Il cosiddetto bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni, fiscali e non, che permettono di pagare meno imposte e di avere alcuni benefici quando si acquista un'abitazione che poi dovrà diventare quella di residenza abituale. Infatti il bonus è legato ad alcuni requisiti e condizioni. Come si legge anche nella pagina dedicata sul sito di Agenzia delle Entrate:

"L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni."

Quali sono queste condizioni? E quanto si risparmia? Vediamo come funzionano tutti i bonus e le agevolazioni per chi compra o affitta una prima casa.

Bonus prima casa, agevolazioni fiscali: come funzionano

Il sistema fiscale italiano ha introdotto una serie di benefici, soprattutto a livello di tassazione, per chi acquista un immobile e lo adibisce a propria abitazione di residenza. Tutte le agevolazioni infatti sono subordinate a questa clausola fondamentale:

La residenza deve essere trasferita entro 18 mesi dall'acquisizione del diritto ai bonus fiscali.

La norma è regolamentata dalla legge e prevede anche delle condizioni di esclusione e relative sanzioni o perdita del diritto, ma anche eccezioni particolari, che sono contenute nel documento "Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali".

La prima cosa da considerare è il notevole abbassamento che riguarda l'imposta di registro e quella catastale ipotecaria. Infatti il beneficiario contribuente in sede di acquisto primo immobile dovrà corrispondere al fisco soltanto il 2% rispetto al 9% previsto per l'imposta di registro.

L'imposta di registro si paga in base al valore catastale dell'immobile.

Mentre per quanto riguarda rispettivamente l'imposta catastale e quella ipotecaria, cioè le somme che vanno corrisposte qualora ci sia una successione, vendita o cambiamento di titolare dell'immobile stesso e successivamente l'iscrizione al pubblico registro immobiliare, queste vanno pagate in misura di 50 euro l'una.

Oltre alle agevolazioni per le formalità burocratiche, troviamo anche benefici da sfruttare per quanto riguarda sia le imposte successive a livello locale per la proprietà sia quelle per l'accensione di un mutuo presso una banca o istituto finanziario.

Per tutti i benefici legati al mutuo, quando non si rientra nel fondo di garanzia statale, è doveroso specificare che ogni banca prevede periodicamente sconti e offerte sui tassi di interesse e sulle spese fisse. Questi andranno controllati preventivamente dai clienti in fase di valutazione acquisto con mutuo a tasso fisso o variabile, a seconda del mercato.

Per farlo ci si può avvalere della consulenza di un intermediario o anche autonomamente sui vari siti che confrontano periodicamente le varie offerte in base alle caratteristiche dell'acquirente. Sul canale Youtube di Gabriele Altamore ad esempio, vengono spiegate in modo chiaro e semplice, tutte le condizioni da rispettare per ottenere il mutuo casa al 100% nel 2021.

Tra le altre agevolazioni bonus prima casa poi, troviamo anche la classica esenzione dall'IMU, quando l'immobile sia successivamente adibito a residenza e quando non sia iscritto nel registro catastale come "di lusso" cioè categorie A9, A8 e A1. Per tutte le altre casistiche di esenzioni IMU, relativamente all'ultimo periodo è possibile anche consultare l'articolo dedicato: "Quando l’IMU 2021 non è dovuta? Tutte le esenzioni di giugno".

Bonus acquisto prima casa giovani under 36

Abbiamo visto che di base gli sconti e le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, riguardano tutti i proprietari. Ma c'è in aggiunta un bonus prima casa speciale, istituito proprio nell'ultimo periodo che può essere sfruttato dai contribuenti più giovani e coppie in procinto di acquistare un'abitazione con mutuo.

Il governo Draghi, con il decreto sostegni bis, ha voluto inserire per questo un'ulteriore misura per incentivare le giovani famiglie sulla casa, sul lavoro e sui figli grazie all'assegno unico. Quelle sulla casa principalmente riguardano i giovani sotto i 36 anni, con particolari requisiti economici familiari ISEE.

Permette di ottenere il mutuo fino all'80% del valore dell'immobile con garanzia statale del fondo Consap.

Oltre a questo si sta lavorando per aumentare il massimo tetto di spesa detraibile e quindi recuperare dalle tasse alcune spese oltre a quelle degli interessi del mutuo anche quella per il notaio e per la commissione da pagare ad altri intermediari come ad esempio le agenzie immobiliari.

Inoltre i giovani che rispettano le caratteristiche per accedere al bonus mutuo prima casa, potranno godere di altri vantaggi come l'esenzione dal pagamento della tassa di registro e delle imposte catastali e ipotecarie. Per i limiti di erogazione mutuo viene specificato che:

"L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro."

Una delle grandi novità poi è che avranno diritto ad accedere i giovani anche senza contratto di lavoro stabile, quindi a tempo determinato. Il bonus si può ottenere fino a fine giugno 2022 ed è già operativo. Come fare per richiederlo?

Bonus prima casa giovani: come fare domanda

Per accedere al fondo di garanzia del bonus prima casa giovani, occorre compilare uno specifico modulo di richiesta. Sempre previo controllo di tutti i parametri e requisiti necessari alla domanda.

Rientrare nella soglia di età di 36 anni non ancora compiuti, avere un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro in corso di validità.

L'agevolazione verrà garantita in via preferenziale alle giovani coppie. Conviventi o sposate, e a coloro che hanno già figli minori, in particolar modo i nuclei monogenitoriali. Sono previsti nell'acquisto anche gli immobili che poi saranno oggetto di ristrutturazione per incrementare l'efficienza energetica, ed in quel caso, oltre al bonus prima casa, si avrà contestualmente accesso anche agli altri sconti fiscali previsti dagli Ecobonus.

La richiesta va presentata compilando il modulo dedicato, direttamente scaricabile dal sito Consap, alla pagina "Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa". All'interno dello stesso sito, è possibile anche cercare tra le banche che aderiscono all'iniziativa.

Perchè bisogna ricordare che in ogni caso l'accettazione del bonus mutuo prima casa è subordinata sempre all'eventuale approvazione dell'istituto di credito che erogherà di fatto il mutuo.Quindi ogni istituto potrà decidere quali ulteriori requisiti richiedere, o anche respingere la domanda se non corrispondenti alle caratteristiche richieste.

Per le tempistiche: una volta fatta domanda bisognerà attendere almeno 20 giorni per conoscere l'ammissione, che verrà comunicata direttamente dall'ente Consap alla banca. Successivamente entro altri 90 giorni l'istituto comunicherà l'esito finale con conseguente liquidazione della somma accordata o mancata accettazione corredata dalle relative motivazioni.

Bonus prima casa, detrazione interessi mutuo: come funziona

Oltre a tutte le agevolazioni in sede di acquisto ed accensione mutuo, il bonus prima casa, comprende anche un grande altro vantaggio: il fatto di poter recuperare le spese pagate per interessi e altre spese accessorie relative all'acquisto dell'immobile e al pagamento delle rate mensili.

Gli sconti irpef sulle spese detraibili, comprendono gran parte dei rimborsi fiscali recuperati annualmente dai contribuenti italiani in busta paga, pensione o direttamente da agenzia delle entrate.

La detrazione fiscale sui mutui prima casa rappresenta lo sconto percentuale sulle spese detraibili più utilizzato dai contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi. Con un rimborso medio dell'imposta Irpef  pagata ancora maggiore rispetto a quello per le spese sanitarie che si attesta al secondo posto tra i più utilizzati.

L'altro sconto più frequentemente sfruttato è la deduzione dal reddito della rendita catastale della prima casa.

Ogni anno, compilando il modello 730 o unico redditi, il contribuente in possesso di un immobile con mutuo, che rispetta i requisiti imposti da agenzia delle entrate come "prima casa" può recuperare parte delle somme spese a titolo di interessi passivi sulle rate pagate alla banca.

É possibile avere la detrazione al 19% fino ad un massimo di 4.000 euro. Totale da poter recuperare annualmente quindi: 760 euro.

Quando la dichiarazione ricade nell'anno successivo all'acquisto dell'abitazione, si possono detrarre anche le spese relative alle spese per intermediari e quelle sostenute per l'atto notarile, non sono comprese quelle della parcella del notaio.

In genere le banche inviano le comunicazioni sugli interessi pagati sia al cliente entro la fine dell'anno di pertinenza con apposita dicitura "utilizzabile ai fini fiscali" ma anche direttamente ad agenzia delle entrate, in quel caso è possibile ritrovarle inserite nel modello 730 precompilato.

Bonus prima casa: detrazione fiscale affitto 730

Non solo mutui: il bonus prima casa come agevolazione fiscale prevede sconto sull'Irpef annuale anche per chi decide di trasferire la residenza in un immobile con canone di affitto. In questo caso è possibile recuperare una quota di quanto pagato annualmente differenziata a seconda della tipologia di contratto in essere. Il contratto di affitto deve essere registrato e presente in archivio dell'agenzia delle entrate, ed intestato al contribuente che presenta la dichiarazione dei redditi.

Il rimborso non è a percentuale, ma forfettario in misura relativa al tipo di contratto, al reddito imponibile, all'età del soggetto che deve scaricare la spesa e al tipo di contratto. Bisogna controllare preventivamente sul documento quali sono le variabili per conoscere a quale detrazione si ha diritto.

In particolare quella sulla prima casa viene suddivisa per reddito : Limite fino a 15.493,71 spettano 300 euro, mentre per i redditi che superano i 15.493,71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro spettano 150 euro l'anno.

Per chi ha un contratto a canone concordato l'agevolazione fiscale è più alta e va dal minimo di 247,90 euro e il massimo di 495,80 euro rispettivamente per gli stessi limiti di reddito delle altre tipologie di contratto. Per chi è a basso reddito (limite sempre fissato a 15.493,71 )e rientra anche nella fascia di età compresa tra i 20 e 30 anni lo sconto è il massimo previsto. Spetta infatti una detrazione fissa pari a 991,60 euro annuali.

Sempre che il canone da portare in detrazione sia stato pagato per un'abitazione nella quale sia stata trasferita la residenza.

Da inserire tutti i dati nell'apposito rigo E71 del modello 730. Ricordando sempre che le somme previste dalla legge si riferiscono a canoni di affitto pagati annualmente. Nel caso in cui nell'anno fiscale il contribuente intenda usufruire solo di una parte dell'affitto, perchè ad esempio il contratto non è stato in essere tutto l'anno ma solo in parte, occorrerà calcolare esattamente i giorni fruiti a partire dalla firma del contratto. Altrimenti verranno calcolati automaticamente 365 giorni e quindi si andrà incontro a sanzioni e restituzioni.