Secondo i dati dell’Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma, lo scorso anno si è chiuso in maniera meno drammatica di quello che si prevedeva per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano. Le compravendite sono calate soltanto del 7,7%, complici anche i sostegni da parte del Governo, seppur parziali. Questi, infatti, hanno fatto mantenere alte le intenzioni di acquisto delle persone.

Non si sa quanto, nel lungo periodo, queste intenzioni possano restare positive, ma è certo che da parte dell’Esecutivo c’è un impegno soprattutto nei confronti dei giovani che si apprestano all’acquisto della prima casa, con conseguente richiesta di mutuo.

Il momento è cruciale: l’Italia si appresta a vivere un nuovo Rinascimento con le risorse che arriveranno dal piano Next Generation EU, ma soltanto se verranno spese nella maniera più corretta. Stando alla bozza del Recovery Plan, grande attenzione è stata dedicata ai giovanissimi, soprattutto nella parte che riguarda il mercato immobiliare. Inoltre, per il mutuo prima casa a favore degli under 35 esiste già il fondo gestito da Consap con agevolazioni da non trascurare. Infine, nel 2021 prorogato anche il bonus prima casa con tutti gli sgravi annessi. Cerchiamo di procedere con ordine e fare chiarezza.

Acquisto prima casa: il Recovery Plan agevola il mutuo per gli under 35

Il premier Mario Draghi e il ministro dell’Economia Daniele Franco lo hanno scritto nero su bianco sulla bozza del Recovery Plan: sarà lo Stato a garantire sui mutui chiesti dagli under 35. Tuttavia, nel corso della presentazione del Piano alla Camera dei Deputati, il presidente del Consiglio ha fatto capire che la cosa sarà imminentissima.

Infatti, le risorse a favore dell’acquisto della prima casa per i giovanissimi potrebbero già rientrare nel decreto Sostegni Bis che l’Esecutivo si sta apprestando a emanare per pompare ancora più denaro nelle casse dei lavoratori e degli imprenditori stremati dalla crisi legata alla pandemia.

La novità annunciata da Draghi «per aiutare i giovani a metter su famiglia» consisterà nel poter richiedere un mutuo senza la necessità di dover versare un anticipo. Insomma, lo Stato garantirà fino al 100% della cifra richiesta. La misura potrebbe essere una bella spinta per i giovani e per il mercato immobiliare, anche perché si affianca al Fondo garanzia prima casa gestito da Consap, di cui parleremo più avanti. Rispetto a quest’ultimo, comunque, la novità è che i destinatari saranno esclusivamente gli under 35.

In ogni caso, il Governo ha già approvato il Def con uno scostamento di bilancio pari a 40 miliardi di euro, di cui 100 milioni andranno a confluire nelle casse del Fondo. Per quanto riguarda, invece, le agevolazioni sul mutuo prima casa per gli under 35 così come sono state illustrate da Draghi, non si sa ancora come funzioneranno: se cioè sarà ancora una volta il Fondo a intervenire oppure lo Stato garantirà direttamente senza la necessità che i richiedenti versino un anticipo del 20%. Per conoscere i dettagli non resta che aspettare ancora qualche giorno, il tempo che venga approvato il decreto Sostegni Bis.

Acquisto prima casa under 35: cosa pensano gli esperti delle agevolazioni sul mutuo

A interpellare gli esperti del settore immobiliare ci ha pensato Idealista, raccogliendo pareri autorevoli su come le misure stanziate da Draghi possano agevolare i più giovani sull’acquisto della prima casa. In primis, queste misure dovrebbero essere affiancate ad altrettante che garantiscano lavoro sicuro e stipendi adeguati. Molto spesso, infatti, la difficoltà degli under 35 di accedere a un mutuo sta proprio nel fatto di non avere un lavoro stabile o di non avere abbastanza risparmi che garantiscano loro di poter richiedere cifre che coprano al massimo l’80% della spesa.

Tuttavia, ottimismo è stato espresso dagli esperti perché ogni intervento che possa ridurre gli ostacoli all’accesso al credito da parte dei giovani è ben accetto, anche se con qualche riserva visti ancora i molti dubbi su come effettivamente la misura verrà messa in campo.

Ci va cauto comunque Riccardo Bernardi, CDO di 24MAX che, sempre a Idealista, ha parlato con prudenza perché decreti non ancora scritti potrebbero sempre cambiare in corso d’opera, ma così come è stato presentato potrebbe senza dubbio essere un buon propulsore per spingere in alto il mercato dando un bel refresh. Nel primo trimestre del 2021, infatti, solo il 21% di coloro che hanno richiesto un mutuo a 24MAX per l’acquisto prima casa è rappresentato da under 35.

Acquisto prima casa: per i giovani anche il fondo gestito da Consap

Rispetto alle agevolazioni sul mutuo prima casa per i giovanissimi che verranno incluse nel Sostegni Bis, il Fondo garanzia prima casa ha sicuramente una platea più ampia. È infatti rivolto alle coppie sposate o conviventi da almeno due anni (dimostrabile con residenza nella stessa abitazione) in cui almeno uno dei due non abbia più di 35 anni; alle famiglie composte da un solo genitore e da figli minori; ai conduttori di alloggi che sono di proprietà degli Istituti per le case popolari e, infine, agli under 35 titolati di rapporto di lavoro atipico come spiega l’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n.92.

Requisito fondamentale è che non si risulti già proprietari di altri immobili, a eccezione di quelli ereditati in seguito a morte di parenti.

Il finanziamento può essere richiesto per un massimo di 250mila euro, spalmabili da 15 a 30 anni, sia per l’acquisto che per la ristrutturazione della prima casa. Inoltre, rispetto alla nuova misura che prevedrà una garanzia del 100%, qui invece è del 50%.

Infine, per poter accedere al Fondo garanzia prima casa, gli immobili per cui si fa richiesta devono essere adibiti ad abitazione principale, senza le caratteristiche di lusso (vedi decreto Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969) e non appartenere alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Acquisto prima casa: nel 2021 il bonus con numerose agevolazioni fiscali

Una importante differenza del bonus prima casa rispetto a tutti gli altri è che per accedervi non è necessario fare domanda all’Agenzia delle Entrate. Infatti, al momento in cui si decide di acquistare l’immobile, basta risultare in linea con i requisiti necessari e verranno avviati tutti gli sgravi fiscali annessi.

Questi ultimi consistono in una riduzione dell’Iva dal 10 al 4% per chi acquista l’immobile direttamente dall’impresa costruttrice. Se invece si decide di acquistare da un privato, l’imposta di registro è ridotta al 2%. Per quanto riguarda, invece, gli acquisti per successioni o donazioni, viene applicata un’imposta fissa catastale di 200 euro. Infine, coloro che riacquistano un immobile entro 12 mesi dalla vendita del primo possono godere di un credito di imposta la cui eventuale parte residua non può essere sfruttata per le imposte di registro in un secondo atto di acquisto.

Oltre tutte queste agevolazioni fiscali, chi ha deciso di usufruire del bonus prima casa 2021 può anche accedere, nel momento in cui presenta la dichiarazione dei redditi, a una detrazione Irpef del 19% e comunque fino a mille euro per quanto riguarda le spese di intermediazione immobiliare e, infine, a delle detrazioni sugli interessi passivi del mutuo.

Acquisto prima casa: chi accede al bonus 2021 e quali sono le abitazioni ammesse

Quali sono i requisiti per poter accedere al bonus? In primis, non essere proprietari di altre abitazioni per le quali si è già usufruito di altre agevolazioni. Poi, è obbligatorio non risultare intestatari, usufruttari o titolari di diritto d’uso o abitazione di altri immobili che si trovano nello stesso Comune di quello per il quale si richiede il bonus sull’acquisto della prima casa; bisogno essere già residenti nel Comune in cui si acquista o, al massimo, spostare qui la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. L’alternativa è dimostrare che si lavora in quel Comune.

Per quanto riguarda le categorie catastali degli immobili ammessi, queste possono essere consultate nel dettaglio qui, ma in generale sono ammesse al bonus prima casa 2021 quelle del Gruppo A che ammettono le abitazioni di tipo civile, economico, popolare e ultra popolare, rurale, i villini e le abitazioni tipiche dei luoghi (esclusi immobili classificati in A1, A8 e A9). Questo per quanto riguarda le abitazioni.

Per quel che invece riguarda le pertinenze, il bonus ammette gli immobili della categoria C2, C6 e C7.

Tuttavia, la Giurisprudenza è intervenuta aprendo, in alcuni casi, alla possibilità di poter sfruttare il bonus prima casa anche sull’acquisto di seconde case. Questo succede nel caso in cui la prima casa sia stata dichiarata inagibile o sia stata danneggiata da eventi sismici, oppure se c’è una comprovata inidoneità soggettiva (se quindi l’immobile non soddisfa più le esigenze abitative della famiglia o del singolo che vi abita) o oggettiva (se l’immobile è dato in affitto e non può quindi essere utilizzato dal proprietario a causa di vincoli giuridici).

Quando l’Agenzia delle Entrate può revocare il bonus prima casa

Ebbene sì, ci sono casi in cui l’Agenzia delle Entrate può procedere con la revoca del bonus. Succede quando si rilasciano falsi dati nel momento in cui si registra l’atto di acquisto o quando dopo 18 mesi dall’acquisto non si è ancora provveduto a trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.

Quando il bonus decade si va inevitabilmente incontro a sanzioni e pagamenti di interessi, così come spiega l’Agenzia delle Entrate nella guida all’accesso al bonus. Bisogna pagare una sanzione pari al 30% delle imposte più tutti gli interessi di mora, oltre che la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento. Lo stesso se la cessione è soggetta a Iva.