. Una delle più comuni, per esempio, è quella in cui non si considerano eventuali detrazioni di cui potersi avvalere. Il sito di Blogaffitto, di fatto, sottolinea giustamente come non sia una scelta sensata quella di usufruire della cedolare secca, quando invece si potrebbe avere un vantaggio a pieno regime.

Un'altra situazione che si verifica di frequente, è quella in cui il contratto di locazione in essere rappresenta un limite vero e proprio. In questo caso, si parla dunque di affitti situati in zone particolarmente facoltose. Per questo motivo, dal lato di colui che mette in affitto l'immobile in questione, non c'è motivo per cui si debba portare l'acquirente a pagare una cifra inferiore.

In conclusione, si tratta di un fattore da valutare con particolare attenzione ad ogni minimo dettaglio.

Cedolare secca, come si può richiedere?

Per poter rispondere a questo interrogativo sulla cedolare secca, non si può non citare un paragrafo appositamente contenuto in un articolo del sito di Qui Finanza, che cita appunto quanto segue:

Si può comunicare la propria intenzione di aderire alla cedolare secca sia quando si stipula il contratto d’affitto che in un secondo momento. Sia in un caso che nell’altro, bisognerà utilizzare il modello RLI utilizzato per registrare il contratto d’affitto. La decisione va comunicata all’inquilino a mezzo raccomandata o PEC, in quanto tenuto a sapere che il prezzo del suo canone resterà fisso per l’intera durata del contratto.

Dunque, ogni tipo di decisione in tal senso va comunicata con trasparenza e puntualità ad una delle due parti coinvolte, che in questo caso è la parte opposta alla nostra (come si suol dire). Questo principio, è ricorrente ogni qualvolta si decide di ricorrere all'utilizzo e alla conseguente applicazione della cedolare secca, come mezzo unico.