Analisi Bonus casa: acquisto o ristrutturo con agevolazioni?

Con l'avvento del nuovo anno, analizziamo i bonus casa confermati o ufficializzati dal governo. Che cosa cambia e cosa resta lo stesso per il proprietario di casa? Conviene acquistare un immobile nuovo o è forse meglio muoversi sul mercato delle unità da ristrutturare e quindi farlo grazie alle numerose agevolazioni? Cerchiamo di chiarire le idee a chi si stia ponendo queste domande, nell'approfondimento.

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Ben arrivato 2022. Ci auguravamo che il nuovo anno arrivasse in una situazione diversa da quella in cui ci troviamo, ancora alle prese con le difficoltà legate alla pandemia, però non è andata così. Le difficoltà economiche legate al Covid-19 hanno fatto si che il governo approvasse una lunga serie di agevolazioni o bonus, come sono più comunemente chiamate. Per il 2021 ne erano stati attivati numerosi e una buona parte sarà riproposta per il 2022.

L'iter della Legge di Bilancio, approvata il penultimo giorno dell'anno, ha visto un serrato confronto tra i partiti proprio sui bonus. La buona notizia è che la lista degli aiuti per il 2022 è davvero lunga. Molti degli incentivi previsti riguardano la casa. Oltre all'ormai celebre Superbonus 110%, trovano spazio sul decreto anche ecobonus, sismabonus, incentivo ristrutturazioni, bonus mobili ed elettrodomestici, bonus facciate - che sarà ridotto al 60% - bonus idrico, agevolazione tv e decoder e la novità: un incentivo al 75% per abbattere le barriere architettoniche, sostituendole con ascensore o montacarichi.

Bonus casa per abbattere le barriere architettoniche

Dedichiamo qualche riga all'interessante novità dell'abbattimento delle barriere architettoniche, il quale scatta quest'anno come interessante incentivo che va ad aggiungersi alla già nutrita squadra dei bonus casa. La novità riguarda l'importo, poiché era già prevista un'agevolazione pari al 50%, nel 2021, per chiunque decidesse di eliminare le barriere architettoniche, sostituendole con ascensori o rampe. Da quest'anno, la percentuale di rimborso sale fino al 75%.

Per ogni spesa riguardante la realizzazione di interventi finalizzati direttamente e apertamente a superamento ed eliminazione di barriere architettoniche interne a edifici già esistenti, il legislatore prevedeva già, fino allo scorso 31 dicembre, una detrazione IRPEF pari al 50% dell'onere sostenuto. Questo sgravio sarebbe stato ripartito in 10 quote annuali, tutte di pari importo, con possibilità, per le spese 2020 e 2022, di essere scontate in fattura oppure di optare per la cessione del credito.

Ciò è destinato ora a cambiare. Nella Legge di Bilancio 2022, infatti, si specifica che le spese di questo tipo sostenute nel periodo 1 gennaio - 31 dicembre 2022 (attenzione dunque al periodo dei lavori) avranno diritto a una detrazione fino al 75%. Ciò si applica per gli interventi a oggetto ascensore e montacarichi o, comunque, per la realizzazione di ogni strumento adatto a favorire mobilità interna ed esterna all'abitazione alle persone portatrici di handicap. 

È importante enfatizzare come, trattandosi di un bonus casa per l'abbattimento di barriere architettoniche, la misura sottolinei che, nel sostituire scale o altre limitazioni a chi si muova in sedia a rotelle, il lavoro vada eseguito attraverso comunicazione, robotica e altri mezzi di tecnologia avanzata. In fin dei conti, si tratta pur sempre di una misura nell'ottica di riammodernare il Paese, che è poi il principale motivo per cui la UE ci concede questi fondi che il governo sta destinando ai bonus casa.

Bonus casa: l'analisi di inizio anno

Dopo aver puntato i riflettori su un aspetto interessante dei bonus casa, quello relativo alle barriere architettoniche, facciamo un punto più ampio su queste agevolazioni. Trovandoci a inizio anno potremmo essere nella situazione di voler tenere una riflessione, alla luce dei bonus casa, su quanto possa essere consigliabile, oggi, investire sul mattone oppure cambiare abitazione. E in questo caso, meglio andare sul nuovo o decidere per un immobile da ristrutturare grazie alle agevolazioni?

Chiariamo da subito che il mercato immobiliare segue le sue regole e infatti non è certo omogeneo. Esso varia - anche in maniera considerevole - a seconda della città di riferimento, così come anche della zona interna a essa. Il panorama dei bonus casa è però il medesimo a livello nazionale, è dunque possibile tenere un ragionamento comune che prenda in considerazione tutte le agevolazioni e ci aiuti nell'analisi. È quel che ci prefissiamo di fare nelle righe seguenti.

Conferme non per tutti

Introducendo l'articolo abbiamo riportato i bonus casa che sono stati confermati dalla Legge di Bilancio e resteranno dunque attivi anche per quest'anno. Eppure, ve ne sono alcuni che non hanno avuto la stessa sorte e sono stati depennati. Si tratta principalmente di quelli che erano nati con lo scopo di lenire l'impatto travolgente dell'ondata pandemica e hanno ora perso un pò della loro utilità, restando voci di spesa foriere di pochi benefici per il governo.

I bonus casa che non sono stati riconfermati sono il bonus affitto e la sua variante bonus affitti covid, misura profondamente legata al decreto legge Sostegni bis ma oramai superata. Queste due agevolazioni avevano lo scopo di fronteggiare i principali problemi legati all'emergenza sanitaria e non sono dunque stati inseriti, in pianta stabile, nel nuovo piano statale di bonus casa governativi.

Ristrutturare con i bonus casa: superbonus, ecobonus e sismabonus

Chi è orientato ad acquistare un immobile che necessiti di ristrutturazioni, farebbe bene a considerare quali bonus casa può attivare per renderlo abitabile. Per coprire i costi dei lavori si possono utilizzare superbonus, ecobonus e sismabonus.

Il superbonus è il più noto tra i bonus casa. Grazie a esso, si riconosce un'aliquota di detrazione pari al 110% delle spese sostenute. L'agevolazione si può sfruttare per lavori specifici destinati all'efficientamento energetico, interventi antisismici e installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Il superbonus è stato riconfermato per tutto il 2022 e può trainare, come già l'anno scorso, anche ecobonus e sismabonus.

Il sismabonus può essere richiesto da chi possieda un immobile, o decida di rimetterlo a nuovo, in zone sismiche ad alta pericolosità - quelle che vengono definite zona 1 e 2 di rischio - e anche in zona 3, nel caso però in cui le procedure di autorizzazione siano state attivate a partire dall'anno 2017. Il bonus casa sismabonus consiste in una detrazione del 50%, su importo massimo di 96mila euro, per unità immobiliare per anno, fruibile in cinque rate annuali, tutte di pari importo.

Nel caso in cui in seguito alla ristrutturazione la classe di rischio sismico dell'immobile si riduca, la detrazione può salire al 70%. Se il tasso di rischio della casa si riducesse di due classi, si potrebbe ottenere un'agevolazione fino all'80%. Qualora l'intervento riguardi parti comuni di condomini, sarebbe possibile ottenere benefici fiscali ancora leggermente maggiori in termini percentuali. I lavori di classificazione e verifica sismica dell'immobile rientrano tra le opere detraibili grazie al sismabonus.

L'ecobonus è il bonus casa più strettamente legato alla riqualificazione energetica. Esso consiste in una detrazione IRES o IRPEF concessa in seguito all'esecuzione di interventi aumentanti del livello di efficienza di edifici già esistenti. I lavori che ne danno diritto sono quelli che riducono il fabbisogno energetico per riscaldamenti e migliorano l'edificio dal punto di vista termico; le sostituzioni degli impianti invernali con elementi più avanzati; l'installazione di pannelli solari.

Per chi acquisti o installi, posando in opera, schermature solari o impianti climatici alimentati da biomasse combustibili; dispositivi multimediali per il controllo a distanza di impianti di riscaldamento; generatori di aria calda a condensazione o micro-cogeneratori a sostituire impianti già esistenti, sarà possibile richiedere ecobonus. Anche gli apparecchi di riscaldamento ibridi, composti da pompa di calore integrata a caldaia di condensazione, danno diritto all'agevolazione.

L'ecobonus viene ripartito in 10 rate annuali, di pari importo, variabili sia a seconda dell'anno in cui si eseguono i lavori sia della dimensione dell'unità immobiliare. Tutti gli interventi devono avvenire su edifici già esistenti, indipendentemente dal loro stato o dalla loro categoria catastale.

Arredare grazie al bonus casa

Non pensiamo che i bonus casa siano validi solo per gli esterni, è infatti possibile approfittare di agevolazioni anche per l'indoor. Per arredare casa possiamo infatti usufruire della detrazione IRPEF pari al 50% sull'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici che non siano inferiori alla classe A+, o A superiore per forni e lavasciuga, i quali seguono una classificazione propria e specifica. Questo bonus è applicabile sugli immobili oggetti di ristrutturazione. La detrazione verrà ripartita in 10 quote annuali di pari importo e non coprirà un ammontare di spesa superiore ai 10mila euro.

Per il 2021 il tetto di spesa era superiore, arrivando a 16mila euro, per quanto riguarda l'annualità in cui siamo appena entrati, però, è stato ridotto a 10mila. Prestiamo attenzione a questa agevolazione: vige il requisito per cui la data di inizio dei lavori deve essere anteriore a quella in cui si sostengono le spese di acquisto di mobili ed elettrodomestici. Nel caso in cui non si ristrutturi, è possibile ottenere un bonus di importo inferiore.

Per il giardino è possibile approfittare del bonus casa definito bonus verde. La detrazione IRPEF, in questo caso, è pari al 36% e può essere richiesta per la sistemazione a verde di aree scoperte private in edifici già esistenti, impianti di irrigazione e pozzi e la realizzazione a nuovo di giardini pensili oppure coperture verdi.

Comprare grazie al bonus casa

Se qualcuno stesse invece pensando di acquistare casa, ci sono agevolazioni anche in questo senso. La più invitante è il bonus acquisto prima casa per gli under 36 ed è, come dice il nome stesso, riservata a chi abbia meno di 36 anni d'età. Occorre anche presentare un valore ISEE che non superi i 40mila euro annui

Chi sia in possesso di questi requisiti può acquistare casa con esenzione dalle imposte di registro, catastale e ipotecaria.  Se la transazione è soggetta a Iva, si riconosce un credito d’imposta pari al tributo corrisposto. In merito ai finanziamenti erogati per l'acquisto, saranno esentati da imposta sostitutiva.

Esiste anche un'agevolazione per chi voglia acquistare un immobile e destinarlo ad abitazione principale. I benefici prima casa, come sono stati definiti dall'Agenzia delle Entrate, non prevedono al momento limiti di età. Questi privilegi riducono l'imposta di registro per chi compra da privati oppure l'IVA, se invece si tratta con un'impresa. Inoltre, non sarà dovuta né l'imposta di bollo né alcun tributo speciale catastale o tassa ipotecaria su atto assoggettato a imposta di registro, nonché per effettuare gli adempimenti presso registri immobiliari e catasto.

Questi bonus casa per l'acquisto sono limitati ad atti conclusi o che si chiuderanno tra il 26 maggio 2021 e il prossimo 30 giugno.