Secondo l’indagine Eurispes, riportata su Il Sole 24 ore, una famiglia su 3 non arriva a fine mese. Il 42,9% degli italiani raschia il barile dei risparmi familiari, il 23,3%, non ce la fa a rispettare le scadenze della rata di mutuo. Secondo l’ISTAT Il 19,7% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà con un esborso medio per la rata di 545 euro mensili (i dati sono aggiornati al 2019). La quota mensile versata dalle famiglie cambia, però, in base al contesto: nelle città si pagano 586,55 euro. Nelle periferie e nei Comuni con più di 50mila abitanti la quota scende a 538,70 euro. Negli altri Comuni, invece, le famiglie versano 534,10 euro.

La rata del mutuo è una delle voci del bilancio famigliare più importante, e nell’attuale contesto di emergenza economica, è uno dei costi su cui è possibile ottenere una riduzione, grazie sia agli strumenti normativi vigenti (sospensione e surroga), che ai tassi ai minimi storici con l’IRS (utilizzato per i tassi fissi) in terreno negativo per mutui fino a 15 anni, e di poco sopra lo zero per cento per mutui fino a 30 anni (IRS 30 anni al 15 luglio 2020 a 0,01%. L’Euribor cui sono agganciati i mutui a tasso variabile sono ampiamente negativi.

Ma vediamo come è possibile ottenere un risparmio sulla rata che si sta pagando.

Mutuo: surroga

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità, è stata introdotta con la Legge Bersani (legge 40/2007) e permette di poter “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso, a condizioni molto vantaggiose.

Infatti con la surroga del mutuo le spese notarili, le spese di istruttoria e perizia sono a carico della nuova banca mutuataria. Restano a carico del mutuatario gli oneri ricorrenti della rata del muto come il costo dell’incasso ed il costo della polizza incendio e scoppio che è obbligatoria.

La surroga dunque consente di poter individuare una nuova banca che, rispetto alla banca originaria che ha erogato il mutuo, offre un mutuo più conveniente, consentendo risparmi che possono essere sia sull’importo della rata, che sull’intero ammontare degli interessi passivi da ripagare.

I tassi di interessi, sia per il mutuo a tasso fisso che variabile, sono in terreno negativo ed hanno favorito nel primo semestre 2020 un vero boom delle surroghe facendo segnare un +135.5% di richieste di surroga rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’andamento riflette anche la maggiore competitività tra le banche e la crescente digitalizzazione dei servizi, che ha permesso la realizzazione delle operazioni di surroga anche nel periodo di chiusura delle filiali.

Dalle segnalazioni del SI-ABI si rileva che a giugno 2020 il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni - che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – è sceso a 1,26% dall’1,33% del mese precedente (5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa l’89% sono mutui a tasso fisso: nell’ultimo mese la quota del flusso di finanziamenti a tasso fisso è risultata pari all’88,9% (84,9% il mese precedente).

Surroga del mutuo: attenzione alle condizioni della banca

Anche se l’operazione di surroga è a costo zero, la banca potrebbe chiedere, al fine di soddisfare la richiesta, la sottoscrizione di polizze di protezione del capitale, ossia una polizza che tutela il mutuatario nel caso di perdita di lavoro. In questa circostanza sarà l’assicurazione a pagare per intero la rata del mutuo in caso ad esempio di perdita di lavoro. La banca potrebbe anche richiedere l’apertura del conto corrente con domiciliazione del proprio reddito a tutela del pagamento delle rate del mutuo. Tuttavia la stessa Legge Bersani consente di poter far convogliare il pagamento delle rate del mutuo su un conto corrente già esistente purchè l’intestazione sia la medesima di quella del mutuo. È sempre possibile aprire il conto corrente presso la nuova banca per poi chiuderlo e richiedere la domiciliazione della rata del mutuo sul conto corrente già attivo ed esistente. Tuttavia è necessario prestare attenzione alle condizioni ed ai costi di apertura e chiusura del conto corrente.

I vincoli che la nuova banca potrebbe richiedere devono essere attentamente valutati al fine di avere il costo complessivo dell’operazione della surroga che sarà determinato dal TAEG del mutuo e dai costi accessori come l'apertura conto corrente, il costo di addebito della rata del mutuo, i costi accessori come polizze di protezione dalla perdita di lavoro o in caso di infortuni.

Infine la richiesta della surroga è accettata dalla banca a sua discrezione e dopo la valutazione di merito creditizio del richiedente. In questo momento pertanto, chi si trova in condizioni lavorative precarie, oppure ha perso il lavoro, potrebbe non avere adeguate garanzie finanziarie per poter accedere alla surroga.

Surroga del mutuo: i tassi a giugno 2020

Facendo una simulazione sul portale di Mutuionline, per un mutuo di 100.000 euro, a tasso variabile, con durata del mutuo a 20 anni, ed un rapporto di LTV (loan to value) di 0,4, il TAEG è compreso tra 0,49% e 1,32%, mentre la rata è compresa in un range tra 433 e 473 euro. 

Scegliendo invece il tasso fisso, il TAEG è compreso tra 0,73% e 1,83%, mentre la rata è compresa in un range tra 443 e 492 euro. 

La differenza tra il tasso fisso ed il tasso variabile è in questo momento molto ridotto. Risulta quindi più favorevole richiedere una surroga a tasso fisso che consente di poter “dormire sonni tranquilli” al riparo da futuri incrementi dei tassi.

Sospensione delle rate del mutuo

Introdotta con la legge 244 del 24 dicembre 2007, la sospensione del pagamento della rata del mutuo, è uno strumento che la normativa italiana ha messo a disposizione di coloro che si trovano improvvisamente in condizioni di necessità per sopraggiunte difficoltà economiche.

Le risorse economiche che consento di poter “autorizzare” una richiesta di sospensione della rata del mutuo sono garantite dal Fondo di solidarietà istituito presso il MEF, il quale ha poi definito anche le modalità operative per il suo corretto funzionamento, avvalendosi della società Consap, società controllata dal Ministero dell’economia e delle finanze (MEF).

Il meccanismo di funzionamento del Fondo di solidarietà è piuttosto semplice; il fondo si sostituisce al mutuatario nel pagamento della componente degli interessi passivi del mutuo, ad esclusione della parte dello spread. Ad esempio se il tasso di interesse su cui si pagano le rate del mutuo è il 2,5% di cui 1% di spread, il fondo pagherà la quota di interessi calcolata applicando al capitale residuo la componente del tasso pari a 1,5%. Il Fondo di solidarietà compensa il mancato pagamento di interessi da parte del cliente con una somma uguale, al netto dello spread.

Sospensione della rata del mutuo: i beneficiari 

Possono beneficiare del diritto alla sospensione delle rate del mutuo, i cittadini titolari di un mutuo sottoscritto per l’acquisto di un immobile “prima casa” che si trovino in situazione di temporanea difficoltà dovuta a:

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato sia a tempo determinato che a tempo indeterminato;
  • cessazione dei rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di collaborazione coordinata e continuativa (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
  • morte o riconoscimento di grave handicap. Rientra tra i casi l’insorgere di una condizione di invalidità civile non inferiore all'80%.

Naturalmente sono escluse dalle cause di cessazione del rapporto di lavoro, i casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, i casi di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, le situazioni di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo e le dimissioni del lavoratore senza che a queste corrisponda una giusta causa.

La legge 24 aprile 2020, n.27 (che ha convertito il Decreto “Cura Italia”) ha esteso l’utilizzo del Fondo di solidarietà anche ai mutuatari che hanno subito un danno economico dall’emergenza Covid-19. In questo caso le condizioni da rispettare sono:

  • sospensione dal lavoro (o riduzione dell’orario di lavoro corrispondente almeno al 20% dell’orario di lavoro complessivo), per un periodo di almeno 30 gg. lavorativi consecutivi, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito
  • per i liberi professionisti e i lavoratori autonomi, è possibile farne domanda se si è registrato un calo del fatturato non inferiore al 33% rispetto a quello dell’anno precedente. Il calo deve essere calcolato su base trimestrale, in un qualunque trimestre calcolato a partire dal 21 febbraio 2020. Inoltre il calo deve essere imputabile alle restrizioni previste per il contenimento dell’emergenza Coronavirus.

Se il mutuo è cointestato, è sufficiente che almeno uno dei cointestatari si trovi in una di queste situazioni.

Il decreto Cura Italia ha anche eliminato il vincolo dell’ISEE.

Come previsto dall’’art. 2 comma 477 lett. a) della Legge 244/2007, non è possibile richiedere  la  sospensione del mutuo con il Fondo  di solidarietà nel caso in cui vi siano  ritardi nei pagamenti – superiori a 90 giorni – nel momento  di  presentazione della domanda. E’ invece possibile farne richiesta qualora le rate scadute e non pagate siano entro il 90° giorno. Quest’ultime verranno incluse nel periodo di sospensione. Dal momento della sospensione su tali rate non maturano interessi di mora.

Le altre condizioni per accedere al fondo riguardano invece l’importo del mutuo e la tipologia della casa

  • L’importo del mutuo erogato non deve essere superiore a 400.000€, e devono essere state già pagate le prime 12 rate;
  • Il mutuo è stato richiesto per acquistare una prima casa adibita ad abitazione principale sita in Italia, che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e che non abbia le caratteristiche di lusso.

Altre cause che ostacolano la presentazione della richiesta di sospensione sono legate all’aver già usufruito di altre agevolazioni pubbliche oppure se si è attivata l’assicurazione che copre l’evento per cui si richiede la sospensione.

La sospensione del pagamento delle rate può essere richiesta per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso del contratto di mutuo. 

Sospensione delle rate del mutuo: come funziona

La sospensione non cancella le rate ma le “sospende” quindi l’effetto sul mutuo e sulle garanzie che a questo sono collegate, è quello dell’allungamento della durata del periodo di ammortamento e dell’incremento dell’importo della rata, alla ripresa dei pagamenti, pari alla quota degli interessi maturati nel periodo di sospensione, calcolati secondo il tasso applicato al mutuo, e rimasti a carico del mutuatario. Il 50% degli interessi maturati li pagherà il Fondo di solidarietà. Gli interessi che restano a carico del mutuatario richiedente, saranno ripartiti sulle rate residue che risultavano alla data di sospensione. Facendo un esempio. Se si richiede la sospensione del pagamento della rata di un mutuo di 20 anni (240 mesi), alla 40sima rata, per cinque mesi, ciò comporterà l’allungamento della durata del mutuo di 5 mesi.

Se la sospensione comporta, per i 5 mesi di sospensione, un totale di 1.000 euro di interessi, calcolati applicando il tasso di interesse contrattuale del mutuo al capitale residuo, il fondo interverrà pagando il 50%, pari a 500 euro. Il restante importo di  500 euro sarà spalmanti sulle rate residue alla data di richiesta della sospensione, cioè 200 rate. Dunque le successive 200 rate avranno un incremento dell’importo pari a 2,5 euro, che rappresenta il costo dell’operazione di sospensione.

La banca, a seguito della sospensione delle rate del mutuo, non può richiedere al cliente mutuatario il pagamento di somme a titolo di commissione e penale e non potrà pretendere la sottoscrizione di garanzie aggiuntive.

La domanda di sospensionedelle rate deve essere presentata alla banca mutuante che, verificata la correttezza della documentazione, invia la stessa a Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) che decide sulla concessione dell’aiuto.

Cosa fare: surroga o sospensione della rata del mutuo?

Chi si trova alle prese con il pagamento delle rate del mutuo ma versa in condizioni di difficoltà economiche, dovute all’emergenza da Covid-19, oppure versa in particolari condizioni come ad esempio una invalidità superiore all’80%, deve valutare quale sia la strada del risparmio maggiore tra un percorso di surroga del mutuo o la sospensione del pagamento della rata del mutuo. Alcune banche offrono anche la sospensione totale della rata del mutuo, ma si consiglia di rivolgersi al proprio istituto bancario.

Le valutazioni da effettuarsi sono legate a diversi aspetti.

L’esigenza immediata di “respirare” per arrivare a fine mese ed evitare che il mancato pagamento delle rate possa avviare l'iter di ipoteca oltre che l'iscrizione in centrale dei rischi. In questo caso la sospensione del pagamento della rata consentirà di avere liquidità per i mesi di sospensione richiesti, ma bisognerà fare i conti con il maggior importo della rata a partire dalla ripresa dei pagamenti. Bisogna avere una ragionevole certezza che alla ripresa del pagamento delle rate del mutuo la situazione lavorativa sia tornata alla normalità. 

Per chi invece possa ancora far valere una posizione lavorativa con reddito dimostrabile può optare per la surroga, che riduce l’intero importo della rata, consentendo un risparmio degli interessi totali ed anche una rimodulazione della durata. Se si accorcia la durata si avranno risparmi sugli interessi ma nello stesso tempo la riduzione della rata sarà piùcontenuta, oppure si potrà paventarsi il caso che la nuova rata sarà di pari importo alla rata attuale ma il totale ammontare degli interessi da pagare sarà minore. Se invece si allunga la durata, rispetto a quella residua, si potrà ottenere una ulteriore riduzione dell’importo della rata, ma si pagheranno maggiori interessi. È opportuno a questo punto confrontare il totale degli interessi che si pagherebbero mantenendo le condizioni del mutuo corrente, con la somma degli interessi data dal totale interessi che maturano con la surroga del mutuo e gli interessi passivi pagati fino alla data della surroga. 

Altro aspetto da tenere in considerazione è la tempistica. La sospensione della rata del mutuo richiede una tempistica di circa 20 giorni. Mentre per una surroga i tempi possono anche arrivare a 90 giorni. 

In conclusione la scelta di quale opzione intraprendere è in funzione della situazione soggettiva. In ogni caso entrambe consentono di poter ottenere più liquidità nell’immediato, oppure maggior risparmio nel tempo.