Ormai è ufficiale il DL Sostegni bis, il cui testo è consultabile solo come bozza, introdurrà un bonus prima casa che conterrà due tipi diversi di misure destinate in ogni caso ai giovani che vogliono acquistare una prima abitazione.

In primo luogo, una serie di sgravi fiscali per quando riguarda le imposte da pagare sull'acquisto della prima casa.

Poi grazie al nuovo finanziamento del Fondo di garanzia per i mutui prima casa Consap, i giovani under 36 che vogliono stipulare un mutuo non dovranno versare l’anticipo perché sarà lo Stato a farlo per loro.

Bonus prima casa e niente tasse sull’acquisto

Partiamo con le agevolazioni fiscali che sono descritte nell’articolo 28 del testo del DL Sostegni bis. I giovani, ovvero chi non abbia ancora compiuto 36 anni, possono godere di un bonus prima casa che azzera i costi dell’imposta di registro, di quella catastale e di quella ipotecaria e che inoltre concede il risparmio del 50% sulle spese notarili. 

Se l’acquisto dell’immobile fosse eventualmente soggetto all’imposizione dell’Iva anche questa con il bonus prima casa verrebbe azzerata.

Per richiedere il bonus l’immobile acquistato deve essere una “prima casa” e classificato come categoria catastale di tipo A, con l’esclusione delle abitazione A/1, A/8 e A/9, cioè delle dimore di lusso per cui l’incentivo non è valido.

Con il bonus prima casa lo Stato si fa carico dell’anticipo sul mutuo

Altra parte dell’insieme di aiuti ai giovani che per la prima volta vogliono acquistare un immobile è un bonus prima casa dedicato esclusivamente al mutuo.

Il governo ha infatti deciso di allargare i finanziamenti al Fondo di garanzia mutuo prima casa che adesso coprirà il 100% della spesa.

Attualmente infatti il Fondo di garanzia copre solo il 50% del valore totale del mutuo, mentre con la copertura totale sarà possibile avere un mutuo dalla banca godendo di una garanzia statale e senza chiedere anticipo, fino ad un massimo di 250.000 euro.

La misura introdotta con il DL sostegni bis sarà in vigore almeno fino a fine 2022. Anche in questo caso i beneficiari della misura saranno i giovani sotto i 35 o 36 anni (la norma non è ancora chiara in merito) che vogliono stipulare un mutuo per l’acquisto di una prima abitazione. 

Rinalda Borra illustra bene nel suo video YouTube tutte le novità del bonus mutuo prima casa:

Comunque, attualmente chi acquista una prima casa, ma non può chiedere questo bonus prima casa perché manca del requisito anagrafico, può utilizzare altre agevolazioni messe a disposizione dallo Stato.

Le agevolazioni fiscali per chi acquista una prima casa

L’acquisto del primo immobile gode già di alcune agevolazioni, come la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% delle spese del mutuo nella dichiarazione dei redditi.

Oltre a ciò, anche le tasse sono agevolate sull’acquisto della prima casa. Prima di tutto, qualora si acquisti l’abitazione da un privato soggetto ad Iva a questa non si applica la classica aliquota al 10%, ma l’agevolazione dell’Iva sarà al 4%.

Inoltre, ci sarà uno sconto per quanto riguarda le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Anche in questo caso dobbiamo distinguere se si applica o meno l’Iva sull’acquisto dell’immobile. Se l’immobile è soggetto ad Iva, allora tutte le altre imposte avranno un costo fisso di 200 euro l’una.

Se invece l’immobile non è soggetto ad Iva allora i costi saranno i seguenti: 50 euro ciascuna per l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, mentre l’imposta di registro sarà agevolata e pari al 2% del prezzo di listino dell’abitazione, dove normalmente questa è fissata al 9%.

Al giorno d’oggi è inoltre possibile avere sconti particolari se si stipula un cosiddetto mutuo green, cioè un mutuo per un’abitazione, ad esempio, efficiente dal punto di vista energetico e che quindi abbia un effetto positivo per l’ambiente.

Come si stabilisce che cos’è una prima casa

Come si è detto queste sono le agevolazioni di cui può usufruire chiunque acquisti una prima casa, senza requisiti anagrafici, mentre gli under 36 avranno presto a disposizione un bonus prima casa tutto per loro.

Tuttavia quali sono i requisiti perché un immobile sia definito prima casa, cioè per il quale sia permesso di usufruire delle agevolazioni disponibili?

Per godere degli sgravi e degli incentivi l’immobile che si intende acquistare deve essere situato dove si lavora, si studia oppure dove si ha la residenza. Nel caso non si possegga nessuno dei requisiti descritti, allora l’acquirente deve impegnarsi a spostare la propria residenza presso il nuovo immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Abbiamo già detto che sia le agevolazioni generiche che il bonus prima casa si applicano solo su immobili residenziali, cioè di categoria catastale A, da cui però sono escluse le case di lusso classificate con A/1, A/8 e A/9. A questa categoria catastale si aggiungono come immobili acquistabili con l’agevolazione le categorie C/2, C/6 e C/7, se queste però dipendono dall’abitazione principale.

Ancora, acquistata un’abitazione come prima casa e utilizzate le agevolazioni, per il proprietario non sarà possibile vendere l’immobile per cinque anni, a meno che non ne acquisti un altro.

Infine, l’acquirente può usufruire delle agevolazioni se non è proprietario di altri immobili nello stesso comune o altre abitazioni, ovunque in Italia, per le quali abbia già utilizzato il bonus prima casa.

Tutti i documenti necessari a stipulare il mutuo prima casa

Veniamo ad un’altra domanda tanto semplice quanto incredibilmente frequente e cioè: quando si stipula un mutuo quali documenti bisogna esibire e consegnare alla banca? Parecchi è la risposta più ovvia. 

Sarà necessario fornire i documenti riguardo l’acquirente, dai classici codice fiscale e documento di identità ad eventuali atti di matrimonio, separazione o divorzio.

Oltre a questo sarà necessaria la documentazione utile a determinare la situazione economica dell’acquirente che vuole stringere il mutuo casa. Nel caso a stipulare il mutuo sia un lavoratore dipendente, saranno richieste le due ultime buste paga, insieme al modello 730 o CUD più recenti. Gli autonomi dovranno invece esibire i modelli Redditi PF e il modello F24.

A questo punto saranno necessari i documenti relativi all’abitazione o più in generale all’immobile e cioè: la planimetria catastale, l’eventuale concessione edilizia se si tratta di una nuova costruzione e anche il preliminare o la proposta d’acquisto.