Fermi tutti. Chi gestisce la propria attività in un immobile su cui paga l'affitto ed è stato costretto a chiudere a causa dell'emergenza coronavirus potrebbe non essere tenuto a saldare il canone per tutta la durata della sospensione stabilita.

In buona sostanza, se gestisci un bar, paghi un affitto per il locale e per ordine dell’autorità hai dovuto abbassare la saracinesca per un periodo temporaneo, il contratto di locazione si può sospendere fino alla fine del blocco, in questo caso la conclusione del lockdown.

“Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire ciò che eventualmente ha già ricevuto, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”. Così recita l'articolo 1.463 del Codice Civile, che la Cassazione ha applicato in maniera analogica in diverse sentenze, come spiega anche l'avvocato Feliciano Dal Bo di Montebelluna, provincia di Treviso.

Contratto di locazione "impossibile"? Niente affitto

Non solo. Va considerato anche l’articolo successivo, e cioè l’art.1.464, che parla di impossibilità parziale. A sottolinearlo, Francesco De Santi, name partner dello Studio Legale De Santi Capalbo: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale”. In questo caso un riferimento concreto potrebbe essere una pizzeria costretta a esercitare solo su ordinazione, con un inevitabile dimezzamento dell'attività e dei ricavi.

Se da contratto non c'è più l'attività, viene meno anche l'affitto

Il ragionamento è molto semplice. In un contratto di locazione, il proprietario concede l’immobile in godimento a un soggetto terzo, ovviamente dietro pagamento.

E la chiave sta proprio qui: godimento e pagamento sono collegati anche giuridicamente. Pertanto, se una delle due prestazioni viene a mancare, viene meno anche la seconda.

Proprio oggi, la Fipe assieme a Confcommercio ha lanciato l'allarme chiusura per oltre 50.000 imprese tra bar, ristoranti, pasticcerie, hotel, centri benessere e sportivi con 300.000 lavoratori a rischio proprio a causa della “serrata” stabilita dal Dpcm aggiornato il 10 aprile scorso e valido, per il momento, fino al 3 maggio. 

Contratto di locazione, l'affitto non è retroattivo

Altro esempio: se l’imprenditore non può sfruttare la sua attività, ad esempio una pizzeria, come sua unica fonte di sostentamento, poiché è stato obbligato dal Governo a sospendere tutto per due mesi, non è tenuto a pagare l’affitto al proprietario per tutta la durata del periodo stabilito dall’autorità.

Viceversa, qualora l’affittuario dovesse ricevere il via libera normativo per la riapertura dell’attività, il proprietario dell’immobile non potrà chiedere il pagamento del canone per il periodo in cui l’attività è rimasta sospesa.

L'inutilizzabilità non definitiva dell'"azienda" oggetto del contratto di affitto da parte dell'affittuario è l'altra chiave di tutto. L'affittuario potrà ritenersi liberato dall'effettuare la sua controprestazione, e cioè corrispondere il canone per il periodo in cui si è verificata l'impossibilità.

Hai pagato l'affitto durante il lockdown? Puoi chiedere i soldi indietro

L'articoli 1.463 del codice civile, come detto applicato in maniera analogica in diverse sentenze dalla Corte di Cassazione, viene in aiuto al piccolo imprenditore anche nel momento in cui dovesse aver già saldato i canoni durante il periodo in cui l’esercizio commerciale è stato chiuso dall’autorità. Egli infatti potrà usufruire del diritto di ottenere la restituzione dei canoni pagati dal proprietario dell’immobile. 

Ma gli avvocati avvertono: buonsenso innanzitutto

L'avvocato Feliciano Dal Bo, che ha messo a disposizione anche il numero del suo studio legale: 0423-302423, avverte: "La raccomandazione è però di riuscire a trovare un compromesso tra proprietario e affittuario. Andare in causa, con i tempi della giustizia italiana, rischia di diventare controproducente, specie se le cifre previste da contratto non sono consistenti". Stessa posizione dell'avvocato Francesco De Santi: "Stante la delicatezza della questione, è comunque sempre consigliato rivolgersi a un legale per un esema delle specifiche clausole contrattuali".