Mutui surroga un'operazione semplice che apporta vantaggi sia per la nuova banca che per il mutuatario e, allora, quali sono le difficoltà legate alla concessione. Perché, oggi è difficile eseguire un'operazione di surroga? Dobbiamo riconoscere che se da un lato nel nostro Bel Paese pervade uno stato di profonda crisi economica dovuto all'effetto della pandemia da SARS-CoV-2, l’altra facciata pone in evidenza il valore del costo del denaro, che mai (forse) è stato così basso. Oggi, infatti, contrarre un mutuo può rappresentare un’ottima opzione d’investimento dei propri risparmi, e non solo.

Le attuali misure prese in considerazione per i tassi di interesse seguono il flusso legato all’indice di riferimento Eurirs utilizzato, appunto, per rilevare i tassi di interessi da applicare sul medio - lungo termine. Non a caso, nelle ultime settimane il tasso di interesse a 20 anni si è attestato intorno allo 0,14%, mentre, l’indice di riferimento a 30 anni è stabile allo 0,08%. In altre parole, i tassi di interesse anche aggiungendo il valore dello spread (banca) si attesterebbero tra lo 0,60% e l’1%. 

Mutui surroga: un’opzione che offre più soldi, perché?

Nonostante, il momento sia più che favorevole per la sottoscrizione dei mutui e, quindi, chiedere una surroga potrebbe offrire una maggiore liquidità, che si tradurrebbe in più soldi nelle tasche dei mutuatari. Dall’altro canto, le richieste di prestiti spesso vengono bocciate dalle banche. Ci troviamo dinanzi a una bilancia che pende in modo più che favorevole sulle condizioni estremamente vantaggiose per i mutui. Ma, benché, il momento sia più che propizio non si denota l’incremento di mutui che ci si aspettava.

Eppure, i sottoscrittori di mutui, oggi più che mai, potrebbero accaparrarsi più che uno dei vantaggi dei tassi di interessi al minimo storico. Nello stesso tempo, le banche sulle ingenti richieste di surroga dei mutui, non hanno fatto altro che “mettere le mani avanti” riservandosi di eseguire controlli istruttori molto esigenti al fine di valutare la solvibilità del debitore. 

Mercato immobiliare vantaggioso, pochi mutui più surroghe 

Il mercato immobiliare, seppure, si trova a navigare in un momento molto vantaggioso, dovuto all’effetto dei tassi di interesse sotto il minimo storico, non viene supportato da una maggiore mole di richieste di mutui. In poche parole, al tempo della pandemia da Covid-19 il mutuo resta una nota dolente, dove gli acquisti nel mattone calano e i tempi di erogazione sono estremamente difficili e lunghi. Vuoi che le banche e notai si trovano con una notevole massa d'incartamenti da smaltire, con il relativo incremento dell’attività istruttoria, fatto sta che il diniego del mutuo è bello e servito. 

Visto il tasso di riferimento dell’Eurirs, il mutuatario può eseguire un’operazione di portabilità del mutuo presso altro istituto di credito conquistando le migliori condizioni.  

La banca può opporsi al trasferimento dei mutui surroga? No, secondo la Legge Bersani, il mutuatario può eseguire l’operazione di portabilità senza problemi, in quanto, la banca non può eccepire alcunché al trasferimento del mutuo. Tuttavia, la nuova banca potrebbe rifiutare la portabilità del mutuo, nel caso ritenga che l’operazione non sia estremamente vantaggiosa. 

Quali sono le 3 condizioni riservate ai mutui surroga?

La richiesta di una surroga potrebbe essere espletata in tempi molto rapidi, se rientra nei seguenti parametri, quali: 

  1. la prima voce che troviamo è quella relativa al lockdown, in questo caso, viene preso come parametro di rilevamento reddituale. Infatti, il mutuatario dovrà dimostrare che la chiusura forzata dovuta alla diffusione della pandemia da Covid-19, non ha apportato ripercussioni sul reddito familiare;
  2. il secondo parametro è rappresentato dal debito residuo e dal valore dell’immobile che si dovrebbe attestare al di sotto del 70%;
  3. l’importo della surroga dei mutui dovrebbe non essere inferiore a circa 80mila euro. 

Come funziona la surroga dei mutui?

Partiamo dal presupposto che l’intestatario del mutuo, spinto dalle condizioni favorevoli che trova presso un’altra banca decide si eseguire un’azione di portabilità. In pratica, il mutuatario presenta presso un’altra banca, la domanda di surroga del proprio mutuo. La banca scelta per l’operazione, avvia tutta la prassi che porterà a valutare i vantaggi che apporterebbe tale operazione al nuovo istituto di credito. Ecco, perché se l’operazione non è estremamente vantaggiosa per la banca, essa la può rifiutare. 

Nel caso la banca accetti la surroga del mutuo, provvede a trasmettere alla vecchia banca la decisione del mutuatario di procedere con la portabilità del mutuo e, richiede il debito residuo del mutuatario. La vecchia banca dalla data della corrispondenza, dispone di un lasso di tempo pari a circa 30 giorni per rilasciare il nulla osta. Il passo successivo, porta alla stipula del contratto presso il notaio designato dalla nuova banca, che conferisce al cliente l’impegno a onorare il mutuo sottoscritto con la nuova banca. Nello stesso tempo, viene trasferita l’iscrizione di ipoteca a nome della nuova banca. 

Con la surroga è possibile sottoscrivere un mutuo per un importo maggiore? No, il mutuatario non può chiedere più soldi in confronto del debito residuo. 

Mutui: con la surroga si risparmia fino al 10%

Una volta superato lo step innanzi descritto, sfruttando i vantaggi della surroga si potrebbe ricavare un piccolo gruzzoletto. In sostanza, il movimento che porta a spostare il mutuo dalla banca vecchia a quella nuova, rappresenta un’operazione necessaria per poter sfruttare i tassi di interesse bassi. Non a caso stipulando un nuovo mutuo a condizioni vantaggiose rispetto a quelle iniziali, senza l’aggravio di spese di commissioni o costi generali, il mutuatario potrebbe risparmiare fino al 10% in confronto alle vecchie condizioni.  

Mutui surroga: quali sono i costi da versare a carico del mutuatario?

Uno dei motivi che potrebbero far desistere il mutuatario dal decidere di non eseguire un’operazione di surroga è legato ai costi che nell’immaginario possono sembrare abnormi o forse ci si aspetta che sia così, perché? Stranamente il primo impatto corre alla valutazione delle voci legati ai costi relativi alla fase di verifica dell’istituto che accoglie il mutuo, alle spese delle perizie, agli scambi di comunicazioni intercorrenti tra i due istituti di credito, nonché bolli, imposte e così via. Insomma, ci si aspetta di versare un bel gruzzoletto.

Ma, tirando le somme delle spese reali, la surroga non costa nulla o quasi, parliamo dell’imposta per l’iscrizione dei registri immobiliari, ossia una tassa pari a circa 35 euro. Questo perché secondo la Legge Bersani tutti i costi (bolli, perizia, atto notarile e così via) relativi alla portabilità del mutuo sono a carico della banca accogliente. 

Le imposte sulla surroga vanno versate? No, si tratta di un vecchio mutuo, le imposte vengono versate nella fase di sottoscrizione di un nuovo mutuo. Di conseguenza, trattandosi di un trasferimento del mutuo le imposte sono state già regolarizzate nel momento della stipula dello stesso. 

Mutui surroga: perché il mutuatario ricava liquidità 

Per fortificare il concetto che il mutuatario nel richiedere la surroga del mutuo può sfruttare un vantaggio economico, inteso in termini di una ritrovata liquidità. Ad esempio, secondo una ricognizione eseguita da  MutuiSupermarket.it, con un mutuo della durata ventennale, stipulato intorno al 2010 a tasso fisso del 4,75%, rapportato ai tassi attuali troviamo un tasso di circa l’1%. In questo, caso la differenza tra i due tassi di interessi è talmente notevole che la surroga diventa un’operazione più che consigliabile.