Bonus Prima Casa: zero tasse e il mutuo lo paga lo Stato!

La conversione in Legge del DL Sostegni bis ha confermato il bonus prima casa, che offre incredibili vantaggi ai futuri proprietari. Si va dall’azzeramento completo delle imposte da pagare, fino allo Stato che fa da garante per il mutuo prima casa. Vediamo a chi spetta questo bonus e quali sono i requisiti per ottenerlo!

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Il DL Sostegni bis è stato convertito in Legge lo scorso 23 luglio e quindi ormai tutti i bonus e gli incentivi introdotti possono considerarsi ufficialmente in vigore.

Tra le tante agevolazioni il decreto introduce un bonus prima casa giovani, che consiste in un insieme di agevolazioni rivolte esclusivamente agli under 36 che acquistano la loro prima abitazione.

Si va da una serie di sgravi fiscali che riguardano le imposte da pagare sulla vendita, fino ad una garanzia statale per il mutuo prima casa.

Questo bonus giovani non sostituirà, ma andrà semplicemente a sommarsi alle tante agevolazioni prima casa già in vigore nel nostro paese, che sono invece rivolte a tutti i cittadini senza limiti di età.

Anche in questo caso si tratta di misure varie che vanno da sgravi fiscali fino alla possibilità di scaricare parte delle spese del mutuo dalle tasse.

Infine giunge sempre con il DL Sostegni bis un’altra novità per chi invece un mutuo prima casa lo ha già stipulato, ma è in difficoltà con il versamento delle rate. Grazie al nuovo finanziamento del Fondo di solidarietà Consap infatti sarà possibile richiedere una sospensione dal pagamento delle rate del mutuo.

Partiamo quindi dal bonus prima casa giovani e facciamo una panoramica completa di tutte le agevolazioni prima casa esistenti in Italia!

Via le imposte da pagare con il bonus prima casa giovani 

L’Articolo 28 del DL Sostegni bis stabilisce l’introduzione di un bonus prima casa giovani, cioè delle agevolazioni sull’acquisto di un immobile, a cui si può accedere con due requisiti fondamentali:

  • avere meno di 36 anni;
  • l’abitazione deve essere una “prima casa”.

Cosa definisca da un punto di vista normativo un immobile quale una “prima casa”, sarà spiegato nel dettaglio nel prossimo paragrafo, qui soffermiamoci sulle agevolazioni a disposizione dei cittadini under 36.

Prima di tutto è previsto un esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di quelle catastali e ipotecarie. Nel caso in cui la vendita avvenga da parte di un soggetto tenuto all’applicazione dell’IVA, anche questa sarà cancellata.

Insomma, con il bonus prima casa giovani non ci sono tasse da pagare sulla vendita.

I vantaggi del bonus prima casa under 36 sono descritti nel dettaglio da The Notary Pills, nel suo video YouTube:

  

Per avere il bonus prima casa quali requisiti deve avere l’immobile?

Per usufruire delle varie agevolazioni, non solo il bonus prima casa giovani ma qualsiasi di essa, è di fondamentale importanza che l’immobile acquistato sia una “prima casa”, vediamo quindi in senso più tecnico quali sono questi requisiti.

Prima di tutto le agevolazioni si applicano agli immobili nella categoria catastale A, ma da queste sono sempre escluse le abitazioni cosiddette di lusso, cioè che fanno parte delle sottocategorie A/9; A/8; A/1. Le agevolazioni sono invece applicabili alle pertinenze dell’immobile principale se in categoria C/2, C/6 e C/7.

È poi necessario che l’immobile sia situato in prossimità dove il futuro proprietario lavora, studia o svolge altra attività similare. In caso contrario, il bonus è comunque applicabile, solo se però entro 18 mesi dall’acquisto si sposta la propria residenza nel nuovo immobile.

Per cinque anni dalla data di acquisto la nuova abitazione, se gode di qualche tipo di agevolazione prima casa, potrà essere venduta solo se se ne intende acquistare un’altra in sostituzione.

In genere questi sono i requisiti che rendono un immobile elegibile per le varie agevolazioni prima casa.

Problemi con il mutuo prima casa? Arriva lo Stato a fare da garante

L’altra agevolazione che fa parte del bonus prima casa giovani è la possibilità di avere un finanziamento statale che copra l’80% del valore dell’immobile che si vuole acquistare, purché questo non superi i 250.000 euro.

L’introduzione di questa agevolazione è stata resa possibile grazie al finanziamento del Fondo per i mutui prima casa Consap, ma per richiederla sono necessari tre requisiti:

  • avere meno di 36 anni;
  • avere un ISEE corrente non superiore ai 40.000 euro;
  • l’abitazione deve essere una “prima casa”.

Come si è detto al momento la garanzia statale per il mutuo prima casa giovani è dell’80% del prezzo di listino, in un primo momento le intenzioni erano quelle di offrire un’agevolazione che coprisse ben il 100% del costo. Tuttavia, il bilancio alla fine non si è rivelato sufficiente a mettere a disposizione dei cittadini una misura così generosa, con cui sarebbe venuto meno l’anticipo.

Come si stipula un mutuo prima casa

I giovani under 36 che vogliono acquistare casa con un mutuo saranno felici di sapere di queste agevolazioni, ma quello che si chiede chi si accinge a stipulare un mutuo per la prima volta è anche quale documentazione richieda la banca.

Per stipulare un mutuo prima casa, a prescindere dalle agevolazioni giovani, è necessario fornire alla banca prima di tutto dei documenti che attestino la situazione personale e finanziaria del richiedente.

Quindi in primis andranno allegati i documenti d'identità e il codice fiscale, insieme agli atti di matrimonio, divorzio o separazione.

Poi serviranno i documenti che permettono alla banca di aver un quadro chiaro della situazione economica del richiedente, se quest’ultimo è un lavoratore dipendente servirà l’ultimo modello 730 insieme alle due ultime buste paga.

Se invece si tratta di un lavoratore autonomo i documenti appena citati andranno sostituiti con il modello Redditi PF e il modello F24.

Risolto il problema della documentazione relativa al proprietario passiamo a quella per l’immobile. Nello specifico sarà necessario allegare la planimetria catastale, il preliminare o la proposta di acquisto e se si stipula il mutuo per una nuova costruzione anche la concessione edilizia.

Quali agevolazioni prima casa esistono per gli over 36?

Risolto il problema “giovani”, cioè illustrate quali sono le agevolazioni comprese in questo nuovo bonus prima casa per gli under 36 passiamo a vedere quali sono invece gli incentivi per chi non rientra in questa fascia d’età.

Chi non ha i requisiti per il bonus prima casa giovani ha comunque diritto ad altre agevolazioni sull’acquisto di una “prima casa” aperte a tutti.

In primo luogo la possibilità di una detrazione Irpef pari al 19% delle spese del mutuo, ciò uno sconto sulle tasse con cui scaricare parte dei costi.

Vi sono poi una serie di sgravi fiscali, minori rispetto a quelli per i “giovani”, ma comunque degni di nota, perché vi sarà uno sconto sulle varie imposte.

La normativa delle agevolazioni è diversa se la “prima casa” viene acquistata da un soggetto tenuto o meno ad applicare l’IVA sulla vendita.

Nel caso l’acquisto non sia soggetto ad IVA, allora l’imposta di registro, che di solito rappresenta il 9% del valore dell’immobile, sarà applicata al 2% e le imposte catastali e ipotecarie costeranno l’una 50 euro.

In caso opposto, cioè dove alla vendita si debba applicare l’IVA, questa avrà un’aliquota agevolata al 4% e non al classico 10%. In questo scenario il costo delle altre imposte è di 200 euro l’una.

Mutuo prima casa sospeso per chi è in difficoltà con i pagamenti

L’insieme di agevolazioni descritte finora sono molto utili per chi a prescindere dall’età ha intenzione di acquistare una prima casa, ma con il DL Sostegni bis è stata anche pensata una misura di aiuto per chi già ha sulle spalle un mutuo prima casa, ma è in difficoltà con i pagamenti delle rate.

Il DL Sostegni bis ha anche previsto infatti un finanziamento al Fondo di solidarietà Consap, meglio noto come fondo Gasparrini, con cui sarà possibile, qualora sussistano alcuni requisiti, chiedere che per il 2021 le rate del mutuo siano sospese, così da avere un po’ di respiro nei pagamenti.

Nello specifico possono richiedere la sospensione i titolari in possesso di uno dei seguenti requisiti, purché il valore del mutuo non superi comunque i 400.000 euro:

  • sono senza lavoro in seguito ad un licenziamento;
  • i lavoratori che hanno visto una riduzione o una sospensione dell’attività lavorativa per almeno 30 giorni;
  • sono rimasti invalidi almeno all’80%;
  • sono titolari di Partita Iva e hanno avuto perdite di fatturato pari o superiori al 33%.

Potranno usufruirne anche i titolari che hanno beneficiato dei precedenti provvedimenti di sospensione del mutuo, purché da allora abbiano versato regolarmente almeno tre rate mensili. Nel caso si richieda la sospensione per un mutuo cointestato, solo uno dei titolari deve avere i requisiti utili.

Sospensione mutuo prima casa 2021, problemi di tempistica 

Ricordiamo che nel caso in cui si posseggano i requisiti per beneficiare del provvedimento di sospensione del mutuo prima casa sarà necessario farne richiesta perché il provvedimento non viene applicato in automatico.

La prima cosa da fare è scaricare o ritirare in banca i moduli per la richiesta di sospensione, una volta compilati andranno consegnati nella banca dove si è stipulato il mutuo.

Dalla consegna dei moduli la banca ha cinque giorni di tempo per girarli alla Consap, l’organo a sua volta nell’arco di una quindicina di giorni deciderà se accordare o meno la sospensione e lo notificherà alla banca. Questa a sua volta darà notizia della decisione della Consap al richiedente e qualora la richiesta fosse respinta saranno fornite spiegazioni.

In caso invece la domanda sia andata a buon fine ci vorrà altro tempo perché dall’accettazione formale il provvedimento di sospensione entri poi in vigore, parliamo di un altro mese.

Tirando le somme dal momento in cui si consegnano i moduli di richiesta alla banca fino a che non sia attiva la sospensione ci vorranno circa due mesi.

Inoltre, vale la pena ricordare che la Consap specifica che la sospensione si applica all’importo delle rate ma non agli interessi che si allungano nel tempo, ma per i quali si potrà richiedere il 50% di rimborso compensativo.

Inoltre l’articolo 2 della Legge 244/2007 delibera che la sospensione sia applicabile unicamente ai mutui che riguardano l’acquisto di una prima casa e non costruzione o ristrutturazione della stessa. Allora stesso modo si è esclusi dall’agevolazione se il mutuo è stato richiesto con un finanziamento pubblico.