L'acquisto della prima casa è un momento importante nella vita della famiglia italiana. 8 su 10 famiglie in Italiana sono proprietari di un casa in cui vivono. In precedenti articoli abbiamo esaminato i passi da compiere prima di acquistare la prima casa e come scegliere un mutuo.

Ma l'acquisto della prima casa riserva anche diverse agevolazioni fiscali che possono contribuire a rendere meno oneroso sia il costo di acquisto che gli interessi dell'eventuale mutuo.

Ma vediamo quali sono le varie agevolazioni fiscali.

Le imposte sull'acquisto di un immobile

Quando si acquista un immobile normalmente le imposte da pagare dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “primacasa”.

Le imposte di regola sono:

  • acquisto tra privati l’acquirente dovrà pagare:
  • l’imposta di registro proporzionale del 9% del valore catastale
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Il valore catastale  dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120. Ad esempio se si acquista un immobile al prezzo di 150.000 euro, ma la sua rendita catastale è di 800 euro, il valore catastale sarà pari a 800x120x1,05.

Quando l'acquisto è da impresa costruttrice, l'acquirente dovrà pagare

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del valore catastale
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se l'acquisto dell'immobile dal costruttore avviene prima dei 5 anni di ultimazione dei lavori, invece delle imposte sopra descritte, l'acquirente pagherà l'IVA sul prezzo di acquisto. Il suo importo sarà:

  • l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio o storici), qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte di acquisto per la prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. L'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L'iva al 4% potrà applicarsi anche sui lavori extra capitolato.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. Per pertinenze si intendono i garage, box, cantine.

Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dalprezzo della cessione. Mentre per acquisti non soggetti ad IVA, si applica il meccanismo del prezzo-valore, ossia l'imposta di registro si calcola sul valore catastale e non su quello di cessione. A patto che l'acquirente lo dichiari nell'atto di compravendita.

I requisiti per le imposte agevolate

Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. In questo caso l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita). I requisiti sono:

  • abitazione non di lusso e non ricadente nelle categorie A1/A8 e A/9. Il beneficio si ottiene anche in caso di acquisto di due unità attigue che vengono poi accorpate per avere una nuova unità abitativa come prima casa. Lo stesso beneficio si ha anche quando si acquista un'unità abitativa attigua alla prima casa e si fondono le due unità per costituire una nuova prima casa più grande.
  • l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. L'acquirente può trasferire la propria residenza nel territorio in cui è ubicata la prima casa entro 18 mesi dalla data di acquisto (fa fede la data di registrazione del contratto di compravendita a cura del notaio). La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
  • il nuovo immobile non deve trovarsi nel territorio in cui l'acquirente è già proprietario di un altro immobile che non ha usufruito delle agevolazioni della prima casa, anche se si dovesse vendere l'immobile. Se però si ha la nuda proprietà di quell'immobile, è possibile acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa nello stesso territorio.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni, anche senza trasferire la residenza, quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive). L'acquirente deve dimostrare di svolgere l'attività. Se l'attività cessa o non è avviata, e sono trascorsi più di 18 mesi dalla data di acquisto, le agevolazioni sono perse. Quindi è importante, per maggiore sicurezza trasferire comunque la residenza nel territorio in cui si svolge o si presume di svolgere l'attività e dove è ubicata la prima casa.
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

IVA Agevolata sui lavori extra-capitolato

L’IVA agevolata al 4% (anche “agevolata prima casa”) si applica a prestazioni di servizi dipendenti da appalti per la costruzione ex novo di un immobile come "prima casa", ma anche per interventi successivi alla conclusione dei lavori. Più nello specifico, l'applicazione è riservata limitatamente alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati così come definito dalla tabella A al punto 39 del Testo unico Iva.

L'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.22/E del 2011 riconosce la possibilità di applicare l’Iva in misura ridotta agli interventi extracapitolato commissionati a una ditta appaltatrice da un contribuente in possesso dei requisiti prima casa. Un’agevolazione valida a patto che l’immobile rimanga un’abitazione non di lusso anche dopo l’esecuzione dei lavori.

Infatti, nel regime agevolato prima casa possono rientrare tutti quegli interventi che, pur non essendo previsti nel capitolato di costruzione, non rendono l’immobile di “lusso” ma ne migliorano le condizioni di abitabilità. Ad esempio, rientrano in questa tipologia di agevolazione i costi della posa e dell’acquisto dei beni finiti (come ad esempio serramenti, radiatori, sanitari, bagni, materiali per gli impianti elettrici, caldaie e termosifoni ) e dei semilavorati (come ad esempio pavimentazione interna ed sterna, materiali da rivestimento, cementi, tegole, mattoni…), quest’ultimi però solo facendone esplicita richiesta al venditore.

Credito di imposta acquisto prima casa

Ma se sono già proprietario di una prima casa? Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali collegati alla prima casa non si perdono se la casa di proprietà come prima casa venga venduta entro 12 mesi dall'acquisto della nuova prima casa. Oltre questo termine non si può godere del beneficio di scontare le imposte pagatae sul primo acquisto. Infatti l'agevolazione è tale da non far pagare due volte l'imposta ma di portare a credito quelle pagate sul primo acquisto e portarle in detrazione nella dichiarazione dei redditi. 

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione. Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Come funziona il credito di imposta prima casa

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Il credito di imposta non può essere superiore alla nuova imposta che si deve pagare in ragione del nuovo acquisto. Il credito potrà essere fatto valere:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

E se dopo aver utilzzato il credito in diminuizione delle nuove imposte collegate all'acquisto della prima casa, c'è ancora capienza? Nessun problema. Potrai utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Ricorda! Per uare il credito d'imposta devi dichiarare la volontà ad utilizzarlo nel contratto di compravendita. Il notaio ti seguirà in questo; ma è bene ricordare che nella clausola contrattuale in cui manifesti la volonta di utilizzare il credito dovrai far riportare:

  • gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa
  • produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Acquisto prima casa da donazione o successione

Nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione.

Così si esprime l'agenzia delle entrate nella Risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare  n 44/E/2001.

In presenza di più eredi, è sufficiente che solo uno di essi dia dichiarazione di possesso dei requisiti nell'atto di successione per farne beneficiare tutti gli altri. 

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Perdere le agevolazioni ottenute sulla prima casa puà costarti caro. Infatti si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Quando accade?

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene 
  • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile (o del terreno su cui viene edificato il nuovo immobile sempre nei termini di 12 mesi) non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
  • Nel caso in cui la prima casa sia stata ricevuta in donazione o per successione, e la si venda prima che siano trascorsi 5 anni e comunque senza il riacquisto di una nuova prima casa entro 12 mesi dalla vendita, si perdono le agevolazioni fiscali. 

Detrazioni fiscali degli interessi passivi del mutuo

Per il mutuo acceso presso un istituto bancario, finanziario per l'acquisto della prima casa, in base al testo unico delle imposte sui redditi, il proprietario della prima casa può portare in detrazione dall’IRPEF un importo pari al 19% degli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui, garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. L'importo massimo su cui calcolare il 19% è di 4.000 euro complessivi per anno, anche se l'acquisto ed il contratto di mutuo sono cointestati. Nei 4.000 euro rientrano oltre agli interessi passivi maturati nell'anno fiscale anche gli oneri iniziale di acquisto quali l'imposta sostitutiva dello 0,25% applicata dalla banca sulla somma erogata, l'onorario del notaio in relazione al contratto di mutuo, le spese di perizia ed istruttoria.

Ha diritto al beneficio fiscale esclusivamente il titolare del contratto di mutuo che sia anche il proprietario dell’immobile. Se il contratto è cointestato, ad esempio con il coniuge, anche quest’ultimo ha diritto alla detrazione per la parte spettante, cioè il 19% sul tetto massimo di 2.000 euro, a patto che non sia fiscalmente a carico dell’altro coniuge. In questo caso il coniuge che ha a carico l'altro coniuge, potrà portare l'intero importo in detrazione fino ad massimo di 4.000 euro di interessi passivi annui. La detrazione fiscale sarà operata sul calcolo dell'IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi fino a capienza dell'IRPEF stessa. In caso di incapienza, tale detrazione non potrà operare.

Oltre a dover rispettare i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, per portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo con ipoteca acceso per l'acquisto della prima casa, il contratto di mutuo deve essere sottoscritto 12 mesi antecentemente o successivamente all'acquisto e deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o nell'Unione Europea.

Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori. Ad esempio se il valore di acquisto è di 100.000 euro (che includono anche i costi accessori, come gli onorari notarili, le imposte, le spese di perizia ed istruttorie, l'imposta sostitutiva),  ed il mutuo erogato di 120.000 euro, si potranno portare in deduzione l'83,3% degli interessi passivi maturati ogni anno. Se gli interessi maturati sono pari alla somma massima di 4.000 euro, gli interessi che potranno portarsi in detrazione saranno 3.333,33 euro (83,3% di 4.0000 euro).

Con la trasmissione telematica della banca all'Agenzia delle Entrate troverai già l'importo degli interessi passivi che possono essere portati in detrazione. Ti consiglio di conservare il contratto di mutuo e le comunicazioni annuali della banca in relazione agli interessi passivi.

Detrazione costo di costruzione box

Possono beneficiare della detrazione i contribuenti, residenti e non residenti, che acquistano da impresa costruttrice (anche cooperativa edilizia) box o posti auto pertinenziali ad un immobile destinato ad uso abitativo. La detrazione d'imposta è pari al 50% della spesa sostenuta fino ad un massimo di 96mila euro per unità immobiliare; per questa tipologia di intervento la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, a condizione che queste siano comprovate dal venditore tramite apposita attestazione. Per fruire della detrazione è dunque necessario che l'impresa costruttrice rilasci al compratore, oltre alla fattura, anche una dichiarazione che attesti l'ammontare delle spese relative alla pura realizzazione del box.

La detrazione compete al soggetto che sostiene le spese, o che risulta intestatario delle fatture nonché dei documenti attestanti gli importi corrisposti con bonifico bancario o postale. Se gli interventi sono pagati da più soggetti la detrazione compete in base alla quota di sostenimento delle spese. Si noti che è agevolabile unicamente l’acquisto “da nuovo”: vale a dire che sull’acquisto di un parcheggio da un privato o da un’impresa che non lo ha costruito, non viene applicata alcuna detrazione. Inoltre, per il riconoscimento del bonus, è necessario che sussista il vincolo di pertinenzialità tra il box (o il posto auto) e l’abitazione (non necessariamente abitazione principale del contribuente). Tale vincolo deve risultare dall'atto di acquisto o dal preliminare di compravendita registrato, oppure, in caso di costruzione in economia, dalla concessione edilizia.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 95 del 12 maggio 2000, ha chiarito che è possibile fruire della detrazione anche nel caso in cui il box auto o il parcheggio pertinenziale sia acquistato contestualmente all’abitazione con un unico atto notarile da cui risulti, come sopra detto, il vincolo di pertinenzialità. Si rammenta che con il  “Decreto Sviluppo” è stato soppresso l’obbligo di inviare la Comunicazione al Centro Operativo di Pescara prima dell’inizio dei lavori e di esporre separatamente il costo della manodopera in fattura.

Anche nel caso in cui si decida di costruire un box pertinenziale a servizio della propria abitazione (senza acquistarlo già fatto) lo sconto fiscale spetterebbe su tutte le spese sostenute per la realizzazione, a patto di pagare con bonifico e di possedere tutte le abilitazioni comunali previste dal regolamento edilizio.