Partiamo da un presupposto fondamentale: non esistono case che non possono essere pignorate. Esistono, però, condizioni che possono rendere la nostra casa non pignorabile.

Stiamo parlando della prima casa, quella dove il proprietario ha la propria residenza. Qualunque sia il creditore o la strategia adottata per posticipare o bloccare il pignoramento della casa, è sempre opportuno non perdere tempo, arrivando a vedere in vendita la propria casa all’asta. In quel caso i rischi di perderla saranno davvero alti, anche se comunque avremo sempre la possibilità di tentarne l’acquisto attraverso una terza figura.

Come si arriva al pignoramento della prima casa

Prendiamo come esempio un pignoramento immobiliare a seguito del mancato pagamento delle rate del finanziamento acceso per l’acquisto della prima casa, uno dei casi molto frequenti nella casistica bancaria.

Si riceve una lettera in posta ordinaria dalla banca in cui siamo invitati a provvedere a saldare le rate del mutuo scoperte, oppure potremmo ricevere una telefonata da un funzionario della nostra filiale, che ci ricorda bonariamente che siamo in ritardo nei pagamenti e di provvedere al più presto a regolarizzare la nostra posizione.

Se continuiamo a non pagare saremo raggiunti da una o più comunicazioni scritte dall’ufficio legale della banca, un po’ più serie delle precedenti, dove siamo avvisati che perdurando le irregolarità nei pagamenti saranno costretti a procedere a esecuzione forzata.

E siamo arrivati all’atto di precetto. L’ipoteca di primo grado sulla casa non devono iscriverla perché è una protezione che la banca già aveva attivato al momento dell’atto di mutuo fondiario. Con l’atto di precetto si intima formalmente il debitore ad adempiere nel termine di 10 giorni, l’obbligo indicato. Ci viene concessa quindi l’ultima possibilità di evitare la procedura di pignoramento e la successiva messa all’asta della casa. Se non siamo in grado di versare l’intero importo richiesto nelle mani dell’ufficiale giudiziario (la parte del finanziamento rimanente più le spese della procedura avviata), riceveremo il famoso atto di pignoramento, ovvero l’atto formale da cui prende il via l’espropriazione forzata.

La custodia della casa sarà affidata solitamente a un Istituto di Vendite Giudiziarie del capoluogo. Noi potremo continuare a vivere regolarmente nella casa che a tutti gli effetti è ancora nostra, e dopo poco tempo il custode fisserà un appuntamento insieme a un professionista per la perizia dell’immobile. 

Fatto ciò riceveremo per posta la perizia dettagliatissima della nostra casa e il prezzo stimato. Poco tempo dopo, sulle riviste specializzate, cartacee e online, e anche nelle vetrine di molte agenzie immobiliari, troveremo la nostra casa in vendita.

Banca o Stato: chi pignora la prima casa?

La differenza fra i due eventuali creditori ha importanti ricadute sul destino della nostra prima casa.

Allo Stato o a qualsiasi ente di riscossione che fa le sue veci, l’ordinamento vieta il pignoramento della prima casa. Se il debito è superiore ai 20 mila Euro può iscrivere ipoteca sull’immobile e eventualmente partecipare a azioni esecutive mosse da privati. In ogni caso lo Stato, o chi ne fa le veci in materia di riscossione, non può pignorare la prima casa, a condizione che questo sia l’unico immobile di proprietà del creditore, non appartenenga alla categoria dei beni di lusso e sia l’immobile dove il creditore ha la residenza.

Lo Stato può altresì procedere a pignoramenti di uno o più immobili, che non siano la prima casa, a condizione che il proprio credito sia superiore ai 120 mila Euro. In questo caso, il debitore, per evitare il pignoramento dell’immobile potrebbe riportare e mantenere il proprio debito verso lo Stato al di sotto di tale soglia, con un versamento che il creditore sicuramente non potrà rifiutare. Messo in sicurezza l’immobile, il debitore potrebbe presentare istanza di rateazione del debito in 72 rate e prendere ulteriore tempo per risolvere la propria situazione finanziaria.

Discorso ben diverso è quello in cui il creditore è un privato. In questo caso anche la prima casa può essere pignorata. L’ordinamento non prevede limiti di importo, teoricamente anche un debito di mille Euro potrebbe essere motivo di pignoramento, anche se probabilmente sarebbero pochi i creditori disposti a avviare un procedimento lungo e costoso di espropriazione per importi così bassi. Non esistono, inoltre condizioni che possono evitare il pignoramento: contratti di affitto, usufrutto, proprietà o domicilio di un disabile, ecc. La prima casa può andare all’asta in qualunque modo. È questa quindi la situazione più difficile da gestire per evitare di vedere la nostra prima casa all’asta. Conviene quindi partire dai primi segnali che la banca ci dà, per evitare di trovarci nel bel mezzo di un procedimento di pignoramento avviato, o almeno per riuscire a prendere tempo in attesa che la nostra situazione finanziaria ci possa consentire di riprendere i pagamenti delle rate del mutuo con una sufficiente regolarità.

Pignoramento della prima casa: i primi segnali

Abbiamo visto quanti sono ogni giorno sui quotidiani nazionali gli annunci, dei tribunali, di vendite di case all’asta? Abbiamo letto il numero di esperimenti? Terzo, quarto, e questo significa che le aste precedenti sono andate deserte. Ogni tentativo di vendita significa un ulteriore riduzione del 25% del prezzo di vendita, fino a giungere a livelli inaccettabili per creditore e debitore, tuttavia sempre validi, che andranno a favorire esclusivamente l’acquirente all’oscuro del dramma che si nasconde dietro al prezzo di vendita vergognoso di una casa.

Ebbene, alla luce di queste considerazioni possiamo sicuramente dedurre che qualsiasi banca preferirebbe evitare un procedimento di pignoramento di una prima casa, lungo e costoso, al termine del quale riuscirà a recuperare magari una piccola parte del proprio credito. Approfittare di questa situazione di grandi sofferenze bancarie è una nostra possibilità per evitare il pignoramento della nostra prima casa.

Già dai primi avvisi della banca, e magari ancora prima, possiamo tentare una ricontrattazione del mutuo, per ottenere una rata inferiore, o un allungamento dei termini di estinzione, oppure ancora chiedere una sospensione delle rate. Ogni istituto bancario ha le proprie linee guida a questo proposito, tuttavia la pandemia Coronavirus, paradossalmente, potrebbe aiutarci in questo caso. Una delle misure del decreto Cura Italia ha previsto per le famiglie in situazioni di temporanea difficoltà, di beneficiare della sospensione fino a 18 mesi del pagamento delle rate del mutuo acceso per l’acquisto della prima casa. Lo stesso Fondo Gasparrini, che finanzia la sospensione, è stato esteso successivamente anche ai lavoratori dipendenti in cassa integrazione per un periodo di almeno 30 giorni e agli autonomi che hanno subito una riduzione superiore al 33% del fatturato rispetto l’ultimo trimestre 2019. La domanda per la sospensione delle rate del mutuo e tutte le istruzioni per la presentazione possiamo trovarla a partire dalla pagina dedicata del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

La surroga del mutuo, alla ricerca di tassi più agevoli, è sicuramente una via inutile da percorrere. Se siamo cattivi pagatori per la banca di origine, lo saremo anche per la nuova banca cui ci rivolgeremo per una surroga.

La nostra banca potrebbe anche apprezzare una nostra proposta a stralcio di estinzione del debito. Se disponiamo di liquidità potremmo proporre l’estinzione del debito, saldandolo in misura ridotta rispetto all’ammontare originario. Le banche sembrano impenetrabili, ma in realtà, spesso, dovendo scegliere fra una soluzione tipo poco e subito rispetto a un’alternativa forse qualcosa e dopo 4-5 anni di procedimenti costosi, a volte scelgono la prima, liberandoci definitivamente dal debito.

Cosa fare per evitare la casa all’asta

Gli studi notarili sono pieni di domande di clienti disperati alla ricerca della maniera di distogliere i beni da possibili aggressioni di creditori. Sicuramente, la maggior parte di quest e richieste in fortissimo ritardo, perché sono necessari almeno 5 anni per rendere un passaggio di proprietà di un immobile non revocabile dal tribunale, quando sussista il sospetto di avere distolto il bene in oggetto per evitare il soddisfacimento dei creditori.

Atti di compravendita tra familiari, usufrutto e donazioni, non sono sicuramente vie da percorrere. Se non effettuate 5 anni prima della notifica dell’atto di precetto, potrebbero essere revocati dal giudice su richiesta del creditore, e noi in quel caso avremmo buttato al vento le spese notarili. Anche il fondo patrimoniale, ormai non offre più quella garanzia di protezione per cui era nato, a causa dell’abuso che i debitori ne hanno fatto negli anni.

Due atti di compravendita a terze persone che non siano familiari, successivi, possono garantire l’immunità da revoche. Attenzione però a mantenere l’uso dell’immobile per evitare di vanificare l’operazione, e soprattutto al Fisco per i trasferimenti di denaro da un conto corrente a un altro.

Una via, sicuramente più tranquilla da percorrere è quella della Legge n.3 del 2012, consciuta come la Legge Salva suicidi, pensata per tutti i soggetti privati classificati come ‘non fallibili’. La legge è destinata a dare sollievo a chi è sottoposto a un’eccessiva pressione debitoria, ovvero a ogni debitore non assoggettabile alle procedure liquidatorie previste dal codice civile, che trovandosi in uno stato di sovraindebitamento non è in grado di fare fronte ai propri debiti in quanto superiori al proprio reddito disponibile.

Per accedere a questa opportunità il primo passo da compiere è rivolgersi alla Cancelleria della Volontaria Giurisdizione, del Tribunale del nostro capoluogo, chiedendo la nomina di un consulente per la composizione della crisi. Se i nostri redditi sono dimostrabili e idonei a rendere credibile la fattibilità del piano, il giudice esprimerà un parere favorevole alla riduzione del debito e la nostra banca non potrà che accettare lo sconto sul mutuo. In questa maniera avremo evitato il pignoramento della nostra casa.

Pignoramento della prima casa: la soluzione estrema della casa all’asta

Leggendo sul web le soluzioni per evitare il pignoramento della casa, troviamo spesso quella estrema: attendere che dopo successive aste andate deserte e relative riduzioni del prezzo di vendita, questo si riduca al punto che il giudice lo ritenga inadeguato a consentire la soddisfazione dei creditori. A quel punto il giudice disporrà la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata liberando il bene dal vincolo della procedura di esecuzione. Solitamente questo avviene quando il prezzo scende ad almeno un terzo del valore iniziale. È altrettanto frequente però, vedere case vendute all’asta a prezzi esageratamente bassi che riescono appena, e poco più, a coprire le spese procedurali, senza apportare alcun beneficio né al creditore né al debitore, che si vedrà espropriato del proprio bene senza riuscire a estinguere il debito.

Non fidiamoci di questa soluzione, troppo vincolata alle decisioni altrui, a quelle di potenziali acquirenti e del giudice che potrebbe anche escludere questa ipotesi liberatoria del bene. Inoltre, anche nelle migliori delle ipotesi che la nostra casa venisse liberata dal pignoramento per eccesso di ribasso, un secondo dopo sarebbe nuovamente aggredibile dagli stessi creditori, e tutta la procedura di pignoramento ricomincerebbe da capo. Avemmo ottenuto altri 3-4 anni di attesa, per lo sviluppo dell’intero iter, rimanendo in una casa senza pagare né rate di mutuo né spese condominiali. Questo sì. Ma le variabili a nostro sfavore sono davvero troppe e forse non è conveniente sperare in questa opzione.

È sicuramente più sensato acquistare tramite terzi, magari un familiare, la nostra prima casa al prezzo più basso possibile, (noi, proprietari del bene, non possiamo partecipare all’asta) sperando di aggiudicarci l’asta. In questo caso avremo ridotto leggermente il nostro debito e continueremo a rimanere in casa nostra, anche se di fatto aggiudicata a un’altra persona. È chiaro che in questa situazione, se il prezzo di vendita non è stato sufficiente a estinguere il debito, dovremo prestare la massima attenzione a non avere beni a noi intestati, perché per il creditore noi saremo sempre debitori, anche se la casa è stata venduta all’asta.

La prima regola per evitare la casa all’asta

Non farsi prendere dal panico.

Le procedure di pignoramento delle prima casa sono lunghe e costose (per il creditore). Le banche se possono preferiscono soluzioni rapide e semplici.

Tentare una ricontrattazione del mutuo o una sua sospensione, una soluzione a stralcio o una ricomposizione della crisi, in termini economici non ci costa nulla. Sono soluzioni che potrebbero invece aiutarci a acquisire un po’ di tempo per poi essere in grado di riprendere il pagamento più o meno regolare delle nostre rate di mutuo, oppure addirittura condurci alla estinzione del debito.

Non farsi prendere dal panico, dunque, ma anche cercare soluzioni a partire dai primi segnali che ci dà il nostro creditore, senza arrivare a vedere la nostra prima casa all’asta.