La corsa all’affitto della stanza più adeguata per partire con l’anno universitario ancora non è partita. Complice il lockdown e le incertezze sulla ripartenza, anche se sembra ormai scontato la riapertura dei centri universitari. Gli studenti troveranno maggiore offerta ed in alcune città anche a canoni più bassi.

Per comprendere lo scenario degli affitti alla ripartenza dell’università a settembre è bene fare un punto della situazione a dove si era rimasti con i canoni nel 2019.

Il 2019 è stato l’anno dell’aumento dei canoni di locazione anche del +10% rispetto all’anno precedente. Secondo un’indagine di Idealista nel 2019 c’è stata una crescita dei canoni di affitto.

Nel 2009 – ha spiegato il ceo di Solo Affitti – i canoni hanno cominciato a registrare una graduale riduzione fino a raggiungere nel 2013/2014 delle riduzioni importanti. Queste riduzioni sono state causate indirettamente dalla crisi delle compravendite, che ha portato a un aumento dell’offerta di abitazioni in affitto dovuto al trasferimento in questo segmento di mercato di immobili che non si riuscivano più a vendere, come diretta conseguenza c’è stata una riduzione del canone di locazione. Dal 2015 si registra invece un’inversione di tendenza, si riduce l’offerta di case in affitto, dovuta in parte alla graduale ripresa del mercato delle compravendite e in parte allo spostamento di parte dell’offerta di abitazioni in affitto dal comparto residenziale tradizionale al segmento dell’affitto breve, che è stato di gran moda negli ultimi cinque anni. Questo ha determinato una crescita costante dei canoni di locazione fino ad arrivare nel 2019 a un valore di scambio di poco inferiore rispetto all’andamento pre-crisi. Lo scostamento è del 4%.

Il 2019 domanda in aumento: dove e perché?

La crescita delle richieste di affitto nei centri universitari italiani, ha determinato un aumento della domanda e il parallelo rincaro dei prezzi per immobili e stanze in affitto. Al fine di abbassare il costo mensile del canone, si è notato nel 2019 anche una prevalena della condivisione tra più inquilini, sia uomini che donne. Secondo un’analisi del gruppo Idealista, le città dove l’aumento della domanda ha causato anche un aumento dei prezzi sono: Ferrara, col 12,4%, complice l’ateneo universitario, Genova col 7%, seguita da Perugia che raggiunge il 4% e Firenze che tocca il 3,7%. In questi Comuni italiani affittare una stanza costa di più rispetto all’anno precedente.

Si attestano invece sotto la soglia del 3% ma confermano l’andamento generale che vede i prezzi degli immobili in affitto maggiorati città come Bari (2,7%), Catania (2,1%), Torino (1,8%). Lo stesso vale per L’Aquila (1,4%) e, infine, Trento (1%).

I prezzi dei principali centri universitari in Italia pre-Covid19

L’analisi condotta da Idealista ha mostrato che rimane Milano la città con i prezzi degli affitti più cari rispetto al resto d’Italia: il costo medio per affittare una stanza è pari a 450 euro al mese. Anche Roma si colloca nelle prime tre città più care in termini di affitti: per una stanza è necessario pagare in media 400 euro al mese. Seguono Firenze, con un costo medio di 376 euro, Bologna con 340 euro e, infine, Torino, dove il costo mensile arriva fino a 320 euro. All’estremo opposto dell’Italia, nella Trinacria, invece si registrano i valori più bassi. Palermo, Catania e Messina, con canoni mensili media pari a circa 200 euro ciascuna.

La media nazionale si attesta nel 2019 a 318 euro mensili.

Mercato affitti 2020

Parlando poi del trend atteso per i prossimi mesi, il ceo di Solo Affitti ha innanzitutto spiegato che nel primo trimestre del 2020 si stavano riproponendo le dinamiche positive del 2019:

il mercato era sempre vivace, i canoni continuavano a crescere, la richiesta era sempre molto abbondante. A seguito all’emergenza sanitaria secondo il ceo di Solo Affitti: Nei prossimi mesi – con il giusto ottimismo, ma anche con l’opportuna ragionevolezza – credo che si verificherà un’accelerazione del mercato dell’affitto. Nei prossimi mesi assisteremo sia a una crescita delle richieste sia a una crescita dell’offerta di immobili in affitto. Di conseguenza assisteremo a una crescita del numero di contratti di locazione. Se vogliamo, l’unico aspetto che rimarrà stabile e che non continuerà a crescere sarà quello dei valori dei canoni, dei valori di scambio.

Cosa influenzerà la richiesta delle locazioni? A tal proposito i riflettori vengono puntati su due aspetti principali: quello psicologico e quello economico.

Secondo il ceo di Solo Affitti, da parte di tante persone ci sarà molta incertezza. Il Covid-19 ci ha insegnato che tutto può cambiare da un momento all’altro e questo avrà un impatto psicologico importante sulle scelte delle persone, che saranno sicuramente meno propense a prendere degli impegni economici di lungo periodo. Di conseguenza, questo impatto psicologico porterà molte persone a preferire l’affitto all’acquisto. Poi c’è un aspetto economico da considerare: la minor liquidità delle famiglie, anche di quelle famiglie che avevano in programma di comprare casa e che probabilmente saranno portate a rimandare questa decisione e a preferire una soluzione meno vincolante, come l’affitto.

 Il mercato degli affitti a studenti durante il lockdown

Nelle città universitarie, il 65% delle richieste di riduzione del canone di affitto pervenute alle varie agenzie riguardava propri immobili affittati da universitari. Molte anche le richieste di risoluzione del contratto, poiché sin dal principio molti studenti hanno potuto contare sulla didattica a distanza e la situazione di forte incertezza li ha spinti a voler tornare nella città di origine, oltre che per ragioni affettive anche e soprattutto per motivi di risparmio economico. La richiesta delle disdette è stata piuttosto sostenuta e oltre un terzo delle agenzie immobiliari hanno rilevato una forte crescita delle richieste di disdette. Le agenzie interessate dal fenomeno sono state quasi l’80% con disdette all'ordine del giorno nella gran parte delle città italiane. Il 65% delle agenzie della rete Solo Affitti, invece ha rilevato una richiesta di riduzione del canone. 

La quarantena ha avuto effetti anche sul costo degli affitti di stanze doppie e singole agli studenti, anche se tutto sommato limitati e molto diversificati tra le varie città. La media nazionale (306 euro per una stanza singola, 214 euro per un posto in stanza doppia) evidenzia una riduzione di circa il 2%, ma in alcune città come Milano, Roma e Napoli, si sono registrati aumenti anche importanti.

La città con il maggior incremento percentuale per le stanze doppie è stata Genova (+33%, pari a circa 50 euro), seguita da Napoli (+25%, 48 euro), mentre per le singole l'incremento maggiore è a Rimini (+12%, 45 euro) e Bologna (+10%, 33 euro). Moltissime le città che, al contrario, hanno ridotto il canone di locazione per le stanze affittate agli universitari. Per le doppie, la riduzione percentuale maggiore la avranno gli studenti di Padova (-32%, 80 euro) e Trieste (-13%, 25 euro). Nonostante la maglia nera per quanto riguarda le doppie, Genova fa registrare il maggior calo di costo per le singole (-17%, 50 euro), seconda solo alla città di Modena (-23%, 75 euro).

Milano e Roma sono le città in cui il prezzo per gli affitti delle stanze è maggiore. La singola costa mediamente 592€ a Milano (+3%), 429€ a Roma (+7%) e 425€ a Rimini (+12%).Il costo a persona di una doppia, invece, è di 421 euro a Milano (+7% rispetto al 2019), 273 euro a Roma (+6%) e 250 euro a Bologna (-7%).

Gli affitti alla ripresa dell’anno universitario

Le richieste al momento sono in calo, si attende la ripresa a settembre del mondo universitario. La nuova normalità rispetto agli anni precedenti ha comportato una calma nel mercato immobiliare degli affitti universitari, solitamente vivace già nel mese di luglio a ridosso dei test di ammissione alle università, o subito dopo la conclusione della maturità, per poter trovare la stanza adeguata alle esigenze di studio.

Quest’anno non sembra essersi ancora attivato il mercato.

Il 75% delle agenzie ha riscontrato finora un forte calo di richieste da studenti, il 14,6% un calo moderato. Solo l’8,3% dichiara che la situazione sia sostanzialmente stabile.

Il calo delle richieste era facilmente prevedibile visto il periodo – ha affermato Silvia Spronelli, Ceo di Solo Affitti –. Questo dato potrebbe, però, essere semplicemente frutto di attendismo: è plausibile ipotizzare almeno un parziale recupero a settembre, quando sarà più chiara agli studenti sia la situazione epidemiologica del paese, sia quali modalità didattiche sceglierà per le lezioni ciascun ateneo: se si proseguirà con la didattica a distanza o se si tornerà alle lezioni in aula, se riprenderanno le attività come i laboratori, borse di collaborazione presso gli atenei o se incominceranno i tirocini. Per valutare il reale stato del mercato e la sua eventuale ripresa dovremo aspettare settembre, in concomitanza con i test d'ingresso di diversi corsi di laurea. Nel frattempo, vista l’incertezza, diversi proprietari potrebbero garantirsi un reddito da locazione scegliendo di spostare l’immobile dal mercato degli studenti al target delle famiglie con figli, che ricercano immobili spaziosi e la cui richiesta non manca di certo.

Le preferenze degli studenti nella ricerca della stanza in affitto

Come da alcuni anni a questa parte, i criteri di scelta sono collegati alla vicinanza dell’appartamento rispetto alla facoltà frequentata (73%), alla presenza di mezzi pubblici (60%), oltre alla disponibilità della stanza singola invece che una doppia o una tripla (67%). Sono ricercati anche appartamenti arredati in modo discreto (38%), così come ormai per molti è fondamentale la presenza di wi-fi (23%), anche se tale dotazione risulta ormai un plus incluso nel canone di locazione. Va rilevato, infine, che l’emergenza sanitaria non ha radicalmente cambiato il rapporto degli studenti rispetto alla ricerca dell’alloggio in affitto. Infatti, a specifica domanda, le agenzie segnalano una crescita dall’anno scorso a quest’anno della ricerca di immobili non condivisi (monolocali o bilocali, anziché i classici appartamenti affittati per stanze) di soli 8 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Se lo scorso anno il 20% degli studenti si avvaleva di immobili in cui vivere in maniera totalmente autonoma, quest'anno la quota di studenti che scelgono di non condividere con altri i propri spazi sono saliti solamente al 28%. Da questi dati parrebbe che l’emergenza sanitaria non sembra aver cambiato radicalmente le abitudini di vita degli studenti fuori sede, almeno di quelli che sono certi di tornare nelle aule fisiche.