La grande novità del decreto Sostegni bis è l’abbattimento delle tasse sull’acquisto della prima casa dai giovani under 36 al fine di favorire l’emancipazione delle nuove generazioni e dare ancora più slancio al settore immobiliare che in realtà non ha bisogno di ulteriori spinte alla ripresa andando già più che bene.

Quello che interessa analizzare in questa sede è una norma che presenta falle da tutte le parti come ha rilevato una analisi condotta da "Il Sole 24 ore", forse perchè scritta troppo in fretta. In ogni caso la norma contenuta nel decreto sostegni bis presenta una serie di incongruenze e irrazionalità tali da portare tantissimi utenti, nonché addetti ai lavori, a non capire che pesci prendere. 

Per meglio capire di cosa stiamo parlando è opportuno partire dall’analisi della struttura del nuovo bonus prima casa under 36.

Bonus prima casa : cosa prevede il decreto sostegni bis

L’art. 64 commi dal 6 all’8 del dl 73/2021 (che ha visto la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 123 del 25 maggio 2021), ha l’intento di agevolare l’acquisto della prima casa e il relativo mutuo stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 da parte di soggetti sotto i 36 anni di età.

Nelle compravendite non soggette a Iva, come nel caso di acquisto tra privati, l’agevolazione riconosciuta agli under 36 comporta l’azzeramento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Invece nelle compravendite imponibili Iva, come nel caso di vendita effettuata dall’impresa costruttive o che ha provveduto alla ristrutturazione ( a condizione che abbia stimato i lavori da meno di 5 anni), l’acquirente è  si tenuto al versamento dell’Iva al venditore, ma a suo vantaggio scatta un credito d’imposta che non è rimborsabile e che può spendere scegliete tra le seguenti opzioni:

  • può pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale su tutti gli atti di successione e donazione presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • può versare l’Irpef dovuta a seguito di dichiarazione dei redditi da presentare sempre dopo l’acquisto della prima casa;
  • infine può convertire il credito in compensazione di somme dovute come ritenuta d’acconto, di contributi assistenziali o previdenziali o di premi per l’assicurazione sulle malattie professionali o contro gli infortuni sul lavoro .

Per quel che riguarda i mutui, in questo caso l’agevolazione va ad annullare l’imposta sostitutiva nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Appurato cosa stabilisce il decreto sostegni bis passiamo in rassegna quelle che sono le incongruenze di una norma scritta troppo in fretta aiutandoci anche con degli esempi pratici.

Bonus prima casa: nella compravendita con Iva conta l’ISEE?

La legge stabilisce che per poter ottenere l’agevolazione occorre un ISEE non superi i 40 mila euro, e lo ribadisce in modo esplicito per quanto attiene agli acquisti soggetti a imposta di registro (vedi art. 64 come 6 dl 73/2021). Non si può dire lo stesso per gli acquisti soggetti a Iva, al riguardo nel comma 7 non viene specificato se il limite del valore ISEE si estende anche a questa tipologia di compravendita.

Sarebbe assurdo pensare ad una voluta dimenticanza visto che la finalità della norma che disciplina l’agevolazione è quella di aiutare i giovani under 36 che non possono contare su cifre consistenti. 

Oltretutto, tra le due agevolazioni c’è una differenza tutt’altro che trascurabile. Infatti mentre l’abbattimento dell’imposta di registro comporta un vantaggio relativo perchè si concretizza nell’applicazione del 2% al valore catastale dell’appartamento (che sappiamo bene è un valore di gran lunga inferiore rispetto al prezzo pagato), l’Iva invece è pari al 4% del prezzo, quando si tratta di una agevolazione ben più sostanziosa. 

Se dovessimo fermarci alla lettura della norma ne consegue che hanno accesso all’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche coloro che hanno un Isee altissimo.

Altro punto oscuro sempre relativo ai contratti si acquisto soggetti Iva,  e se l’utilizzo dell’agevolazione da parte dei giovani acquirenti determini anche la cancellazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale rispettivamente pari a 200 euro cadauna.

Bonus prima casa: 320 euro di imposte lasciate sul piatto

Un’altra “stranezza” da segnalare è che la norma prevede l’esonero del pagamento di imposta di registro, ipotecaria e catastale ma lascia l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie che ammontano ad un totale non trascurabile di ben 320 euro per ogni atto per il quale non si paghi l’imposta di registro proporzionale al valore dell’immobile acquistato come prima casa.

Ma la vera assurdità non sta solo nell’aver tolto 100 euro, tra imposta ipotecaria e catastale, e lasciato 320 euro tra imposta di bollo e tasse ipotecarie agli under 36 che acquistano la prima casa, ma soprattutto nel fatto che se la compravendita avviene senza agevolazione under 36 si pagano solo 100 euro e non 320 euro.

Bonus prima casa: cosa succede se uno degli acquirenti non ha i requisiti

Un dato è certo, se solo uno dei due acquirenti ha i requisiti, il beneficio ricade solo su chi rispetta il limite di età per quota parte. 

Considerando che l’imposta di registro ordinaria da pagare in caso di acquisto non agevolato è inferiore a 1.000 euro, si deve in ogni caso pagare una imposta minima di 1.000 euro che si vanno ad aggiungere ai 320 euro tra imposta di bollo e tassa ipotecaria che deve versare l’acquirente sotto i 36 anni. Si arriva ad una cifra che rende poco conveniente l’agevolazione. 

Per spiegare meglio facciamo un esempio pratico:

Lei under 36 lui oltre i 36 anni compravendita con l’agevolazione solo per lei:
Imposta di registro = 0
imposta ipotecaria = 0
Imposta catastale = 0
Imposta di bollo = 230 euro (a meno che non si tratti di compravendita con imposta di registro proporzionale in tal caso non c’è imposta di bollo)
Tassa ipotecaria = 90 euro (sempre che non sia compravendita con imposta di registro proporzionale)
Lei dovrà versare un totale di 320 euro

Passiamo a lui 
Imposta di registro = 410 euro ( pari al 2% del valore catastale con un minimo di 1.000 euro) va comunque pagato un importo di 1000 euro
Imposta ipotecaria = 50 euro ( quota fissa)
Imposta catastale = 50 euro ( quota fissa)
Imposta di bollo = 0 (a meno che non si tratti di compravendita con imposta di registro proporzionale in tal caso non c’è imposta di bollo)
Tassa ipotecaria = 0 (sempre che non sia compravendita con imposta di registro proporzionale).
Totale per lui 1.100 euro che sommati ai 320 euro di lei si arriva ad un totale di 1420 euro.

Bonus prima casa: la questione dell’età

È vero che la legge riconosce l’agevolazione agli under 36 ma lascia fuori tutti coloro che hanno sfortunatamente compiuto i 36 anni di età nell’anno di stipula del rogito. In altre parole chi compie 36 anni nel 2021 e rogita nel 2021 non ha diritto all’agevolazione. Ne avrebbe avuto diritto se avesse compiuto i 36 anni nel 2022. 

Bonus prima casa e contratto preliminare 

La legge è chiara, parla di “atti traslativi a titolo oneroso”. Cosa vuol dire? Sono compresi in questa categoria le compravendite, le assegnazioni di quote ai soci, le permute. E il contatto preliminare?

Bene il contratto preliminare non è a titolo oneroso di conseguenza saranno dovute imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta di bollo e tassa ipotecaria.

Il bonus prima casa cancella il credito di imposta

Lartico 7 della legge 448/1998 prevede:

“Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso.….. è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.”

In poche parole si ha dritto ad un credito d’imposta nell’ipotesi in cui si decida di vendere la prima casa e se ne riacquista un’altra entro l’anno.

Dove risiede il problema riguardo il bonus prima casa? Con il fatto che gli under 36 sono esonerati per legge dal pagare imposte di registro , ipotecaria e catastale, ne deriva che il contratto di acquisto agevolato non vale come riacquisto che concorre a formare il credito d’imposta.

In pratica tutti i contratti che hanno beneficiato dell’agevolazione under 36 non concorrono alla formazione di un futuro credito d’imposta in caso di vendita di beni con le imposte che sono azzerate.

Bonus prima casa è anche bonus pertinenze?

La norma parla solo di prima casa, non cita le pertinenze vale a dire le cantine, le soffitte ecc. Va da se che la pertinenza segua il destino dell’abitazione come stabilito dal codice civile all’articolo 818:

“Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.”

Quindi il bonus prima casa agevola oltre l’acquisto della prima casa, anche l’acquisto delle pertinenze che devono essere massimo tre e l’agevolazione è ammessa solo per ogni categoria ( C2-C6-C7). Detto in sintesi se si acquistano ad esempio due cantine o due box, l’agevolazione spetta solo su una, per l’atra si dovrà pagare l’ordinario.

È importate ricordare che il decreto 73/2021 stabilisce un limite per poter usufruire di queste agevolazioni ovvero dalla data di entrata in vigore del decreto (26 maggio 2021) fino al 30 giugno 2022.