L'acquisto della prima casa solitamente avviene da privati o da imprese costruttrici. Ma c'è anche una possibilità, quella delle aste giudiziarie che ha il vantaggio di poter acquistare la prima casa ad un prezzo decisamente più basso rispetto a quello di mercato. Ma anche diversi rischi, che vanno tenuti in considerazione per non trovarsi con una casa pagata, ma non utilizzabile. Nel momento attuale di profonda crisi economica in cui anche il pignoramento della casa è un incubo, si possono trovare buone occasioni nel comprare casa. Secondo l'osservatorio Immobiliare.it le aste giudiziarie immobiliari si sono fermate a causa del congelamento di tutte le pratiche nei mesi da marzo a luglio. L'interesse è però cresciuto, verso questo tipo di immobili. Rispetto al 2019, le richieste medie per gli annunci in asta risultano in aumento del 71%.

Quanto si risparmia acquistando casa alle aste?

Le ragioni della crescita delle interazioni degli utenti con gli annunci in asta sono di doppia natura – dichiara Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it – Da una parte viviamo un importante cambiamento culturale che porta le persone a guardare al mercato delle aste con meno scetticismo che in passato. Dall’altra parte, la forte accelerazione sulla digitalizzazione che il settore sta vivendo e a cui abbiamo contribuito, ha portato a una maggiore cura degli annunci online, che li rende ormai equiparabili per ricchezza di immagini e informazioni a quelli del libero mercato, attraendo così più attenzione da parte di chi cerca.

Grazie al portale delle aste giudiziarie, è possibile trovare per ogni provincia gli immobili messi all'asta. Dunque tutti possono accedere a questa forma di acquisto, anche in funzione del minor prezzo che si può spuntare rispetto a quello di mercato. Dall’analisi di Immobiliare.it emerge che mediamente in Italia il prezzo base d’asta è più basso del 57% rispetto ai valori a libero mercato. Ma ci sono regioni dove questa percentuale supera il 60%, come il Veneto o il Trentino Alto Adige. 

Dove comprare una casa con le aste giudiziarie

Le zone dove si registrano i maggiori interessi da parte degli utilizzatori del canale aste giudiziarie immobiliare sono nel Piemonte e Veneto, ma anche Lombardia e Toscana. Fra le grandi città, Milano, Roma e Torino sono quelle in cui si registra l’offerta maggiore di immobili all’asta ed è Milano a offrire le migliori opportunità di risparmio, con uno sconto medio tra prezzo base d’asta e valori a libero mercato pari al 66%. A eccezione di quelle del Sud, dove si è rilevato comunque un significativo incremento della domanda, nelle grandi città l’interesse verso le aste immobiliari in un anno è più che raddoppiato. A Torino si è registrato un +181% delle richieste, seguito da Firenze (+144%), Milano (+128%) e Bologna (+100%).

I tagli maggiormente visitati e richiesti sono quelli molto grandi. A livello nazionale la superficie media è di 137 metri quadri, dato che però fatica a trovare riscontro nella domanda, visto che l’interesse maggiore da parte degli utenti viene espresso per monolocali e bilocali, le cui richieste medie sono cresciute rispettivamente del 122% e 83% in un anno.

Casa all'asta? Si, ma attenti ai rischi

Cosa spinge una persona a voler comprare, se possibile la prima casa, all'asta? Trovare l’affare perfetto. Come? Attraverso il sistema dei ribassi del prezzo. Infatti il meccanismo dell'asta si basa sulla fissazione di un prezzo al quale poi gli interessati faranno proposte al rialzo. Ma se l'asta va a vuoto, cioè senza esito, l'asta successiva partirà con un prezzo più basso.  Bisogna essere in grado di capire il momento giusto per presentare l’offerta, senza giocare troppo d’anticipo (si rischierebbe altrimenti di acquistare quando ancora la base d’asta è alta) né arrivare tardi ed essere superati da altri offerenti. 

Ma non è solo il prezzo più conveniente da tenere sotto occhio. Ci sono anche dei rischi, che se non valutati possono trasformare l'acquisto a mezzo asta in un incubo. Il proprietario della casa che non vuole lasciarla. La presenza di abusi edilizi. La presenza di spese condominiali arretrate. La perdita delle agevolazioni fiscali.

Vediamoli nel dettaglio.

Aste giudiziarie: il proprietario di casa non va via!

Il rischio più grosso di chi compra una casa all’asta è che questa sia ancora occupata dal debitore. Ebbene si. Anche se stai aderendo ad un'asta giudiziaria per accapararti la casa, finchè la procedura non è completata il proprietario, può dimorare nella propria abitazione, anche se pignorata. Fino all’aggiudicazione. Il che significa che chi presenta un’offerta all’asta già sa che, in quel momento, l’abitazione è occupata. Cosa succede dopo l'aggiudicazione? La risposta più ovvia è che il nuovo propietario subentri al precedente e quindi prende possesso della casa. Ma ci vuole la volontà e la collaborazione dell'ex proprietario. Può succedere che il pignorato non voglia lasciare l'abitazione. In questo caso si devono attivare le procedure di sfratto, con ulteriore dilatazione dei tempi. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

La nuova legge assicura sempre al debitore il diritto a rimanere nella propria casa ma solo a condizione che ne tuteli l’integrità, non la dia in affitto e consenta la visita ad eventuali interessati all’acquisto. Chiaramente, eventuali atti di vendita a terzi, eseguiti dal debitore dopo l’avvio della procedura esecutiva, sono inopponibili all’aggiudicatario che non dovrà svolgere azioni per recuperare il bene che ha acquistato all’asta.

Aggiudicazione abitazione all'asta: sorpresa abusi edilizi

Presentare una richiesta di partecipazione alle aste giudiziarie per l'acquisto dell'abitazione, espone al rischio di trovarsi poi tra le mani le chiavi di un immobile con abusi edilizi. Infatti quando si compra in un’asta giudiziaria si ottiene la casa priva da debiti e da ipoteche, ma il bene si acquista nello stato di fatto in cui si trova. Questo significa che eventuali vizi edilizi rimangono, e cioè continua l’abusività (totale o parziale) o il contrasto con i vicini in materia di distanze legali dal confine. La conseguenza è che all'aggiudicazione dell'asta, si rimane soggetti alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore. E non c'è possibilità di richiedere la riduzione del prezzo.

Ciò significa che il Comune o il giudice penale potrebbero chiedere la demolizione dell’abuso. Bisogna procedere a sanare l'abusivismo pagando la relativa sanzione oppure effettuando quelle operazioni richieste per eliminare il vizio.  La sanzione della rimozione dell’abuso ricade su chi ne è proprietario al momento della contestazione, anche se questi ha acquistato da altro soggetto o da un’asta giudiziaria. Per farlo si deve attivare una procedura specifica entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. 

Quindi l'unica cosa che rimane da fare è leggere con attenzione la perzia tecnica allegata al fascicolo dell'immobile messo all'asta e verificare se ci sono abusi edilizi e come sanarli e sopratutto quanto costerebbe per farlo. 

Come comportarsi con le spese condominiali gravanti sulle case all'asta

L'immobile acquistato tramite procedura d'asta immobiliare, è libero dai debiti che hanno determinato l'avvio dell'iter di pignoramento. I debiti condominiali, quindi le rate non pagate, non sono liberate e rimangono a carico dell'aggiudicatario dell'asta. Anche in questo caso è bene controllare con l'amministratore l'entità delle spese non pagate. Ricordando che il Codice civile stabilisce una responsabilità solidale nei confronti delle quote pendenti nell’anno in corso e in quello anteriore al trasferimento. Di conseguenza, l’amministratore può chiedere all’acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-debitore sottoposto al pignoramento, ma limitatamente alle quote dell'anno e dell'anno precedente. 

L’aggiudicatario allora, se dovesse far fronte ai debiti lasciati dal vecchio proprietario, potrebbe rivalersi contro il precedente proprietario-debitore e non anche contro il tribunale. Il rischio però è che questi, ormai divenuto nullatenente a seguito dell’esecuzione forzata, non abbia come risponderne. 

Agevolazioni fiscali prima casa: farli valere con l'asta giudiziaria

Il vantaggio di comprare la prima casa all'asta è anche quello di poter utilizzare le agevolazioni fiscali, come l'iva agevolata (4%) o il credito di imposta se si sta riacquistando entro 12 mesi dalla vendita. Ma attenzione. Se non si fa richiesta prima della registrazione dell'atto essi si perdono. Pena la nullità della domanda stessa e l’impossibilità di riparare in un secondo momento. Lo ha chiarito l’agenzia delle Entrate in una direttiva diramata a uso interno per la gestione del cospicuo contenzioso in materia. Per far valere l'agevolazione fiscale della prima casa si dovrà seguire le stesse regole per l'acquisto della prima casa da privati o imprese costruttrici:

  • stabilire la residenza nel comune in cui si è acquistato l'immobile entro 18 mesi dall'atto di compravendita;l
  • la dichiarazione di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà o di altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto (in alternativa, il contribuente può obbligarsi ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto);
  • la dichiarazione di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Per le procedure di aggiudicazione all'asta, queste dichiarazioni vanno inserite in un documento a parte, il quale sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione. Nessu rimedio nel caso di richiesta tardiva, come hanno sottolineato sia la Cassazione che l'Agenzia delle Entrate.