Il recente DL Sostegni bis ha fatto molto parlare di sé anche per il nuovo bonus prima casa giovani, con cui i cittadini, che ancora non abbiano compiuto 36 anni, possono avere molte agevolazioni quando acquistano un immobile.

Per fortuna però, se le agevolazioni prima casa under 36 sono le più vantaggiose, queste non sono le uniche esistenti. Anche chi ha superato questa soglia d’età ha a disposizione un bonus prima casa che non è legato a condizioni di reddito o anagrafiche.

Si tratta di una serie di vantaggi che vanno dalla possibilità di detrarre dalle tasse parte delle spese del mutuo, a quella di ottenere una riduzione sulle imposte da pagare (di registro, ipotecaria, catastale, IVA).

Se però non ci sono requisiti legati a reddito ISEE o età non vuol dire che non ci siano delle condizioni da rispettare per cui sia applicabile il bonus prima casa e che devono possedere sia all’immobile sia il futuro proprietario.

Ricordiamo poi che, a vantaggio dei proprietari immobiliari impegnati nel pagamento del mutuo sulla prima casa, c’è un provvedimento in vigore fino a fine anno e che permette in caso di peggioramento delle condizioni economiche di ottenere una sospensione temporanea dal versamento delle rate.

Vediamo perciò tutti i tipi di agevolazioni attive per chi decide di acquistare una prima casa.

Il geometra Danilo Torresi nel suo video YouTube ci offre una valida panoramica di tutti i bonus casa esistenti e attivi nel 2021:

 

In cosa consiste il bonus prima casa non legato ad età o ISEE

A gestire il bonus prima casa, termine con cui vengono spesso additate le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, è l’Agenzia delle Entrate.

Questo bonus consiste prima di tutto nella possibilità che le spese del mutuo siano inserite nella dichiarazione dei redditi e si possa ottenere una detrazione pari al 19% di Irpef.

La parte più vantaggiosa è certo quella che consistente in uno sgravio fiscale che permette uno vero e proprio sconto sulle imposte di registro, catastali e ipotecarie.

Se l’immobile viene acquistato da un acquirente privato, che in quanto tale non deve applicare l’IVA alla vendita, allora si avrà il seguente sconto:

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa tenuta all’applicazione dell’IVA sulla vendita allora sgravio è diverso:

  • l’IVA si applicherà con un’aliquota agevolata al 4% e non al tradizionale 10% previsto;
  • imposta ipotecaria, imposta catastale e imposta di registro dal prezzo di 200 euro l’una.

Quando può essere applicato il bonus prima casa alla vendita

Si è già detto che il bonus prima casa è accessibile senza particolari requisiti di reddito o anagrafici, ma che in ogni caso ci sono delle condizioni da rispettare perché le agevolazioni siano applicabili.

Partiamo con l’immobile, prima di tutto perché gli sgravi fiscali del bonus prima casa siano applicabili l’abitazione deve essere in una delle seguenti categorie catastali A/2; A/3; A/4; A/5; A/6; A/7; A/11.

Per quanto riguarda le case di lusso (A/8; A/9; A/1) queste non sono ammesse alle agevolazioni prima casa, mentre la normativa stabilisce che siano applicabili alle strutture definite pertinenze dell’abitazione principale (C/2; C/6; C/7).

Ancora, perché si possa beneficiare del bonus prima casa è d’obbligo che l’immobile sia situato nella medesima zona di residenza del futuro proprietario. Nel caso di impossibilità a soddisfare questo requisito la normativa concede 18 mesi di tempo per trasferire la propria residenza nell’immobile che si acquista con le agevolazioni prima casa.

Tempo che si estende a 30 mesi se il suddetto immobile è anche oggetto di ristrutturazioni edilizie coperte dal Superbonus 110%.

Si può aggirare il requisito di residenza se l’immobile si trova dove il futuro proprietario svolge attività lavorativa (o anche di tipo non remunerato come sport e studio) oppure se il beneficiario è residente all’estero, caso in cui è necessario però il certificato di iscrizione all’AIRE.

A partire dal 2016 è possibile sfruttare il bonus prima casa anche se al momento dell’acquisto si possiede già un’immobile a cui sono applicate le medesime agevolazioni, ma quest’ultimo deve essere venduto entro massimo 12 mesi.

In questo caso, dopo la vendita spetta al proprietario un credito d’imposta che lo rimborsa dei costi dell’imposta di registro o dell’IVA per l’acquisto della prima abitazione, anche se il riacquisto avviene con permuta o appalto.

Attenzione, in queste condizioni decade il bonus prima casa

Come esistono delle condizioni di accesso, esistono anche situazioni per cui decadono le agevolazioni, ovvero il bonus prima casa. In questo scenario sarà necessario restituire l'importo risparmiato sul pagamento delle imposte e si dovrà pagare anche una sanzione, che corrisponde al 30% del costo complessivo delle imposte stesse.

I casi in cui decade il bonus prima casa sono i seguenti:

  • se le dichiarazioni in fase di richiesta sono mendaci;
  • se l’immobile viene venduto o donato entro i primi cinque anni. L’unica possibilità per aggirare questa condizione è acquistare un altro immobile, sempre nell’arco del quinquennio e sempre che soddisfi i requisiti per le agevolazioni prima casa;
  • non si sposta la residenza nel nuovo immobile entro i 18 mesi concessi dalla normativa;
  • si possiede un altro immobile acquistato in precedenza con le agevolazioni prima casa e non lo si vende nell’arco dei primi 12 mesi, dall’acquisto del secondo.

Bonus prima casa giovani, vantaggi aggiuntivi per i cittadini under 36

Queste sono tutte le agevolazioni concesse per chi sceglie di acquistare una prima casa, ma se l’acquirente non ha ancora compiuto 36 anni, allora grazie al DL Sostegni bis sono previsti vantaggi ancora maggiori.

Da quest’anno infatti è attivo un bonus prima casa giovani, termine con cui si intendono due distinti provvedimenti che hanno lo scopo di agevolare i contribuenti più giovani.

Se infatti si acquista un l’immobile classificato come prima casa, cioè con i requisiti descritti prima, allora ci sarà per gli under 36 uno sconto del 100% del totale di imposte da pagare.

In parole povere, i proprietari under 36 al momento di acquistare una prima casa non pagheranno imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria ed eventualmente neanche l’IVA.

Lasciati gli sgravi fiscali, c’è un’altra agevolazione prevista dal medesimo Decreto sempre per gli under 36 che scelgono di acquistare una prima casa e che decidono di pagarla stipulando un mutuo con la banca.

Per questi infatti le garanzie le offre lo Stato, grazie proprio al rifinanziamento del fondo Consap destinato a questi scopo, con cui le istituzioni diventano garanti dell’80% del prezzo di listino dell’immobile, se esso non supera i 250.000 euro e se l’ISEE in corso di validità del proprietario non va oltre i 40.000 euro.

Se infatti per ottenere gli sgravi fiscali legati al bonus prima casa giovani è richiesto il solo requisito anagrafico di essere sotto i 36 anni, diversamente la garanzia sul mutuo prima casa ha anche requisiti di reddito ed è rivolta ai soli cittadini il cui ISEE non superi i 40.000 euro.

Nuova sospensione del mutuo prima casa e con meno requisiti

Il DL Sostegni bis ha non solo rifinanziato il Fondo Gasparrini, cioè il fondo Consap destinato ad aiutare i proprietari in difficoltà accordandogli una sospensione del mutuo prima casa, ma i requisiti di accesso al beneficio sono stati ridimensionati ed ora è più semplice accedere al provvedimento.

Dunque, fino al 31 dicembre 2021, in presenza di alcune condizioni, sarà possibile richiedere che siano sospesi i versamenti delle rate del mutuo prima casa, se questo ha un importo massimo complessivo di 400.000 euro.

Le modifiche applicate a questo provvedimento nel 2021 agiscono su più fronti, prima di tutto innalzando il valore massimo ammesso del mutuo che prima era di 250.000 euro, poi rendendo possibile la richiesta anche senza presentare la certificazione relativa all’ISEE. Infine, fino al 31 dicembre la sospensione sarà applicabile sia ai lavoratori dipendenti che gli autonomi.

Detto questo, si può richiedere la sospensione del mutuo prima casa se entro tre anni dal momento della presentazione della domanda si è verificato uno dei seguenti requisiti:

  • nel caso di lavoratori dipendenti, che sia cessata l’attività lavorativa e che lo stato di disoccupazione sia in essere quando si presenta la richiesta;
  • ancora, sempre nel caso dei lavoratori dipendenti, che vi sia stato una riduzione o una sospensione dell’attività lavorativa almeno del 30%;
  • che il titolare del mutuo sia deceduto;
  • che al titolare del mutuo sia stata riconosciuta una disabilità grave, almeno dell’80%;
  • il lavoratori autonomi che hanno registrato perdite di fatturati pari almeno al 33% nell’ultimo trimestre del 2019.

Questa nuova sospensione delle rate del mutuo prima casa sarà applicabile per un tempo massimo di 18 mesi e avrà durata variabile in base ad alcuni fattori, prima di tutto a quanto ammonta la riduzione o la sospensione dell’attività lavorativa, secondo questo schema:

  • 6 mesi, se la sospensione o la riduzione è stata dai 30 ai 150 giorni;
  • 12 mesi, se la sospensione o la riduzione è stata dai 151 ai 302 giorni;
  • 18 mesi, se la sospensione o la riduzione è stata superiore a 302 giorni.

Altra manovra straordinaria del 2021 prevede che la sospensione del mutuo prima casa sia applicabile anche a quanti hanno usufruito dei provvedimenti precedenti della stessa natura, se però questi hanno versato nel frattempo almeno tre rate mensili.

Per quanto riguarda gli interessi questi non saranno sospesi insieme al mutuo, ma si otterrà però il 50% di rimborso per il totale corrispondente ai mesi in cui è attivo il provvedimento di sospensione.

In tutti i casi, la sospensione dovrà essere richiesta compilando un modulo da consegnare presso la banca dove si è scelto di stipulare il mutuo prima casa e, perché essa sia davvero attiva, dovranno passare circa due mesi di tempo.