L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio. Ma prima di giungere all’atto finale di compravendita ti consiglio di leggere e seguire tutte le fasi che portano a diventare proprietario dell’immobile per evitare di commettere errori.

Nell’articolo “Affittare o comprare casa” sono stati dati alcuni spunti di riflessione su cosa valutare nel caso si stia decidendo di acquistare casa o andare in affitto. Nel caso in cui abbiate valutato l’opzione di acquistare la vostra prima casa, o cambiarla con una più adeguata alle vostre esigenze, è bene compiere tutti i passi necessari per non commettere errori. 

Ripercorriamo insieme le varie fasi individuando i passi falsi da non compiere.

Proposta di acquisto

Quando è stato individuato l’immobili da acquistare, già esistente o da costruire, è importante non dare alcuna somma in anticipo senza aver prima effettuato per scritto una proposta di acquisto. Solitamente è un modulo in possesso dell’agenzia immobiliare, o reperibile sui siti specializzati immobiliari che va compilata con i dati di acquirente e venditore, i dati identificativi delle unità immobiliare che si acquistano, la specifica ubicazione e composizione, il prezzo di acquisto, le modalità di pagamento, la regolarità della costruzione, o nel caso di nuova costruzione che tutti i titoli autorizzativi siano presenti e che l’immobile avrà tutte le regolari certificazioni (sia nazionali che locali, come quelle relative all’antisismica, o al rispetto dei regolamenti comunali in termini architetturali). Nella proposta di acquisto è importante inserire le cosiddette clausole sospensive, nel caso in cui alcune informazioni o dati non sono esaustivi. Ad esempio manca l’attestato di prestazione energetica, oppure l’acquirente voglia subordinare la conclusione dell’acquisto all’ottenimento del benestare della banca per l’erogazione del mutuo.

Sempre nella proposta di acquisto non dimenticate di inserire la data ultima entro la quale effettuare il contratto definitivo di acquisto, che rappresenta il vero momento in cui l’acquirente diventare proprietario dell’immobile. Spesso ci si dimentica che una proposta di acquisto completa rappresenta già una tutela per l’acquirente che è sempre la parte più debole. Motivo per cui è bene specificare anche le condizioni della vendita.

Al fine di rendere credibile la proposta di acquisto è consigliabile accompagnare la proposta di acquisto firmata con una somma di denaro a titolo di “caparra”. Non versate alcuna somma in contanti, né consegnate assegni senza data, importo e firma. La caparra non deve superare importi ragionevoli, e le prassi di mercato indicano in non oltre il 5% dell’intero prezzo di acquisto. Non consegnate l’assegno al venditore, a meno che l’acquisto non sia diretto dal costruttore-venditore. Invece, in caso di acquisto di immobile già esistente, affidatevi sempre ad un professionista ed evitate di seguire da soli l’intero processo, perché consegnare l’assegno come caparra direttamente al venditore, vi espone come acquirenti al rischio di perdita della caparra. Affidarla ad un professionista, come l’agente immobiliare iscritto all’albo, è una tutela per voi. A tal proposito chiedete sempre all’agente immobiliare di avere evidenza del numero di iscrizione all’albo degli intermediari immobiliari.

Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l'affare venga concluso. Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. E’ preferibile, quindi, fissare un termine entro cui il venditore deve dare una risposta. Alla scadenza del termine richiedete al professionista cui avete consegnato in via fiduciaria la caparra, la sua restituzione. 

Se invece il venditore firma la proposta di acquisto, avrà il titolo ad incassare la caparra che diventa confirmatoria (la caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto). A questo punto è importante stipulare sempre un contratto preliminare anche se una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare. 

Contratto preliminare o compromesso

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. 

Serve ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi prima del contratto definitivo, come ad esempio l’ottenimento dell’attesto della prestazione energetica dell’immobile, oppure la documentazione delle spese condominiali, oppure l’ottenimento dell’autorizzazione della concessione del mutuo.

Il preliminare deve riprendere gli elementi essenziali della proposta di acquisto ed in particolare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.  Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti. 

Per garantire la massima tutela a te acquisti è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, se l’assistenza è fornita da un’agenzia immobiliare, si consiglia di affidarsi ad un notaio di fiducia, o scelto di comune accordo con il venditore, per farti assistere nella trascrizione del preliminare. Non commettere l’errore di una avere in mano una mera scrittura privata senza registrazione, anche se questo può temporaneamente farti risparmiare dei soldi. Ma ti espone al rischio che la casa che stai comprando venga venduta ad altro soggetto, oppure che il venditore si dilegui con le somme incassate, o in caso di costruttore che esso fallisca.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” a te come futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del contratto di compravendita definitivo:

  • 0,50% sulla caparra 
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Acquistare casa tra privati: regola del prezzo-valore

Quando acquisti la prima casa da un privato, oltre a seguire tutti i consigli sulla proposta di acquisto e sul preliminare, ti consiglio di riportare il vero prezzo pattuito per l’acquisto. Otterrai diversi vantaggi fiscali. Infatti dal 2006, è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto finale di compravendita. È la regola del prezzo-valore. I beni che beneficiano di questa regola sono gli immobili ad uso abitativo e le loro pertinenze (garage, box, cantine). La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale. Per applicare la norma prezzo-valore non dimenticare di comunicarlo al notaio. Solo in questo modo otterrai la possibilità del vantaggio di pagare le imposte di acquisto sul valore catastale e non sul reale prezzo di acquisto. Inoltre solo così otterrai una riduzione del 30% del complessivo onorario notarile.

Secondo il Notariato il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.

Alcune precisazioni sul prezzo-valore. Sono soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio.

Acquisto della prima casa dal costruttore

Comprare casa nuova da un costruttore edile, come la si è sempre desiderata, con la suddivisione interna realizzata insieme all’amico architetto, ha un’insidia molto forte che è quella del fallimento del costruttore. In caso di fallimento del costruttore, l’acquirente, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendessi comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte. Ecco perché per questa tipologia di acquisto ci sono regole ben specifiche (D.lgs 122/2005) a tutela di te che acquisti:

  • è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare che deve contenere la descrizione dell’immobile, il comune, i dati catastali (anche se non ancora definitivi è importante indicare la particella su cui si sta costruendo l’immobile), gli elaborati di progetto, il capitolato, la provenienza dell’area in cui il costruttore edifica ed il titolo di proprietà, i termini massimi entro cui la costruzione sarà terminata e di conseguenza il termine massimo ed ultimo entro cui stipulare il rogito;
  • nel preliminare è importante indicare il prezzo pattuito. Evita di trascrivere un prezzo più basso rispetto a quanto realmente pattuito. Se potrebbe sembrarti un vantaggio nel pagare meno di IVA ed oneri accessori, in realtà potresti incorrere in sanzioni amministrativi e penali.
  • è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito; sono escluse le somme oggetto del mutuo (in accollo o richiesto ad altra banca). Se invece l’accollo avviene prima dell’atto definitivo di compravendita, la fidejussione dovrà coprire anche le rate di mutuo pagate prima dell’atto definitivo di compravendita. Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà. Se ad esempio il prezzo di acquisto è di 250.000 euro, ed hai versato una caparra confirmatoria di 10.000 euro ed acconti successivi sul prezzo per un totale di 100.000, il saldo di 140.000 sarà pagato mediante un mutuo, il costruttore dovrà rilasciarti una fidejussione per 110.000 euro. Se invece hai pagato parte del mutuo in accollo prima dell’atto di compravendita, anche questa cifra dovrà essere garantita dalla fidejussione. Assicurati che il costruttore abbia tutti i permessi per costruire e non acquistare sulla carta, perché in questo caso la tutela della fidejussione per le somme versate non opera. Tu che acquisti devi pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto. In alternativa devi chiedere al costruttore di rilasciarti una fidejussione per le somme versate che abbia le stesse caratteristiche di quelle previste dal D.Lgs 122/2005. La fidejussione termina di avere la sua efficacia di tutela quando la proprietà della casa è trasferita, ossia all’atto del contratto definitivo. Quindi assicurati che la casa sia completata, non accettare accordi che prevedano la consegna della casa al “rustico” o non completata, oppure di pagare l’intero prezzo prima del rogito.
  • è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
  • è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
  • è vietato al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
  • è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

Ricorda infine di far riportare sul contratto preliminare gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione, l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi.

Finalmente in casa: il rogito

Se hai seguito tutti i consigli di cui sopra, ed evitato alcune leggerezze che ti ho indicato, arriverai all’atto finale di acquisto avendo dormito sonni tranquilli. Sei ad un passo dall’entrare finalmente nella tua casa. 

Prima di arrivare a sottoscrivere il rogito, il notaio dovrà compiere diversi controlli:

  • accerta l’identità personale delle parti; Il controllo del notaio sulla identità delle parti serve a scongiurare il rischio di furti di identità;
  • verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili;
  • individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio);
  • controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE);
  • il notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari; su questo punto immagina che i tuoi genitori abbiano in parte contribuito all’acquisto versando una somma di denaro. È importante che tu comunichi al notaio la derivazione delle somme per permettere a questo pubblico ufficiale di far rispettare la norma antiriciclaggio.

A questo punto il notaio è pronto con l’atto finale di compravendita che dovrà essere letto davanti alle parti. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. Al momento della consegna sarà quanto mai opportuno far predisporre dall’amministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente. Per le nuove costruzioni solitamente si versa una somma per costituire il primo fondo di gestione del condominio. Chiede sempre il regolamento condominiale e le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. 

Firmato il rogito, sei proprietario dell’immobile. Chiedi le chiavi, non lasciare copia al vecchio proprietario o al costruttore. Semmai cambia la serratura. 

Dopo alcuni mesi chiedi al notaio di avere l’atto registrato per i pubblici registri cosi da essere sicuro di essere effettivamente proprietario della tua casa. 

Alcune novità sull’acquisto prima casa: leasing

La disciplina del leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l'immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l'utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Tale contratto è vantaggioso per i giovani sotto i 35 anni e con redditi non alti. Essi potranno detrarre il 19% dei canoni di leasing (fino ad un massimo di 8.000 euro per anno), l’IVA sui canoni è al 4%, la detrazione del 19% del prezzo di riscatto fino ad un massimo di 20.000 euro. Attenzione però che in caso di mancato pagamento dei canoni, si è soggetti alla procedura di sfratto.