La scelta del mutuo è sempre un passo critico e nello stesso tempo fondamentale per chi compra la prima casa e non dispone di tutta la somma per pagare il prezzo di acquisto pattuito. Abbbiamo visto nell'articolo "Come ottenere un mutuo al 100%"che vi è la possibilità di potere finanziare l'intero valore di acquisto ma a costi molto più alti. I parametri comuni invece indicano che le banche erogano fino all'80% del prezzo di acquisto e se il rapporto rata del mutuo e reddito disponibile non supera il 35%. Con queste due condizioni, e il tipo di tasso di interesse preferito (fisso, variabile o con CAP) chi sta comprando casa e vuole sapere qual è il mutuo che può ottenere, senza aggiungere garanzie, può conoscere l'importo che le banche possono erogare.

A questo punto la domanda è qual è il mutuo più conveniente? Quello richiesto allo sportello fisico della banca o rivolgersi alle banche on line?

Cosa è il mutuo?

In genere si chiede un mutuo per acquistare casa, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconde case).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento, comprendenti sia il capitale finanziato che gli interessi maturati; questi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile).

La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Il mutuo oltre ad essere un finanziamento è anche giuridicamente un contratto tra la parte mutuataria, che richiede una somma per l'acquisto della prima casa, concedendo in ipoteca la stessa abitazione, e la banca o istituto finanziario che concede il finanziamento. In questo contratto, che è redatto dal notaio e va firmato davanti al esso, sono stabilite le condizioni essenziali come l'importo del finanziamento, la durata, il tasso di interesse, le modalità di calcolo della rata del mutuo, le penali in caso di mancato o ritardo del pagamento di una rata, l'ipoteca iscritta.

Il tasso di interesse determina la composizione della rata nella sua quota capitale e quota interessi. L'interesse equivale al prezzo che il mutuatario è chiamato a pagare per il capitale ottenuto in prestito dalla banca cui si è rivolto. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nel contratto di mutuo si fa riferimento al TAEG (tasso annuo effettivo globale) che rappresenta il costo complessivo dell'operazione di finanziamento, in quanto in esso sono contenuti il tasso di interesse applicato, i costi di incasso della rata (se ci sono), l'eventuale rateizzazione della polizza incendio e scoppio, i costi di produzione delle comunicazioni della banca. 

Presta attenzione al TAEG e non solo all'importo della rata.

La rata del mutuo

La rata è la suddivisione in parti dell'intero importo che dovrai rimborsare alla banca. Infatti oltre al capitale che la banca ti ha concesso, dovrai anche pagare gli interessi, calcolati in base al tasso di interesse applicato. La rata è composta quindi da una quota capitale che aumenta di pagamento in pagamento, ed una quota interessi che invece decresce di pagamento in pagamento. All'inizio del periodo di ammortamento del mutuo, la quota interessi è solitamente maggiore rispetto alla quota capitale. Ma in questo momento di tassi negativi l'importo della quota interessi potrebbe eguagliare o addirittura essere più bassa di quella della componente della quota capitale. 

Il puntuale pagamento della rata è un aspetto importante nella vita del mutuo, perchè il ritardato o il mancato pagamento di questa fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Questi costituiscono un aggravio dei costi connessi al finanziamento, gli interessi di mora sono infatti dovuti (in percentuale) nella misura prevista dal contratto di mutuo, a partire dal primo giorno di ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattualmente definita.

Va ricordato inoltre che il protrarsi di inadempienze, prime tra tutte il mancato pagamento delle rate, può far incorrere il mutuatario nella perdita del beneficio del termine, esponendo questo, all'azione di risoluzione del contratto da parte dell'istituto mutuante.

Le condizioni del mutuo

Che tu ti rivolga ad una banca con uno sportello fisico, o ad una banca online, chiedi sempre il prospetto simulato del piano di ammortamento ed il prospetto infomativo standardizzato ed il foglio informativo. Quest'ultimo deve contenere, tra l'altro, le condizioni economiche dell'operazione e le clausole contrattuali che la regolano. Come cliente, hai il diritto di ottenere prima della conclusione della stipulazione una copia completa del contratto per poter valutare il contenuto del medesimo. Al contratto deve essere allegato, per espressa previsione di legge, un "documento di sintesi" volto a fornirti una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche il TAEG.

Scegliere una banca fisica, od una online, per quanto riguarda la trasparenza bancaria non ci sono differenze.

Quale banca scegliere per il mutuo?

La domanda che ti poni quando devi chiedere un mutuo è a quale banca mi rivolgo? Le strade possono essere diverse. Proviamo ad indicarne alcune, quelle che più spesso si realizzano. 

Tuttavia, qualunque sia la scelta, le operazioni che dovrai compiere sono sempre le stesse.

Scegliere la banca: in caso di mancanza di disponibilità liquide è indispensabile attivarsi per individuare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente. Ti consiglio di utilizzare i portali web esistenti per confrontare le varie banche e confrontarle con la tua.

Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene di solito delle informazioni standard. Molto importante in questa fase comunicare i redditi netti mensili che si percepiscono, se hai altre rate in pagamento per altri finanziamenti, ed i dati dell'unità immobiliare che sarà oggetto di concessione del finanziamento.

I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La fattibilità dell'operazione, e quindi la concessione della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi come il reddito netto, il valore dell'immobile, la presenza di garanzie, l'idoneità tecnica e legale dell'immobile.

Si ricorda che la rata del mutuo, calcolata ai parametri attuali, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

A questo punto la banca può dare un primo parere di fattibilità, soggetto a conferma con l'avvio della fase istruttoria che consisterà nel fornire alla banca la documentazione di acquisto (il preliminare di acquisto), la relazione tecnica notarile che dimostra che non vi siano ipoteche o altri gravami sulle unità immobiliare oggetto della richiesta del mutuo, la documentazione reddituale in base alla tipologia di lavoro (CUD, dichiarazione dei redditi, modello unico) alunci documenti anagrafici (di tutti i richiedenti il mutuo).

La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "Relazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa, in accordo con il cliente, la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo). 

Dalla data in cui la banca riceve tutta la documentazione alla delibera del mutuo, trascorrono mediamente 60 giorni. La scelta di una banca fisica, potrebbe allungare i tempi per via del fatto di dover consegnare a mano la documentazione e prendere l'appuntamento in banca.

Accollo del mutuo

L'accollo del mutuo, è un'altra modalità per ottenere accesso al finanziamento necessario. In cosa consiste? Esso è la modalità con cui chi compra l'immobile, subentra come mutuatario al venditore nelle condizioni contrattuali pattuite tra il venditore e la banca che concesse il mutuo per il primo acuquisto. In questo modo si subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento. I soggetti coinvolti nella procedura sono tre:

  • la banca creditrice,
  • l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo),
  • l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo)

Chiaramente, per procedere all’accollo, è necessario un accordo tra il debitore originario (accollato) e un nuovo soggetto (accollante) per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Il principale vantaggio dell’accollo del mutuo è che si risparmiano una serie di spese iniziali legate all’accensione del finanziamento: in particolare, facciamo riferimento alle spese di perizia, istruttoria, spese notarili, cui vanno aggiunte quelle eventuali di estinzione anticipata e di cancellazione dell’ipoteca. 

Il secondo vantaggio è che molte delle verifiche iniziali sono già state effettuate dall’istituto di credito, pertanto lo screening iniziale è solitamente più veloce. Nel decidere se accollarsi un mutuo, occorre prestare attenzione a:

  • pagamenti: verificare sempre che siano in regola
  • spese e oneri collegati, comprese le spese per il subentro
  • tassi del mutuo e condizioni contrattuali

Se il mutuo è stato stipulato parecchio tempo fa, le condizioni sottoscritte potrebbero essere meno vantaggiose di quelle attuali. 

L'accollo può essere anche una strada percorribile in caso di acquisto della prima casa da costruttore. Quest'ultimo avendo presumibilmente acceso un mutuo, all'atto del frazionamento dell'ipoteca tra le varie unità abitative, richiede alla banca di frazionare il mutuo. Il promissario acquirente potrà valutare la possibiltà di subentrare al costruttore nel mutuo. Anche in questo caso si risparmiano diverse centinaia di euro, come la perizia, l'istruttoria, le spese notarili, ma bisogna valutare se le condizioni contrattuali sono appetibili rispetto ad un mutuo ex novo.

Richiesta di nuovo mutuo

Nel caso in cui l'accollo del mutuo non sia conveniente, si valuta con quale banca procedere. La prima scelta, per comodità ricade sulla propria banca, presso la quale sono già accesi diversi rapporti e sui quali sono versati gli stipendi o i guadagni della propria attività. Inoltre richiedere alla propria banca di concedere il mutuo per l'acquisto della prima casa potrebbe sembrare vantaggioso e più celere. Ma non è sempre così. Abbiamo visto prima che i tempi sono mediamente 60 giorni da quando la banca riceve tutta la documentazione. Quindi in termini di velocità, i tempi posson essere simili. 

Richiedere il mutuo alla propria banca, che sia fisica o online, può avere il vantaggio di non dover aprire il conto corrente su cui addebitare la rata. Si ricorda tuttavia che non vi è alcun obbligo di aprire un conto corrente presso la banca (se ti rivolgi ad un'altra banca diversa dalla tua) che concede il mutuo. Anche se l'apertura iniziale è necessaria per una questione tecnica di accredito dell'importo del mutuo richiesto, successivamente puoi chiudere il conto corrente aperto e canalizzare il pagamento della rata del muto sul tuo "vecchio" conto corrente. Inoltre le banche, soprattuto quelle online, consento l'apertura di un conto corrente base a costo zero e quindi non vi sono costi nell'aprirlo e chiuderlo.

Altro aspetto da tenere presente sono le spese di istruttoria e perizia. Solitamente le banche online offrono questi servizi a costo zero. In alcuni casi, la polizza incendio e scoppio è offerta a costo zero. Queste pratiche di marketing sono poste in essere per attirare nuovi clienti che con la richiesta del mutuo, poi attivano un conto corrente, a zero spese, ed altri servizi. Attenzione quindi quando si sceglie la tipologia di banca, se fisica o online. Non affidatevi solo ai costi inziali collegati al mutuo. Valutate tutte le condizioni che la banca vi applica per un'operatività serena su quel conto: accredito dello stipendio, bonifici bancari, bonifici urgenti, bonifici ristrutturazioni, pagamenti MAV e RAV, ricariche telefoniche o di altri servizi, pagamenti bollettini, ecc. Si ricorda che non vi è l'obbligo di mantenere il conto corrente aperto presso la banca che concedo il mutuo, ma è sempre opportuno confrontare le condizioni applicate dalla tua banca e quelle della banca che potrebbe concederti il mutuo.

Altro aspetto che devi valutare nello scegliere se una banca on line o banca fisica, e dedici di utilizzare la nuova banca per le altre operatività (sia ordinarei che di investimento o assicurative), è la tua propensione ad utilizzare l'home baking per operare online (sia in modalità web che con APP) oppure necessiti di recarti più volte fisicamente in banca. Ricorda! Ottenere un mutuo da una banca online ed utilzzare anche i suoi servizi di conto corrente, per poi recarsi presso le filiali fisiche di appoggio per compiere operazioni di sportello, potrebbe costarti molto caro.

Inoltre altro apsetto da considerare quando decidi se andare con una banca online o fisica nella richiesta del mutuo, è la facilità con cui la banca richiede di effettuare tutti passaggi fino all'ottenimento del mutuo. Le banche online utlizzano il canale web sia per richiedere la documentazione, che per comunicarti la delibera (solitamente applicazioni bancarie per gestire tutto l'iter) fino all'apertura del conto corrente mediante le modalità di riconoscimento a distanza. Se non sei sicuro del web, oppure non hai dimistichezza con le procedure informatizzate, allora il canale della banca fisica dovrebbe essere la tua scelta.

Infine, ma non ultimo, la disponibiltà sul territorio della filiale. Mentre una banca online è accessibile da qualsiasi parte d'Italia, se si decide di richiedere un mutuo ad una banca fisica e proseguire con essa, è importante sapere se lo sportello è presente nel proprio territorio e comunque su quello nazionale.

I migliori mutui per acquisto prima casa

Effettuando una simulazione di calcolo per la richiesta di un mutuo di 100.000 euro a 20 anni, a tasso fisso, per un immobile prima casa del valore di 250.000 euro, le banche migliori alla data dell'articolo risultano essere

Credite Agricole : gestione in fililale (banca fisica). Tasso Fisso: 0,50% (Tasso finito). Spese iniziali: Istruttoria: € 500,00 Perizia: € 201,30. La banca richiede la sottoscrizione di una polizza vita. La banca fa sostenere costi periodici e non obbliga all'apertura del conto corrente.

Credem: Gestione in filiale. Tasso Fisso: 0,40% (IRS + 0,60%);Spese iniziali: Istruttoria: € 1.200,00 Perizia: € 280,00. La banca prevede un APP per seguire l'iter. 

Webank: gestione online.Tasso Fisso: 0,64% (IRS + 0,60%);Spese iniziali: Istruttoria: € 500,00 Perizia: € 0,00. La banca offre l'assicurazione incendio e scoppio in modo gratuito. La banca prevede l'apertura del conto corrente a costo zero per i primi 6 mesi, ma il cliente può richiedere l'addebito della rata su altro conto.

Effettuando una simulazione di calcolo per la richiesta di un mutuo di 100.000 euro a 20 anni, a tasso variabile per un immobile prima casa del valore di 250.000 euro, le banche migliori alla data dell'articolo risultano essere

Unicredit: gestione in filiale. Tasso Variabile: 0,41% (Euribor 3M + 0,90%) Spese iniziali: Istruttoria: € 500,00 Perizia: € 250,00. La banca non applica spese di incasso e gestione, ed associa diversi servizi di sospensione rata.

Credem: gestione in filiale. Tasso Variabile: 0,26% (Euribor 3M + 0,75%) Spese iniziali: Istruttoria: € 1.200,00 Perizia: € 280,00.La banca prevede un APP per seguire l'iter. 

IWBank: gestione on line. Tasso Variabile: 0,60% (Euribor 1M + 0,85%); Spese iniziali: Istruttoria: € 600,00 Perizia: € 0,00. La banca offre la possbilità di iniziare a pagare dopo 1 anno, ed uno sconto extra sullo spread dello 0,10% per immobili in classe energetica A o B. La banca richiede per avere i tassi promozionali la sottoscrizione di Polizza Vita.