Bonus prima casa: la garanzia per il mutuo? Ci pensa Draghi!

Grazie al DL Sostegni bis è stato introdotto il bonus prima casa, un insieme di agevolazioni tra le quali la possibilità, quando si stipula un mutuo prima casa, di avere lo Stato come garante per l’80% dell’importo. Ancora, sono previsti enormi sgravi fiscali per gli under 36 che decidono di acquistare casa. Vediamo tutte le novità!

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Con il DL Sostegni bis, approvato dal governo Draghi, arrivano anche un insieme di aiuti per i giovani che decidono acquistare casa per la prima volta.

Prima di tutto il Decreto ha previsto un finanziamento aggiuntivo per il Fondo di garanzia per i mutui prima casa gestito dalla Consap, con il quale offrire una garanzia statale dell’80% a quanti vogliono stipulare un mutuo per l’acquisto di una prima casa.

Ancora, chi deciderà di acquistare casa avendo al di sotto dei 36 anni, con o senza mutuo, avrà l'azzeramento totale delle tasse da pagare.

Tutte queste agevolazioni vanno a sommarsi a quelle già esistenti e destinate a chiunque acquisti una prima casa, per cui si ha diritto a scaricare parte dei costi del mutuo, con una detrazione Irpef del 19%, e ad avere importi ridotti su alcune imposte.

Infine, mettendo da parte le agevolazioni per chi ha intenzione di acquistare un immobile, chi invece ha già stipulato un mutuo prima casa, può richiede come provvedimento di emergenza la sospensione del pagamento delle rate 2021. Ovviamente anche per quest’ultimo provvedimento servono dei requisiti.

Bonus mutuo prima casa, che cos’è e chi ne ha diritto 

Il DL Sostegni bis contiene un bel pacchetto di aiuti per chi vuole acquistare casa per la prima volta. Queste misure sono tutte dedicate ai giovani, cioè i contribuenti che non abbiano ancora 36 anni compiuti.

Il nuovo finanziamento al fondo Consap ha permesso l’erogazione di un’agevolazione dedicata ai mutui prima casa e rivolta ai cittadini il cui ISEE corrente non vada oltre i 40.000 euro. Gli under 36 possono infatti sfruttare una garanzia statale per stipulare il mutuo prima casa, che copre l’80% del prezzo di listino dell’abitazione, fino ad un massimo di 250.000 euro.

Come si è detto per beneficiare di questo bonus mutuo prima casa servono due requisiti:

  • avere meno di 36 anni;
  • avere un ISEE del valore massimo di 40.000 euro all’anno.

In origine le intenzioni dell’esecutivo governativo erano quelle di offrire una garanzia pari al 100% dei costi, così da evitare ai beneficiari di versare l’anticipo sul mutuo.

Ma al momento delle votazioni finali il bilancio dello Stato non è stato giudicato sufficiente e il provvedimento è stato ridimensionato, così la garanzia ora arriva solo fino all’80%

Bonus prima casa giovani, imposte azzerate per gli under 36

Altra agevolazione che fa parte del bonus prima casa giovani consiste in uno sgravio fiscale completo, il quale riguarda le imposte che i cittadini sotto i 36 anni dovranno pagare quando acquistano un immobile, a prescindere se sia stipulato o meno un mutuo.

Questi sgravi vanno dall’annullamento completo dell’imposta di registro e di quelle catastali e ipotecarie, fino all’azzeramento dell’IVA se l’immobile è acquistato da una società privata tenuta all'applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto.

Per beneficiare di questa agevolazione, la cui normativa è descritta dall’articolo 28 del DL Sostegni bis, il proprietario deve avere meno di 36 anni e l’immobile deve essere una prima casa e appartenere alla categoria catastale A. Si escludono però dall’agevolazione gli immobili di lusso, cioè quelli compresi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Le agevolazioni prima casa aperte a tutti, anche agli over 36

Se non si posseggono i requisiti anagrafici per beneficiare del bonus prima casa giovani e delle agevolazioni che offre, perché si hanno più di 36 anni: non c’è da disperare! 

Perché, a prescindere dalle misure straordinarie, alcune agevolazioni prima casa sono applicabili per tutti i cittadini e non richiedono requisiti ISEE o anagrafici. 

Ad esempio, in Italia chi acquista una prima casa ha sempre la possibilità di inserire le spese del mutuo tra i costi detraibili e ottenere così una detrazione Irpef del 19%.

Anche per quanto riguarda le tasse da pagare, se anche non c’è un azzeramento completo, come quello a cui hanno diritto gli under 36, c’è comunque un cospicuo sconto.

Occorre però fare una distinzione, perché le agevolazioni riguardo le tasse che si applicano sulla prima casa sono diverse se l’acquisto è soggetto o meno a Iva.

Se la vendita avviene da una ditta privata soggetta ad IVA, questa che normalmente si applica al 10%, si pagherà invece con un’aliquota agevolata al 4%. In questo scenario imposta di registro e imposte ipotecarie e catastali costano 200 euro l’una.

Se invece alla vendita non si applica l’IVA allora le imposte ipotecarie e catastali costeranno 50 euro, mentre l’imposta di registro che normalmente è calcolata al 9% del valore dell’immobile, sarà conteggiata al 2% soltanto.

Come si determina da un punto di vista normativo che cos’è una “prima casa”

Abbiamo già detto che tutte queste agevolazioni si applicano solo se l’immobile acquistato è una “prima casa”. 

Ma cosa definisce da un punto di vista normativo “una prima casa”? Cioè, quali sono i requisiti specifici che danno diritto alle agevolazioni?

In primo luogo per godere dei benefici che si applicano alla prima casa è necessario che l’immobile sia acquistato nella stessa zona dove il proprietario lavora o svolge altre attività non remunerata, quale può essere lo studio. Nel caso non si possa soddisfare questo requisito allora l'acquirente dell’immobile ha 18 mesi di tempo per trasferirvi la propria residenza.

Per godere delle agevolazioni prima casa l’immobile deve essere tra quelli classificati nella categoria catastale A, non si ammettono però le case di lusso, cioè in A/1, A/8 e A/9. Mentre i benefici sono estendibili alle strutture in C/2, C/6 e C/7, se queste dipendono dall’abitazione principale.

Una volta applicate le agevolazioni prima casa per un periodo di cinque anni il nuovo immobile può essere venduto solo se se ne compra un altro.

Come si stipula un mutuo prima casa? Quali documenti servono?

Le agevolazioni concesse agli immobili classificati come “prima casa”, sia quelle generiche che il bonus prima casa giovani, sono valide sia che l’acquisto venga stipulato mediante mutuo, sia con pagamento in un’unica soluzione.

Tuttavia la gran parte degli acquisti immobiliari in Italia avviene mediante il mutuo e una cosa che tutti, in procinto di acquistare casa per la prima volta, si chiedono è: quali sono i documenti necessari per la stipula?

La risposta è che sono molti e dei più vari, si va dai documenti personali a quelli che forniscono informazioni specifiche relative all’immobile.

Parte di con l’immobile, sarà necessario allegare alla domanda del mutuo la planimetria catastale e anche il preliminare o la proposta d’acquisto. Solo nel caso di nuove costruzioni va presentata anche la concessione edilizia.

Veniamo ai documenti che riguardano il richiedente, questo sono di due tipi.

Prima di tutto i documenti personali, come il documento di identità, codice fiscale e anche atti di matrimonio, separazione o divorzio.

Poi, una serie di documenti che permettano alla banca di verificare le condizioni economiche. Ai lavoratori dipendenti sarà richiesto di esibire le ultime due buste paga più l’ultimo modello 730. Mente i lavoratori autonomi dovranno sostituire questi documenti con il modello Redditi PF e il modello F24.

Tutte le indicazioni su come richiedere un mutuo prima casa nel 2021 nel video YouTube dell’Agente Immobiliare Gabriele Altamore:

  

Le rate del mutuo sono sospese per tutto il 2021. Ma per chi?

Arriviamo ad un altro provvedimento approvato con il DL Sostegni bis, questa volta non riguarda i futuri proprietari immobiliari, ma chi ha già acquistato casa e sta pagando il mutuo. Perché grazie al rifinanziamento del Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa Consap, anche chiamato fondo Gasparrini, è stata introdotta la possibilità di richiedere una sospensione che riguarda il pagamento delle rate del mutuo prima casa 2021.

Ovviamente la sospensione non sarà automatica e bisognerà fare richiesta, sono inoltre necessari alcuni requisiti che devono essere stati maturati negli anni che precedono la domanda. Possono infatti beneficiare di questo provvedimento:

  • i lavoratori che sono senza lavoro a causa della pandemia;
  • i lavoratori che hanno subito una riduzione dell’attività lavorativa, per  almeno il 20% delle ore totali e almeno di 30 giorni consecutivi;
  • i lavoratori che hanno subito una sospensione dell’attività lavorativa per almeno 30 giorni di seguito;
  • le persone divenute invalide almeno all’80%;
  • i titolari di Partita Iva che hanno subito perdite almeno del 33%;
  • chi ha già usufruito dei precedenti provvedimenti di sospensione del mutuo per massimo 18 mesi, ma che da almeno 3 mesi sta versando i dovuti importi.

Se si richiede il provvedimento di sospensione delle rate per un mutuo cointestato allora basta che solo uno dei titolari possegga i suddetti requisiti.

Inoltre, perché la sospensione sia applicabile l’importo massimo del mutuo prima casa non può superare i 400.000 euro. 

Dopo aver fatto richiesta quanto tempo ci vuole per ottenere la sospensione del mutuo?

I termini per inviare domanda e ottenere la sospensione del mutuo scadranno il 30 giugno 2022.

Come si è detto infatti, anche in possesso dei requisiti, la sospensione del mutuo non avverrà in automatico, ma sarà necessario ritirare i moduli Consap per la sospensione, o scaricarli dal sito del MEF, e consegnarli alla banca dove il mutuo prima casa è stato stipulato.

Da questo momento, il provvedimento di sospensione non sarà immediato, ma ci vorrà del tempo, circa due mesi, perché la richiesta sia inviata alla Consap, questa decida se accordare o meno la sospensione e poi notifichi il tutto al Banca e essa lo comunichi a sua volta al beneficiario.

Cercando di quantizzare i tempi, una volta che i moduli per la richiesta di sospensione delle rate del mutuo sono stati presentati, si dovrà aspettare che la banca ne dia comunicazione alla Consap. La quale una volta ricevuta la richiesta prenderà la sua decisione entro 15 giorni e ne invierà comunicazione alla banca. Quest’ultima ne darà notifica al richiedente entro altri 5 giorni. Passato questo tempo, perché effettivamente sia attiva la sospensione ci vorranno altri 30 giorni, arriviamo così più o meno a 60 giorni.