Mutui: la rata potrebbe risalire nel 2021 con il recovery plan

Ancora tempi d'oro per i mutui, come non si sono mai visti prima. Complici la contrazione della domanda, per effetto del blocco delle compravendite durante il lockdown , e la politica monetaria accomodante. Ma potrebbero essere gli ultimi mesi di questa folle corsa nell'area negativa dei tassi di riferimento dei mutui. Il recovery fund potrebbe invertire la tendenza.

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Ancora tempi d'oro per i mutui, come non si sono mai visti prima. Complici la contrazione della domanda, per effetto del blocco delle compravendite durante il lockdown e la politica monetaria accomodante se non a maglie larghe della BCE per sostenere l'inflazione. Ma potrebbero essere gli ultimi mesi di questa folle corsa nell'area negativa dei tassi di riferimento dei mutui.

Il mercato dei mutui

Oggi, un mutuo può essere contratto con un tasso prossimo allo 0,5%. Il fenomeno è particolarmente evidente sul tasso fisso, se si pensa che a inizio 2020, prima dell’inizio della pandemia da Covid-19, questa opzione costava intorno all’1,5% per un prestito di durata ventennale. A causare il crollo della rata dei mutui è stato il virtuale azzeramento dei tassi di interesse di lungo termine basati sul parametro Irs (interest rate swap) che serve come base per il calcolo della rata a tasso fisso, data per l’appunto dalla somma tra il tasso Irs e lo spread, la maggiorazione richiesta dalla banca per erogare l’operazione di finanziamento. Oggi il tasso Irs è negativo per la scadenza a 10 anni (-0,20%) e positivo, pari allo 0,05% sulla durata dei 20 anni. Scende ulteriormente, allo 0,02% sulla scadenza trentennale. Si parla di tassi di interesse prossimi allo zero, tanto che il costo del mutuo è pressochè determinato dallo spread applicato dalla banca, come remunerazione per l'operazione di mutuo. Anche gli spread tuttavia si sono notevolmente contratti, sia perchè per la banca oggi prendere denaro a prestito costa niente, e sia per l'eccessiva offerta dovuta alla concorrenza per accaparrarsi i pochi clienti che stanno cercando di riproporsi sul mercato immobilaire. Per le banche avere liquidità non impiegata ha un costo, soprattutto quando i tassi sono negativi. Lo spread bancario, è sceso peraltro a livelli molto bassi di 40-60 centesimi di punto. Anche il tasso variabile ha registrato un forte decremento passando da una media dello 0,7% sulle scadenze ventennali allo 0,4%, con punte dello 0,3% per le offerte più aggressive. Per i mutui varabili lo spread risulta essere più alto tra l'1% e l'1.4%.

I fattori gold: domanda ridotta e larghe politiche monetarie

Tutto questo accade a causa delle conseguenze economiche del Covid e del’ulteriore allargamento dei cordoni della politica monetaria da parte della Bce, oltre che per un calo evidente della domanda di mutui nei mesi peggiori della pandemia. Infatti, sebbene secondo le ultime elaborazioni Crif il 41,3% della popolazione maggiorenne residente in Italia abbia un contratto di credito rateale attivo (e i mutui rappresentano oltre il 20% di questa voce), il crollo delle compravendite immobiliari nel secondo semestre del 2020 ha inferto un colpo durissimo al settore. I dati appena pubblica dall’Agenzia delle Entrate evidenziano infatti una riduzione delle compravendite di oltre il 27%, sebbene la riduzione nel mese di giugno abbia subito un notevole rallentamento e si sia fermata ad un -0,6%. Date queste condizioni di mercato le banche lottano con tutti i mezzi, e lo spread sui mutui è uno di questi, per accaparrarsi i pochi clienti residui.

Rata del mutuo: riduzioni in corso

Quali sono le ripercussioni di questa situazione idilliaca per le famiglie? Sicuramente il calo della rata, che può essere ottenuto sia rinegoziando il mutuo che provando a richiedere una surroga (trattato già in questo articolo). Nel caso di prima operazione di mutuo, il vantaggio è di ottenere un prestito a tassi praticamenti sotto l'1%. A livello pro-capite la rata media mensile è di 333 euro, in calo del 3,2% rispetto a un mese fa. Inoltre a questo livello di tassi Irs per i mutui a tasso fisso (il tasso euribor, base per il calcolo della rata dei mutui a tasso variabile, è negativo ormai da molti anni) viene a cadere la convenienza economica a stipulare un prestito a tasso variabile. Infatti mentre a inizio 2019 la «forchetta» tra il tasso fisso e il tasso variabile era di circa 80 centesimi di punto (il tasso fisso costava 80 centesimi in più del variabile), adesso questa differenza si è ridotta meno di 20 centesimi. In alcuni casi invece, risulta più conveniente il mutuo a tasso fisso, poichè gli spread applicati dalle banche sono più bassi anche di 40 punti base.  

Il mutuo a tasso fisso lo fa da padrone

Gli italiani prediligono il fisso in questo momento. Su 10 italiani che stipulano un nuovo mutuo, 9 scelgano l’opzione tasso fisso. La sicurezza di una rata fissa nel tempo ad un costo di una pizza margherita al giorno, oggi non può che essere la scelta migliore. Un mutuo di 160.000 euro, a 20 anni, pari all'80% del valore della casa, sconta un tasso fisso dello 0,83% con Webank (migliore per TAEG) con IRS20 anni e spread alllo 0,8%. Il variabile invece si attesata a 0,59% con un Euribor3M+spread di 1,10%. Se il differenziale è di 24 punti a favore del tasso variabile, lo spread più alto di 30 punti base del variabile potrebbe annullare in pochi anni il vantaggio, nel caso di aumento dei tassi di interesse. Ma a questo punto la domanda da porsi è quanto durerà questa situazione di tassi negativi, che per l'area variabile dura ormai da alcuni anni.  

Tassi in risalita?

La crisi economica degli ultimi mesi, accelerata dal Covid-19, aveva spinto in un primo momento il trend verso un rialzo dei tassi. Basti vedere il livello degli indici Euribor nel mese di aprile, quando sembrava che salissero verso quota zero, per poi frenare, con la scadenza trimestrale scesa fino a -0,16 e quella semestrale a -0,11. Oggi, i tassi Euribor sono tornati ai livelli dei minimi storici e lo stesso vale per gli indici IRS.

I due tassi oggi viaggiano in parallelo verso il ribasso. Ma i due tassi, l'Euribor utilzzato per i mutui a tasso variabile, e l'IRS, utilizzato per i mutui a tasso fisso, hanno andamenti differenti in quanto influenzati da fattori diversi. L'Euribor risente molto della politica monetaria della BCE, e dall'era Draghi, con i tassi interbancari che si sono via via ridotti, ha portato l'Euribor ad entrare in terreno negativo. Dunque visto la politica monetaria ancora larga da parte della BCE, non ci si attende nel medio periodo una variazione di questo tasso, che comunque, nel caso di una risalita, avrebbe da scontare uno -0,5 attuale.

L’Eurirs è legato ai dati sull’inflazione. Nelle economie di mercato i prezzi di beni e servizi possono subire variazioni in qualsiasi momento: alcuni aumentano, altri diminuiscono. Si parla di inflazione quando si registra un rincaro di ampia portata, che non si limita a singole voci di spesa. L'obiettivo della BCE è quello di tenere stabili i prezzi con un'inflazione del 2%, sia per garantire una crescita reale dell'economia che preservare l'occupazione. Prezzi che crescono riducono il potere di acquisto delle famiglie che per comprare lo stesso bene avrà necessità di un salario più alto, ma il proprio datore di lavoro potrebbe non aumentarlo. Le conseguenze possono essere di un calo di produttività e poi di salario, con un vortice negativo sulle famiglie.

Oggi l'inflazione in Italia su base annua secondo l'ISTAT ad Agosto di -0,5%. In pratica i consumi sono al palo. In area euro, l'inflazione ad agosto e dello 0,2%. Perchè allora l'iniezione di liquidità che arriverà con il Recovery Plan, può essere una cattiva notizia per i mutuatari?

La serie di iniziative di stimolo all’economia dei Paesi più colpiti dal Covid-19 che si potranno attuare con i capitali del Recovery plan, potrebbe portare ad una spinta dei consumi, con relativo aumento dell’inflazione. E come abbiamo visto, gli indici IRS, essendo legati all’inflazione, potrebbero aumentare sensibilmente.

Un potenziale rialzo degli IRS non sarebbe da considerarsi un aspetto negativo in quanto, al contrario, sarebbe un segnale di un’auspicabile ripresa dell’economia, ma per quanto riguarda i mutui, certamente, bisognerà fare i conti con un possibile aumento dei tassi, almeno sul fisso.

Come comportarsi? E' il momento giusto per chiedere la surroga?

Naturalmente, chi stipula oggi o ha sottoscritto in passato un mutuo a tasso fisso manterrà il tasso stabilito nel contratto fino alla naturale scadenza del prestito. La sostanziale differenza, nel caso in cui si verificasse un aumento dei tassi Eurirs, sarebbe tangibile per chi dovesse prendere un mutuo fisso in futuro, il quale probabilmente si troverà a pagare una rata più alta rispetto a quello che avrebbe oggi. Tradotto in numeri, nell’ipotesi di un aumento di un punto percentuale, per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni, si andrebbe a pagare una rata mensile di circa 70 euro in più rispetto a questo momento.

Ecco perché sottoscrivere un mutuo o una surroga a tasso fisso oggi, bloccando la rata ai minimi storici, e non tra un anno, potrebbe far risparmiare oltre 16.000 euro.