L'Agenzia delle Entrate ha finalmente comunicato il provvedimento con cui fa partire la procedura per la richiesta del bonus affitti fino a 1.200 euro. Il direttore dell'Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, ne ha dato comunicazione con Provvedimento del 6 luglio, in cui ci sono sia il provvedimento esplicativo, il modello di istanza da trasmettere entro il 6 settembre 2021 e le istruzioni per la compilazione. Il bonus affitti è riconosciuto a tutti i locatori che hanno deciso di rinegoziare il canone di affitto tra il 25 dicembre 2020 ed il 31 dicembre 2021, così come previsto dal Decreto Ristori. Diversi i requisiti da rispettare. Il pagamento avverrà a partire da gennaio 2022 direttamente sul conto corrente indicato dal locatore. Attenzione però alle decisioni di rinegoziazione del canone, se già fatte o programmate. L'istanza va presentata una sola volta.

Bonus affitti: in cosa consiste

Il decreto ristori convertito nella legge n. 176/2020, entrata in vigore il 25 dicembre 2020, all'art. 9 quater ha introdotto un fondo da 100 milioni di euro destinato ai proprietari di immobili ad uso residenziale che decidono di rinegoziare il canone di locazione a favore del locatore nel periodo intercorrente tra il 25 dicembre 2020 e il 31 dicembre 2021, a valere sul canone del 2021. La rinegoziazione può essere fatta per l'intero anno o per una frazione di anno, oppure su più frazioni di anno. L'importante è che l'istanza che andrà presentata in via telematica all'Agenzia delle Entrate, sia compilata una sola volta riportando tutte le rinegoziazioni effettuate o programmate. 

Al locatore si riconosce un bonus a fondo perduto pari al 50% dell’ammontare complessivo delle rinegoziazioni in diminuzione e spetta per un importo massimo di 1.200 euro per ciascun locatore. 

In presenza di più locatori titolari del diritto di proprietà sullo stesso immobile locato, il bonus spetta in funzione della percentuale di possesso. 

Se invece un locatore ha più immobili residenziali affittati potrà richiedere il bonus per ogni contratto di locazione.

Dopo il 31 dicembre 2021, in base alle rinegoziazioni indicate nelle istanze e poi effettivamente accordate e debitamente comunicate, l’Agenzia procederà all’erogazione dei contributi spettanti, direttamente sul conto corrente.

Bonus affitti: quali sono i requisiti da rispettare

Il decreto Ristori fissa una serie di condizioni che devono essere rispettate tutte congiuntamente e che riguardano la tipologia di contratto, le date del contratto e le rinegoziazioni del canone.

A richiedere il bonus possono essere solo i locatori, ossia i proprietari dell'immobile dato in locazione residenziale, sia persone fisiche che titolari di partita IVA.

Il primo requisito è la tipologia di contratto di affitto. Deve trattarsi di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, dove l'abitazione deve risultare come prima casa per il conduttore. Inoltre il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, mediante modello RLI. Non è importante il regime di tassazione sul canone di affitto, se ordinario o cedolare secca. Rileva invece la collazione dell'immobile ad uso abitativo dato in locazione. Questi devono trovarsi in aree ad alta tesione abitativa. Tra questi ci sono i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia. La lista completa si può trovare qui.

Il requisito delle date invece è molto rigido. Il contratto di locazione deve essere esistente alla data del 29 ottobre 2020. Quindi non sono ammessi i contratti cessati dopo tale data, nè i nuovi contratti di locazione sottoscritti dopo questa data. 

L'ultimo requisito è quello della rinegoziazione, su cui ci soffermiamo appena dopo.

Bonus affitti: come rinegoziare per avere 1.200 euro sul conto corrente

Fermo restandi i due requisiti del tipo di contratto e delle date, per poter ricevere il bonus affitti a fondo perduto fino a 1.200 euro, il locatore deve rinegoziare il canone di locazione a favore del conduttore, che non riesce a pagare l'affitto per effetto della crisi economica. 

La rinegoziazione deve essere avvenuta dopo il 25 dicembre 2020, e può essere fatta valere per l'intero anno 2021 oppure per una o più frazioni di esso. Per quanto riguarda le rinegoziazioni in diminuzione che si intende accordare al conduttore successivamente alla data di presentazione dell’istanza, sono anch’esse oggetto del contributo e possono essere indicate nell’istanza come rinegoziazioni programmate, con indicazione dell’impegno alla comunicazione all’Agenzia tramite il modello RLI entro il 31 dicembre 2021.

Le diverse rinegoziazioni vanno comunicate all'Agenzia delle Entrate, pena la decadenza del beneficio del bonus affitti. Questa comunicazione può avvenire attraverso tre canali:

  • registrazione telematica tramite la procedura web “RLI web”, presente nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia al percorso “Servizi per – Registrare contratti di locazione” o mediante l’invio telematico di file predisposto mediante il software “RLI”;
  • tramite i servizi agili, esempio pec;
  • rivolgendosi direttamente agli uffici dell'Agenzia delle Entrate competenti per territorio.

Bonus affitti 2021: quanto spetta e come calcolare

La misura concessa a favore del locatore è il 50% dell'importo della rinegoziazione accordata al conduttore, fino ad un importo massimo di 1.200 euro. In altri termini una riduzione del canone di 2.400 euro annui o più, permette di avere come bonus affitti a fondo perduto 1.200 euro. L'Agenzia delle Entrate fa il calcolo dopo il 31 dicembre 2021 dopo avere rilevato tutti i dati delle comunicazioni fatte dai conduttori in relazione alle varie rinegoziazioni concesse nel 2021. 

Bonus affitti: esempio di calcolo

Facciamo un esempio che possa ricomprendere più casi insieme.

Il contratto di locazione è relativo ad un immobili ad uso abitativo collocato nel comune di Milano, la cui proprietà è di due soggetti al 50% ciascuno. Il canone annuo è di 24.000 euro, ed il contratto è stato sottoscritto con data di inizio il 1 gennaio 2019. Il conduttore lo destina ad abitazione principale, ed è stato registrato. Tutti i requisiti sono soddisfatti.

Nel 2021, i proprietari accordano una prima riduzione di 200 euro al mese dal 1 gennaio 2021 al 31 marzo. Quindi il canone passa da 24.000 euro a 21.600 euro. 

Poi decidono una nuova riduzione di 100 euro dal 1 giugno al 30 settembre 2021, così facendo scendere il canone a 20.400 euro su base annua. 

Decidono poi di innalzare il canone a 2.100 euro al mese per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2021. Ecco il calcolo per il bonus.

Periodo gennaio-marzo: 90 giorni. Riduzione teorica annua di 2.400 euro, che su 90 giorni si traduce in circa 592 euro. Bonus spettante ai due locatori è 148 euro ciascuno (la metà del 50% della riduzione).

Periodo giugno-settembre: 90 giorni. Riduzione teorica annua di 3.600 euro, che su 90 giorni si traduce in circa 887 euro. Bonus spettante ai due locatori è 222 euro ciascuno (la metà del 50% della riduzione).

Periodo ottobre-dicembre: 90 giorni. Riduzione teorica annua di -1.200 euro (in realtà è un amento), che su 90 giorni si traduce in circa 296 euro. Bonus spettante ai due locatori è un debito di 74 euro ciascuno (la metà del 50% dell'aumento).

Il bonus complessivo spettante per ciascun locatore è di 148+222-74 euro=296 euro.

Bonus affitti: come presentare la domanda

Al fine di ricevere in accredito sul proprio conto corrente il bonus affitti di 1.200 euro massimo, si può già presentare la domanda all'Agenzia delle Entrate. Il 6 luglio è stato il primo giorno, e l'ultimo giorno per inserire l'istanza sul sito dell'Agenzia delle Entrate è il 6 settembre. Con la procedura web accedendo con lo Spid, ed in presenza della registrazione del contratto di locazione, il richiedente, richiamando il contratto oggetto di rinegoziazione. potrà beneficiare della precompilazione di alcuni campi dell'istanza. Il locatore deve compilare un’unica istanza, inserendo in essa tutte le rinegoziazioni che hanno i requisiti previsti e per le quali richiede il contributo. Se si dovesse necessitare di integrare o modificare l'istanza, si potrà presentare una nuova istanza sostitutiva della prima ma sempre entro il 6 settembre. Le uniche istanza ammesse dopo il 6 settembre sono quelle con le quali il richiedente voglia annullare la richiesta del bonus affitti.

Per poter ricevere il bonus il richiedente deve prestare attenzione ad inserire correttamente l'Iban del conto corrente su cui si dovrà bonificare il bonus. Attenzione affinchè il conto corrente sia intestato o cointestato allo stesso codice fiscale inserito nella domanda presentata all'Agenzia delle entrate.

Per non sbagliare nella compilazione della domanda si consiglia di seguire la guida dell'agenzia delle entrate.

Bonus affitti: quando arriva il pagamento sul conto corrente

Ad istanza inserita ed inviata, la procedura web effettua una serie di controlli incrociando i dati inseriti nella domanda con quelli presenti negli archivi dei contratti di locazione. Se l'istanza non ha anomalie passa in stato di presa in carico. A partire da gennaio 2022, l'Agenzia delle Entrate effettua una seconda elaborazione sulle istanze in quello stato, per riconciliare i dati dei contratti di locazione e delle rinegoziazioni con quelli presenti nelle banche dati. A check ultimato e positivo, l'Agenzia delle Entrate procede al bonifico del bonus affitti 2021, dopo aver validato l'Iban del conto correte. In caso di errore, sarà trasmesso al richiedente la comunicazione di indicare i nuovi estermi del conto corrente su cui l'Agenzia delle Entrate effettuerà il pagamento del bonus affitti.