Sono in arrivo delle nuove regole per gli affitti brevi. Grazie alla ripresa dei servizi di ristoro, il comparto alberghiero ha avuto un ottimo rilancio negli ultimi mesi, e anche le case date in affitto breve hanno registrato un notevole aumento rispetto agli anni scorsi.
Per questo sta per arrivare un consolidamento per il mercato degli affitti brevi, anche per contenere l’enorme proliferare di host desiderosi di mettere “a reddito” la seconda casa.
In questo approfondimento vedremo cosa cambia per l’affitto breve in fatto di durata e tasse da pagare, anche per i servizi online di booking come AirBnB.
Affitti brevi, nuove regole 2023? Cosa cambia su durata e tasse da pagare
Tra i primi ad applicare le nuove regole è il comune di Milano, città tra le più care d’Italia in fatto di affitti brevi. Infatti il comune di Milano ha annunciato di recente un giro di vite sugli affitti brevi.
Perché dal 2023 sarà obbligatoria la comunicazione all’Agenzia delle Entrate di due ulteriori elementi, quali l’anno di locazione del contratto e i dati catastali dell’appartamento affittato.
Questo riguarda anche nel caso degli affitti brevi, la cui denominazione è dettata da una nuova durata massima, quella di 30 giorni, purché riguardi:
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l’uso abitativo dell’immobile (no uffici commerciali),
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la stipula del contratto da parte di persone fisiche (no persone giuridiche).
Tali regole saranno disposte anche ai contratti di sublocazione e concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, e sempre da parte di persone fisiche.
Per quanto riguarda la tassazione, non ci sono particolari modifiche, anche se l’Agenzia delle Entrate consiglia di passare al regime della cedolare secca per poter beneficiare della flat tax sugli affitti, pari al 21%.
Se si opera come sostituti d’imposta, si dovrà espletare l’obbligo tramite Certificazione Unica. Se non si adotta la cedolare secca, il reddito verrà assoggettato a quello personale, rischiando così di passare ad un’aliquota IRPEF superiore.
Affitti brevi, cosa cambia per AirBnB e altre piattaforme di booking
Se prima non vi era obbligo espresso, dal 2023 tutte le piattaforme di booking online, come AirBnB, dovranno identificare chi vende o affitta tramite il portale web, in modo da comunicare ogni tre mesi all’Agenzia delle Entrate:
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i dati dei locatori,
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i corrispettivi percepiti,
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il numero di operazioni effettuate.
Questa decisione è dovuta dal fatto che da anni le varie piattaforme di booking online hanno hanno avuto modo di lucrare al meglio, con commissioni pari al 15-20%, addirittura fino al 30% se garantiscono comunque maggiori servizi (accoglienza, pulizie, ecc), anche se coincidono per un 25% del mercato completo degli short rent.
Immediata è stata la replica da parte degli stessi gestori dei siti, come Halldis, che parla di un’attività “a bassa marginalità e quindi impone la scalabilità di processi e dimensioni per fare ricavi e coprire costi fissi“.
La società stessa chiede “[di] non frenare un settore in forte crescita che riesce a dare valore agli investimenti immobiliari, creare posti di lavoro, avere forte ricadute sul territorio”.
Il calcolo delle tasse previste per i gestori come Airbnb avrà come imponibile a fini IRPEF il 95%, calcolato sul canone di locazione percepito, andando ad eliminare un 5% per quanto riguarda le eventuali spese di servizio.
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Affitti brevi, come pagare meno tasse
Se si vuole pagare meno tasse, in qualità di locatore, bisogna provvedere a stipulare un contratto con il regime a cedolare secca, essendo applicabile a tutti i tipi di contratti e di durata.
In alternativa, la tassazione più conveniente è quella prevista per il contratto di tipo concordato, in base alla quale il proprietario dell’appartamento paga un importo ridotto (pari al 10%) rispetto a quello della cedolare secca.
Ma tale contratto è previsto solo per alcuni Comuni ad alta tensione abitativa, cioè quelli con una certa penuria di abitazioni rispetto alla domanda richiesta.
Inoltre, per i contratti di locazione a canone concordato, tale attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo assume un ruolo centrale.
Solo in alcuni casi non è prevista, come per quelli stipulati prima del 14 marzo 2017, o nel caso di zone in cui non risultano stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari, anche se stipulato dopo il 15 marzo 2017.
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