Il sogno delle famiglie italiane è sempre stato quello di avere una casa di proprietà. In alcuni casi l’acquisto della casa è effettuato come investimento di medio-lungo termine. Ma oggi è ancora possibile? Il Covid-19 ha determinato un drastico taglio al reddito delle famiglie italiane. Cassa integrazione, perdita di fatturato delle aziende, incertezza sul futuro, l’economia italiana che già mostrava segni di debolezza nell’ultimo trimestre del 2019 rende necessario fare una riflessione tra acquistare o affittare casa. Riflessioni che valgono sempre. Secondo Nomisma tra gli effetti diretti del post-covid, è già evidente il calo della domanda di mutui. Le previsioni per il 2020 mostrano scenari non del tutto positivi.

L’analisi di Nomisma rileva tre differenti scenari, che incorporano un diverso grado di severità della crisi. In un’ipotesi di inasprimento lieve (scenario “Soft”) delle condizioni economiche, l’erogazione di mutui è prevista contrarsi sia nel 2020 (-8%) che, in misura lievemente più accentuata (-11,4%), nel 2021. Per poi risalire tra 2 anni. Lo scenario “Base” restituisce un andamento dei flussi dei mutui erogati in tendenziale contrazione, con un calo prospettico dei nuovi mutui del 18% nel 2020, generato sia da un arretramento dei nuovi mutui sia da una rinnovata espansione di surroghe e sostituzioni. Peggiore il quadro estremo, quello più pessimistico – definito “hard” – con i flussi complessivi di mutui che subirebbero, invece, una riduzione ancora più marcata, -18,7% quest’anno e -15,1% l’anno prossimo. Solo i nuovi mutui potrebbero crollare dal 12% (di uno scenario meno grave) a oltre il 24% in un’ipotesi estrema. Tutti e tre gli scenari, infine, vedrebbero un ritorno a valori positivi (tra +1,7% e 2%) a partire dal 2022.

Scenari Immobiliari durante la web conference “Valutare nell’incertezza” è più ottimista e attraverso un modello econometrico stima per il 2020 una caduta dei prezzi ed una forte ripresa dal 2021 al 2025. La caduta dei prezzi per il 2020 rispetto all’anno precedente è di circa il 23%. Ma nel 2021 si assisterà ad un incremento dei prezzi del 8,5%. Tuttavia, rispetto al 2015, chi aveva acquistato casa in quell’anno vede ancora una rivalutazione del suo immobile del 6% in 5 anni. 

Scenari Immobiliari continua riportando che le reazioni alla pandemia da Covid sono molto diverse da quelle avvenute, per esempio, alla spagnola di inizio XX secolo, o perfino alla crisi dei mutui subprime. In particolare i cambiamenti necessari coinvolgeranno ora più che mai il settore immobiliare, dato che occorrerà ripensare comunicazioni e spostamenti, lavoro, scuola, turismo, luoghi della cultura e del divertimento. Qualcosa nella percezione e nelle esigenze dell'immobiliare residenziale è cambiato, e se le tendenze verso il green, la sostenibilità o lo smart living erano già in corso e quindi proseguiranno rafforzate, il rapporto con lo spazio privato delle abitazioni e quello pubblico del lavoro, soprattutto delle loro dimensioni fisiche, si modificherà.

Le locazioni invece nelle aree urbane sconteranno un allentamento dei canoni a seguito della riduzione della domanda abitativa. Lo smart working ha permesso a diverse persone di poter rientrare nelle loro città di origini e svolgere quindi dai paesi natali le attività. 

Se da un lato i prezzi immobiliari del residenziale tenderanno a contrarsi notevolmente, e i canoni di locazione a ridursi, mentre dall’altra parte la disponibilità monetaria delle famiglie è posta sotto stress per effetto della riduzione delle entrate mensili, alla consueta domanda se meglio l’acquisto o l’affitto, la risposta per il 2020 potrebbe non essere facile. Mentre per gli anni successivi è possibile fare delle pianificazioni.

Previsioni residenziale per acquistare o affittare

Secondo Scenari Immobiliari, per il settore residenziale, i prezzi delle case scenderanno del 2,1% nel 2020 e del 4,2% e 1,5% rispettivamente nel 2021 e 2022. Dal 2023 si assisterà ad una ripresa con un balzo nel 2025 del 5,6%.

I canoni di locazione del settore residenziale invece si contrarranno fino a 7,3% nel 2021, per poi riprendersi nel 2024 e 2025, anni in cui le riduzioni dei canoni del biennio 2020 e 2021 saranno dimezzate.

Secondo Scenari Immobiliare, le previsioni sono naturalmente per un calo a fine anno del numero di compravendite, dato lo stop del lockdown. Un andamento che dipende però anche dall’evoluzione dell’economia e degli incentivi statali. Mentre per quanto riguarda il margine di sconto sul prezzo di vendita, si potrà passare da un 5% pre Covid ad un 10% e oltre.

L’abbassamento dei prezzi di acquisto di un immobile residenziale, e la riduzione dei tassi di interesse che sono in terreno negativo consentono, seppure in un contesto economico molto difficile, di poter pianificare l’acquisto della propria abitazione, o valutare, in caso di affitto, una cambio abitativo potendo approfittare di canoni più bassi e dunque a parità di spesa poter accedere ad un locale in più.

Un articolo di Trendonline apparso alcuni giorni fa, riportava che secondo un’indagine svolta dalla Fiaip su circa 1000 agenti immobiliari, dal 4 maggio, giorno di riapertura delle attività, le visite agli immobili sia in vendita che in locazione, sono riprese a pieno regime anche sfruttando la visita guidata virtuale. La domanda potenziale sembra addirittura cresciuta e sono state raccolte le prime proposte d’acquisto, anche beneficiando dello stock di oltre 20.000 transazioni non portate a termine durante il periodo di lockdown. Dopo il buio quindi, s’iniziano a intravedere i primi bagliori dell’alba confermando che la pandemia Covid-19 non ha spento la voglia di casa.

Acquistare casa : qualche consiglio

L’acquisto della propria casa richiede tempo e disponibilità finanziaria. La scelta del proprio nido richiede l’individuazione della soluzione più adatta alle esigenze del nucleo famigliare. Le conseguenze della pandemia hanno dimostrato che è necessario ripensare ai propri spazi. Secondo Scenari Immobiliare, 

“Si è disposti anche a comprare in un quartiere periferico pur di avere una stanza in più. - Si domandano case cablate e comunque adatte a una condivisone di lavoro e vita quotidiana. Gli spazi per i servizi comuni assumono sempre più valore e importanza, seppur rivisti con lo sguardo rivolto al distanziamento sociale. Di conseguenza, molti costruttori stanno riprogettando le iniziative immobiliari in questo senso”.

L’individuazione della soluzione abitativa, in un momento in cui, per esigenze di liquidità, i proprietari di più alloggi residenziali possono mettere sul mercato proposte abitative vecchie ma a prezzi accessibili, richiede la massima attenzione per non trovarsi poi a far fronte a spese eccessive oltre quelle dell’acquisto (prezzo dell’abitazione, imposte, oneri notarili, costi del mutuo), come le spese di ristrutturazione ed arredamento. Quindi una buona pianificazione finanziaria è obbligatoria, anche tenendo in considerazione i diversi bonus collegati all’edilizia, che consentono di ottenere, seppure spalmanti nel tempo, degli sconti (ecobonus 110%, detrazioni sull’IVA versata se si acquista da costruttore, detrazioni sul costo di acquisto delle pertinenze, agevolazioni sull’acquisto della prima casa, bonus mobili ed elettrodomestici, bonus facciate, risparmio energetico).

Non è solo importante guardare ai prezzi, che sulle città come Milano e Roma hanno registrato nel primo semestre 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente un calo rispettivamente dello 0,3 e 0,1 per cento. Cali leggermente superiori ci sono stati nelle altre città.

All’attuale apparente convenienza dei prezzi in discesa, bisogna tener conto dei costi complessivi per entrare “chiavi in mano” nella propria nuova abitazione.

Facciamo un esempio di acquisto di una nuova abitazione prima casa direttamente da costruttore (nel caso di agenzia immobiliare è da considerare anche i costi di intermediazione) a Milano. Un trilocale con ampio terrazzo in zona semi-periferia.

  • Costo di acquisto 450.000 euro
  • IVA agevolata al 4%: 18.000
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro 
  • Totale relativo all’abitazione 468.600 euro

Al costo di acquisto bisogna poi aggiungere il costo notarile per l’atto di compravendita e per l’atto del mutuo, nel caso di richiesta di finanziamento, ed i costi accessori quali polizza incendio e scoppio (obbligatoria per legge), imposta sostitutiva (che nel caso di acquisto di prima casa è pari allo 0,25% della somma richiesta), le spese di perizia ed istruttoria.

Nel caso in cui queste ultime siano pari a zero (meglio tuttavia chiedere sempre alla banca), il costo complessivo del mutuo per una somma di 300.000 euro sarà pari a:

  • costo notarile: circa 1% del valore ipotecato (di solito le banche chiedono una ipoteca iscritta al 150% della somma richiesta a mutuo) pari a 4.500€ oltre al costo notarile per l’atto di compravendita che potrebbe arrivare fino ad altri 4.500€ (scontabili al 30% nel caso si avvalga della clausola prezzo-valore) https://www.mutuisupermarket.it/valutazione-acquisto-casa/calcolo-spese-acquisto-casa
  • Imposta sostitutiva: 750 euro

In definitiva per l’acquisto di una prima abitazione oltre al costo di acquisto bisogna stimare circa un 2 – 3 percento di costi accessori. Parte di questi costi potranno essere recuperati nella dichiarazione dei redditi come il costo di agenzia immobiliare, i costi notarili ed accessori che potranno essere sommati agli interessi passivi (comunque il totale tra interessi passivi e costi accessori ha il tetto massimo di 4.000 euro per anno).

Affitto: ci sono meno costi?

Affittare casa ha diversi vantaggi economici collegati ai minori costi rispetto all’acquisto della prima abitazione. Infatti l’affitto non comporta costi notarili, anche se la trascrizione del contratto di affitto tutela entrambe le parti. Tale operazione è effettuata direttamente dall’agenzia immobiliare ed il costo è equamente suddiviso tra locatario ed è pari al 2 per cento del canone annuo di affitto per il numero di anni di locazione. Oltre all’imposta di registro, si aggiunge quella di bollo che ammonta a 16 euro da applicare su ogni copia da registrare. L’imposta va applicata su ogni 4 facciate scritte del contratto o comunque ogni 100 righe. Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Per un trilocale sempre a Milano il canone mensile di affitto è compreso tra 1.700 euro e oltre 5.000 euro per una superficie complessiva di 120 metri quadrati. Il canone annuo può essere compreso tra 20.400 e 60.000 euro, che andrebbe confrontata con il costo annuo del mutuo (rata mensile moltiplicata per 12). 

Solitamente i contratti di affitto hanno una durata quadriennale rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta anticipata. 

Il vantaggio economico di una casa di affitto è quella di non dover disporre di una cifra importante immediatamente. Solitamente sono richieste tre mensilità in anticipo e tre mensilità come deposito cauzionale che verrà restituito al termine della locazione. Dall’altro lato non si è proprietari dell’abitazione ed ogni miglioria dovrà poi essere rimossa al termine della locazione, salvo diversi accordi cui è opportuno prestare attenzione e fissarli preliminarmente nel contratto. Così come ogni costo relativo alla manutenzione ordinaria sarà completamente a carico dell’affittuario. L’anzianità dell’abitazione e del complesso condominiale, piuttosto che le condizioni generali di manutenzione potranno richiedere costi aggiuntivi che andranno ad impattare non di poco sul canone annuo. Andare in affitto può essere una soluzione temporanea per le giovani coppie o per le famiglie che avendo venduto una propria abitazione vogliono cogliere l’occasione con particolare attenzione, ricordando che eventuali vantaggi fiscali (come il credito di imposta) potrà essere fatto valere entro 12 mesi dalla vendita. 

Affittare o compare la prima casa?

Prima di decidere quale passo compiere è opportuno valutare la propria condizione economica, la certezza delle entrate mensili, la sostenibilità della rata del mutuo o del canone di locazione, una ragionevole certezza di non dover cambiare città nei primi anni, la tipologia di abitazione adeguata per il proprio nucleo famigliare anche per gli anni futuri. Inoltre è importante anche la scelta della zona, privilegiando aree vicino ai servizi, parchi, scuole. Dunque non vi è una scelta migliore dell’altra; ma tutto dipende dai fattori sopra indicati, sfruttando al tempo stesso le condizioni di mercato che attualmente sono favorevoli sia sul lato acquisto che locazione immobiliare.