Fate i bravi. Meglio negoziare. La questione affitti riguarda un ampio numero di persone che, in assenza di liquidità causa emergenza coronavirus, si è ritrovata a non poter rispettare le scadenze del canone mensile. I decreti promossi e approvati nel corso di queste ultime settimane hanno cercato di andare incontro alle esigenze di inquilini, imprenditori e ovviamente anche i locatori.

Ricordando che, qualunque sia la situazione, la soluzione migliore resta sempre quella dell’accordo consensuale tra le due parti.

L'alternativa sono i contenziosi, per i quali occorrerebbe ancora più tempo del solito, considerata la burocrazia italiana in aggiunta all'emergenza coronavirus, che ha ulteriormente rallentato, se non paralizzato, anche la macchina della giustizia del nostro paese.

Fase 2, per l'affitto meglio un accordo che un contezioso

C’è da dire che l’ultimo Dpcm, illustrato dal premier Giuseppe Conte il 26 aprile in conferenza stampa, permette il rientro nelle abitazioni di residenza per chi finora è rimasto bloccato dal lockdown. E questa è una buona notizia per tutti gli studenti e i lavoratori che hanno potuto muoversi dal luogo in cui studiano o lavorano, lontani dalle loro famiglie. Anche per questo, è probabile che in questo periodo le parti abbiano già provato a trovare un accordo. Per fare un paio di esempi, tra un ragazzo che non ha più potuto frequentare l’università e il suo padrone di casa, oppure tra un imprenditore che non ha più potuto proseguire la sua attività (un bar) e il suo locatore d'immobile a uso non residenziale. Tuttavia è bene ricordare cosa si può fare e cosa no. 

Autoridurre l'affitto nella fase 2 è un rischio. Ecco perché

Prendere l'iniziativa autoriducendo il proprio canone può non essere una buona idea.

Innanzitutto, nessuna misura del governo autorizza l’inquilino a ridurre o sospendere canone, spese condominiali o bollette. Anzi, se dovesse accadere potrebbe scattare, come da legge, la morosità, e così l’inquilino potrebbe ritrovarsi ulteriormente penalizzato.

Ecco perché trovare un accordo con il locatore è la soluzione migliore, magari concordando un prezzo più basso come situazione temporanea. La fase due e alle porte, il lockdown non durerà per sempre, è possibile che entrambe le parti possano avere interesse a ripristinare o riattivare il contratto più in là nel tempo (ad esempio a settembre, quando riapriranno le scuole, o da giugno quando teoricamente bar e ristoranti riprenderanno la loro attività). Contenziosi, anche in questo caso, non sono davvero consigliabili.

Ritardi nell'affitto? No alla mora, sì a una trattativa per la fase 2

Venirsi incontro. Questo è il suggerimento. Vale anche per il locatore, nel momento in cui l’affittuario si dovesse ritrovare per davvero privo di liquidità e impossibilitato a pagare l’affitto. E’ bene ricordare che un’emergenza come quella del coronavirus mette il conduttore nelle condizioni di non adempiere al proprio "dovere mensile". Interessi moratori, né altri importi penali o di risarcimento non andrebbero addebitati.

Inoltre, diverse sentenze della Cassazione hanno riconosciuto agli affittuari il diritto di interrompere i pagamenti a fronte di gravi emergenze secondo l'art. 1463 del Codice Civile.

Insomma, ci sono i presupposti a che le due parti possano andare a scontrarsi in un contezioso. Ma il suggerimento, anche in questo caso, è una soluzione condivisa. In condizioni normali, va ricordato, il locatore può agire già dal giorno successivo di scadenza, chiedendo gli interessi previsti dal contratto, o in assenza, dal Codice Civile. A 20 giorni dalla scadenza, può scattare lo sfratto per morosità. 

Niente università, niente affitto. Lo dice la legge

Per chiudere il tema degli universitari fuori sede, premesso che dal 4 maggio in poi potranno rientrare a casa, occorre sottolineare il fatto che l’affitto stipulato avviene sul presupposto che lo studente frequenti un corso. Niente corso, niente condizioni per proseguire l'affitto. E fa niente se non è scritta sul contratto, perché lo studente può chiedere la risoluzione a causa dei provvedimenti governativi. Più delicata la questione se l’affitto è stato stabilito in base al contratto 4+4. L’incontro tra le due parti è necessario, per capire se c’è unione di intenti oppure no. 

Si può non pagare l'affitto e rispettare la legge? 

Lo abbiamo anticipato prima. Ci sono i presupposti, guardando alcune sentenze della Cassazione in base agli articoli 1.463 e 1.464, per cui l'affittuario di un immobile a uso non abitativo possa recedere dal contratto in ogni momento in presenza di gravi e appurati motivi: una pandemia, ad esempio, o un decreto governativo.

Gestisco un bar ma mi viene impedito di vendere bibite e panini a causa di un lockdown nazionale. Posso interrompere i pagamenti? La risposta è sì, ma con riserva.

Sulla carta, questa prerogativa andrebbe esercitata con un preavviso di 6 mesi, ovviamente indicando i motivi. Tuttavia, il Covid-19 è un’emerenza ancora difficile da “misurare” in ordine di tempo. Se oggi un imprenditore invia una richiesta di risoluzione dovrebbe abbandonare il locale a ottobre, quando magari il lockdown si è definitivamente risolto, con l'opportunità di far ripartire la propria attività.

In caso di contenzioso, prima di agire rivolgersi a un legale

Anche in questo caso, gli stessi studi legali suggeriscono un accordo. Solo nel caso in cui la trattativa non dovesse andare e buon fine allora è consigliabile affidarsi a un avvocato: ogni situazione può essere un caso a sé stante. In alcune sentenze, infatti, la Cassazione ha previsto la restituzione di quanto versato durante tutta la fase del lockdown.