Acquisto prima casa: come ottenere un mutuo al 100%

Per scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese. Compiere il passo di indebitarsi per un periodo medio-lungo necessita una scelta oculata ed un'attenta valutazione se intaccare i propri risparmi per chiedere un importo più basso o poter richiedere il 100% del valore di acquisto del mutuo.

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Per scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese. Compiere il passo di indebitarsi per un periodo medio-lungo necessita una scelta oculata ed un'attenta valutazione se intaccare i propri risparmi per chiedere un importo più basso o poter richiedere un mutuo al 100% del valore della prima casa. 

Sfatiamo però un mito. Non è possibile richiedere per acquistare la prima casa un importo superiore al prezzo di acquisto, al netto degli oneri e delle tasse (come le imposte di registro, gli oneri notarili, l'IVA se si acquista da costruttore).

Per acquistare, costruire o ristrutturare la prima casa, ed in generale per acquisti immobiliare, in situazioni in cui non vi è sufficiente liquidità per coprire l'intero prezzo di acquisto, si ricorre ad un finanziamento. Questo si chiama mutuo. Esso può essere concesso ed erogato dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento, comprendenti sia il capitale finanziato che gli interessi maturati; questi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile).

La garanzia che l'intero ammontare del prestito oltre agli interessi siano pagati è rappresentata dall'ipoteca che contraddistingue il mutuo dagli altri finanziamenti che non richidono ipoteche immobiliari. Il mutuo può anche essere richiesto per ottenere liquidità, dando in garanzia appunto il proprio immobile. 

La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive. Si dovrà ad esempio possedere qualche bene di valore che possa assicurare l’istituto di riottenere l’importo prestato anche se il cliente non dovesse essere più in grado di pagare. Oppure si può trovare un garante, cioè una terza persona che si impegni a risarcire il debito in caso di insolvenza dell’utente.

Il contratto di mutuo

Il mutuo è disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice Civile, dove troviamo la seguente definizione:

Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. 

Il mutuo può essere sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso e si perfeziona solo al momento della consegna della somma di denaro al mutuatario. Solitamente si tratta di un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, deve corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. È il caso specifico del mutuo bancario richiesto per l'acquisto o la ristruturazione di un immobile adibito a prima casa, o quello richiesto da un imprenditore per le sue attività aziendali (es. investimenti in ricerca e sviluppo, ampliamento, ecc...).

Quando il mutuo è destinato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di un immobile “prima casa” è anche detto fondiario, e si distingue dal più generico mutuo ipotecario, che può essere destinato a finanziare non solo l’acquisto di un immobile ma anche la sua costruzione o ristrutturazione, ma ad uso diverso da quello residenziale o per pura liquidità. Il mutuo fondiario gode spesso, inoltre, di condizioni di maggior favore rispetto a quelle applicate ad altre finalità di mutuo ipotecario, sia come tassi che come spese bancarie e notarili. 

Il mutuo, fondiario o ipotecario, è sempre inteso come un finanziamento di media-lunga durata, in genere superiore ai 5 anni e con estensione generalmente fino almeno ai 30 anni (anche se alcuni istituti offrono durate fino ai 40 anni). L’importo del mutuo non supera normalmente l’80% del valore dell’immobile, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui oltre tale soglia e fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie.

Il notaio redige due atti: da un lato abbiamo il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile; dall’altro l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, con il relativo piano di ammortamento. 

Tipologia di mutuo

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

  • tasso di interesse prescelto;
  • durata;
  • tipologia di piano di ammortamento
  • eventuali garanzie aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo. 

I mutui che potrai trovare presso le banche, sia tradizionali (fisiche) che online sono:

  • Mutuo a tasso fisso: quando il tasso di interesse non varia per tutta la durata del prestito. Questo, definito in fase di accensione, rimane stabile nel tempo dando luogo generalmente a rate di importo fisso. Il taso di riferimento è l'Eurirs pari alla durata del mutuo.
  • Mutuo a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in funzione del tasso di interesse a sua volta legato all'andamento di un parametro di mercato, solitamente Euribor a 1,3 o 6 mesi, in base alla frequenza delle rate (mensile, trimestrale, semestrale). Ciò comporta generalmente il variare della rata durante l'intero piano di ammortamento.
  • Mutuo misto: quando è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.
  • Mutuo con tetto (CAP): quando a fronte di un tasso variabile, viene fissato un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non può andare. Questo determina un “tetto” (detto anche cap) che garantisce al mutuatario l'impossibilità che nel tempo la rata possa crescere spropositatamente. L'andamento crescente o decrescente del tasso di interesse può causare a lungo andare, l'allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo.
  • Mutuo con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Come scegliere il mutuo

Massimiliano Dona, Presidente dell’Unione Nazionale Consumatori, relativamente al mutuo in occasion della presentazione della guida sull'acquisto della casa redatta da UNC, afferma

C’è mutuo e mutuo. Trovare la giusta soluzione di mutuo significa risparmiare anche centinaia di euro all’anno. Tuttavia, per fare la scelta giusta è necessario confrontare e orientarsi tra le diverse offerte delle banche, e oggi grazie ai comparatori online è più facile. 

La scelta del mutuo deve tenere conto del proprio bilancio familiare sia presente che futuro. Un tasso variabile permette di partire con una rata più bassa, ma espone al rischio di aumenti futuri non facilmente preventivabili. Un tasso fisso è più costoso, ma offre una rata certa e sempre uguale. Una durata breve fa risparmiare molti interessi, ma porta a rate elevate, mentre allungando la durata delmutuo la rata siriduce e diventa meno pesante, ma cresce il totale degli interessi pagati.

Il biglietto fortunato si ha quando si riesce ad accedere ad un mutuo 100% per la durata più lunga, ad un tasso e condizioni ottimali. Ma questo set di criteri non è facilmente ottenibile. Quando chiediamo soldi alla banca dichiarando di non avere disponibilità di liquidità per pagare un minimo acconto sull'acquisto, costruzione o ristrutturazione della casa, e nello stesso tempo chiediamo un rimborso in arco temporale di 40 anni, diventiamo per la banca un "asset a rischio alto". Infatti la Banca dovrà valutare la capacità di reddito del mutuatario per 40 anni, spesso quando sarai già in pensione, il valore futuro dell'immobile dato in garanzia (si spera che tra 40 anni il valore attualizzato sia superiore a quello di acquisto), il costo del denaro. Per questo non è garantito che la banca conceda fino all’80% esatto del valore dell’immobile, quindi è bene disporre di un capitale almeno leggermente superiore al restante 20%. Aumentando la percentuale di capitale proprio si ottengono tassi leggermente più bassi e si riduce l’importo della rata, ma ci si priva della disponibilità del capitale stesso. Occorre quindi valutare se e quanto capitale tenere a propria disposizione e il costo/opportunità di richiedere lo stesso capitale sotto forma di finanziamento.

Occorre scegliere una rata di importo facilmente sostenibile per tutta la durata del mutuo, tenendo conto anche delle necessità future di spesa e risparmio. Con tassi più bassi e durate più lunghe si ottiene lo stesso importo di mutuo, ma con una rata minore, facilitando sia la concessione del mutuo da parte della banca sia la sostenibilità della rata nel lungo termine. Con durate brevi si pagano meno interessi complessivi, ma la rata sale e potrebbe superare il limite del rapporto rata/reddito accettato dalla banca.

Che importo del mutuo ottenere

Con i vincoli imposti da Basilea (I, II e III), sulla solidità patrimoniale delle banche, e dopo diversi casi di banche andate in fallimento per avere concesso mutui a soggetti che non avevano le garanzie del rimborso, oggi le banche, dopo la crisi del 2010, solitamente chiedono che il rapporto tra la rata ed il reddito disponibile (al netto delle somme necessarie per vivere, pagare le bollette, svolgere le attività essenziali) non sia superiore ad un terzo. Alcune banche arrivanao al 35%. Quindi se guadagni 2.000 euro netti al mese, e per vivere spendi 800 euro, la rata che potrai sopportare non deve superare il 35% di 1.200 euro, ossia di 420 euro mensili. Con questa somma, il tipo di tasso scelto (fisso, variabile, misto) e la durata, la banca potrà dirti qual è la somma massima che potrai ottnere. Da questo calcolo non necessariamente la percentuali di mutuo ottenibile rispetto al valore della casa sarà uguale all'80% o superiore. Anche se tutte le banche finanziano in genere fino all’80% del valore dell’immobile. Alcune arrivano anche al 95-100%, ma in questo caso il mutuo diventa molto più costoso e più difficile da ottenere. Ad esempio chiederanno un immobile ulteriore in garanzia oppure in terzo come garante che subentri a te in caso di insolvenza, nel pagare le rate del mutuo.

Quindi ottenere fino al 100% dell'importo finanziato richiede uno sforzo maggiore, sia in termini di reddito (al fine di mantenere quel rapporto rata/reddito disponibile sotto il 35%) che di ulteriori garanzie.

L'importo del mutuo sarà sempre concesso in base al valore più piccole tra quello di perizia e quello effettivamente pagato o al suo valore in caso di nuova costruzione o ristrutturazione.

Mutuo 100%?

Il mutuo 100% è un mutuo il cui importo copre l'intero valore dell'immobile che si vuole acquistare. Normalmente le banche offrono mutui il cui Loan to Value (cioè il rapporto tra il prezzo della casa e l'importo prestato dalla banca) va dal 50% all'80%, ma alcuni istituti di credito specializzati offrono anche prestiti per una percentuale superiore, fino al totale dell'importo. La formula del mutuo al 100% è rivolta soprattutto ai giovani, solitamente con un età inferiore ai 40 anni, impegnati nell’acquisto della prima casa, ed è sicuramente molto vantaggiosa per chi riesce a ottenerla, visto che non è necessario versare un anticipo – a volte molto congruo – ancora prima di aver messo qualcosa da parte nella propria attività lavorativa. Spesso le banche richiedono che l'età massima per rimborsare il mutuo non superi i 75 anni. Motivo per cui la formula del mutuo 100% a 40 anni è accessibile ai giovani con un età di 35 anni o inferiore.

Con un mutuo 100%, dunque, l’importo massimo erogabile arriva a coprire l’intero valore della prima casa. Si tratta di una possibilità offerta dalla Banca d'Italia, ma che prevede una limitazione: gli istituti che offrono questa tipologia di mutui sono obbligati a stipulare una polizza assicurativa sulla quota del prestito eccedente rispetto al 80%. Una delle polizze spesso richieste è la Credit protection insurance, che a fronte di un premio piuttosto alto, il creditore continuerà ad essere pagato, in questo caso dall'assicurazione, in caso di insolvenza del debitore.

Questo perché si considera che una persona che ha bisogno di un mutuo per l'ammontare totale del costo di un immobile, non è quindi in grado di fornire un anticipo, abbia un maggior rischio di insolvenza, cioè abbia maggiori probabilità di non riuscire a pagarlo. È bene ricordare che in caso di mancato pagamento del mutuo per 18 mensilità, la banca diventerà proprietaria dell'immobile e avrà diritto a venderlo.

In ogni caso si consiglia sempre di chiedere alla propria banca la possibilità di ottenere un mutuo 100%, oppure di verificare sui siti dedicati le varie offerte presenti, oltre che chiedere appuntamento alle diverse banche presenti nella tua città. Una coppia con due redditi documentabili, un terzo garante ed un ulteriore immobile da dare in garanzia hanno più probabilità di ottenere un mutuo al 100%. Ricorda però che in caso di difficoltà il fondo garanzia giovani potrà essere richiesto solo se l'importo del mutuo richiesto non superi i 250.000 euro.

Vantaggi e svantaggi del mutuo 100%

L'innegabile vantaggio di un mutuo al 100% è sicuramente quello di non tirare fuori un centesimo di euro di tasca propria per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile destinato a prima casa. Ci sono però anche delgi svantaggi.

Visto che si tratta di un prestito rischioso per la banca e che per di più prevede costi maggiori per via della polizza assicurativa pretesa da Bankitalia, il suo prezzo sarà più alto del normale. Le rate saranno quindi, di solito, più onerose rispetto a un mutuo al di sotto del 80% del valore dell'immobile. Questo è diventato tanto più vero dall'ultima crisi finanziaria, momento a partire dal quale le banche sono diventate molto più attente con i loro prestiti e tendono a tutelarsi con rate più alte. Prima di sottoscrivere un mutuo così impegnativo, quindi, è bene accertarsi di essere in grado di pagare rate cospicue per un lungo periodo di tempo.

La banca farà esaminare la casa in questione da un perito, per stabilire qual è il suo prezzo di mercato, ed erogherà il suo mutuo sulla base di quale cifra è inferiore tra il prezzo determinato dal perito e quello concordato tra il compratore e il venditore. Dunque, se il prezzo concordato è al di sopra di quello di mercato, non sarà totalmente coperto.

Mutuo per ristrutturazione e mutuo per costruzione

Ottenere dalla banca un mutuo per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o anche per costruire l'immobile è molto semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare in relazione all' acquisto della casa, occorre raccogliere anche la seguente documentazione (che cambia in base al tipo di opere previste dall'intervento programmato):

  • Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
  • Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
  • Grandi opere come ristrutturazione o costruzione: sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo previsto all'amministrazione comunale.

L'entità delle opere da realizzare incide sull'ammontare delle somme che l'istituto bancario potrà concedere a fronte della domanda di mutuo. La somma concessa in mutuo è calcolata sul valore finale che l'immobile assumerà a seguito dell'effettuazione delle opere di ristrutturazione o completamento e potrà essere pari all'80% di queste.

La banca per determinare l'ammontare del mutuo necessita di preventivi di spesa e nel caso di opere di costruzione, documenti tecnici quali progetto, computo metrico e ulteriore documentazione attestante la rispondenza dell'opera ai criteri costruttivi del luogo.

Il mutuo, una volta deliberato, è concesso in più tranche, stati di avanzamento lavori (SAL), in modo da far si che l'erogazione delle somme vada di pari passo con lo sviluppo delle opere.