Contratto di affitto più conveniente? Difficile trovarlo con l’attuale aumento!
Con l’attuale inflazione anche le spese relative al canone di locazione sono diventati inaccettabili per molte famiglie, e anche per i proprietari di casa, che devono provvedere anche alle tasse e alle imposte previste.
Per fortuna non mancano le possibilità di risparmiare, anche nel caso del contratto di affitto: se ti trovi male con quello attuale, puoi sempre chiedere al tuo locatore di stipulare un altro, così da risparmiare più soldi e da pagare meno tasse.
Ma bisogna fare attenzione a quale contratto di affitto stipulare. Per questo vedremo insieme ben quattro proposte per il tuo canone, ognuna più conveniente dell’altro. Più una che è meglio evitare!
Contratto di affitto più conveniente: il canone libero è perfetto per chi vuole stabilità
Il contratto di affitto più conveniente di solito è quello che fa gioco ad uno dei due soggetti in campo:
- l’inquilino/locatario,
- il proprietario/locatore.
Se tu come inquilino vuoi risparmiare il più possibile, il contratto di affitto più conveniente per te è quello a canone libero. Hai come vantaggi la sicurezza di un affitto stabile, fisso a quattro anni dalla stipula, e rinnovabile anche con la formula “silenzio assenso” (cioè senza dover inviare una comunicazione ufficiale al locatore).
Di contro, la formula del contratto a canone libero potrebbe non essere il massimo del risparmio se il tuo proprietario non ti concorda un canone d’affitto più economico.
Il canone libero, come dice il termine stesso, è liberamente concordato dalle parti, pertanto non è soggetto alla calmierazione secondo quanto previsto in caso di accordi di categoria.
Se cerchi la stabilità, il contratto di affitto più conveniente è quello a canone libero. Altrimenti, se cerchi il risparmio e una maggiore elasticità, puoi ripiegare sul canone ad uso transitorio.
Contratto di affitto più conveniente: richiedi quello ad uso transitorio
Il canone ad uso transitorio è il contratto di affitto più conveniente se vuoi stipulare un contratto breve (massimo 18 mesi), così da rescindere il contratto senza dover aspettare la scadenza naturale.
Per chi ha problemi economici e vede nel canone libero un grosso rischio per le proprie finanze, oltre che per l’eventuale inadempimento contrattuale, l’affitto ad uso transitorio può essere un’ottima soluzione di ripiego.
Ricordiamo infatti che un contratto di affitto può essere rescisso solo per giusta causa imprevista ed oggettiva. In caso di rescissione contrattuale senza giustificazione, si può incorrere in penali, o addirittura nella perdita delle caparre versate.
L’uso transitorio è pertanto il contratto di affitto più conveniente se vuoi avere tempo per cercare offerte o abitazioni migliori, e non trovarti a perdere tutte le caparre versate.
Contratto di affitto più conveniente: il canone concordato (non) va bene a tutti
Cambiando soggetto, per il proprietario potrebbero convenire i due canoni sopracitati, cioè quello libero e quello ad uso transitorio, se ha come inquilino un soggetto che può garantirgli l’affitto sicuro per 4 anni, o se come proprietario non vuole affittare un immobile per troppo tempo.
Ma da un punto di vista più generale, il contratto di affitto più conveniente per lui rimane sempre il canone concordato, in particolar modo per la pressione fiscale prevista.
Oltre ad essere comodo per i tempi contrattuali più brevi (da 4 a 3 anni per la prima scadenza, per poi passare a 2 dal primo rinnovo), il canone concordato prevede una riduzione della base imponibile IRPEF del 30%, così come sulla base imponibile per l’imposta di registro, sempre ridotta al 30%.
Il proprietario così avrà solo da pagare le imposte sul 70% dell’affitto. E se il tuo reddito da locatore rimane all’interno delle prime aliquote IRPEF, nel lungo periodo avrai un grosso risparmio.
Di contro però, il concordato potrebbe non convenire a livello di “entrate”, perché in genere l’offerta proposta è molto più bassa rispetto a quella di mercato. E questo non è dovuto al fatto che l’inquilino sia un abile affarista: i canoni concordati sono “calmierati” secondo gli accordi locali delle organizzazioni rappresentative.
Praticamente devi sottostare come proprietario ad un contratto di affitto più conveniente all’inquilino che a te, perché può pagare meno l’affitto.
Se vuoi evitare tutto ciò, e vuoi trovare un accordo proficuo col tuo inquilino, non resta che puntare alla cedolare secca.
Contratto di affitto più conveniente: per entrambi la soluzione migliore è la cedolare secca
Se tra inquilino e proprietario non sapete quale tra i citati contratti di affitto sia il più conveniente a causa del proprio conflitto d’interesse, la soluzione è quella di optare per un qualsiasi contratto. Ma di richiedere immediatamente la cedolare secca.
Teoricamente non è un contratto, ma un’opzione fiscale, che ti permette come proprietario di ritrovarti con una tassazione sui redditi da locazione molto più contenuta rispetto a quelle da tassazione ordinaria.
Se scegli la cedolare secca, avrai una tassazione fissa di:
- 21% in caso di contratti a canone libero,
- 10% in caso di contratti concordati.
Teoricamente, tra tutti quelli che abbiamo menzionato, la formula migliore è quella del contratto concordato con cedolare secca, perché:
- il proprietario ha praticamente una tassazione del 10%, evitando così tutte le altre aliquote IRPEF.
- l’inquilino ha un contratto calmierato e la possibilità di accedere a ulteriori detrazioni.
Queste ultime variano a seconda del reddito. Se come inquilino ti sei trasferito recentemente, hai per 3 anni:
- 495 euro di detrazione se hai un reddito inferiore a 15.493,71 euro;
- 247 euro di detrazione se hai un reddito superiore a 15.493,71 euro ma inferiore a 30.987,41 euro.
Questo è il meglio per chi non vuole rischiare con l’Agenzia delle Entrate. Anche perché l’affitto al meno è il contratto di affitto più conveniente che ci sia. Per finire in carcere.
Contratto di affitto più conveniente: per tutti è da evitare l’affitto al nero
In molti credono che il contratto di affitto più conveniente sia quello al nero, e forse lo è, se non vuoi pagare le tasse.
Tutti i contratti regolari prevedono infatti il pagamento delle imposte di registro e un prelievo fiscale sui redditi da locazione, il che potrebbe essere un problema sia per il proprietario, sia per l’inquilino, perché gli toccherebbe spendere di più sull’affitto.
In molti lo fanno proprio per risparmiare, ma che convenienza c’è ad avere davanti una prospettiva dove:
- il tuo inquilino può dall’oggi al domani evitare di pagarti l’affitto, non essendoci alcun obbligo contrattuale;
- in caso di accertamento fiscale, proprietario e inquilino rischiano la denuncia per evasione dell’imposta di registro.
Proprio per questo conviene scegliere uno di questi contratti: mica vorrai rischiare di ritrovarti con un inquilino che ti occupa la casa abusivamente, e che non puoi cacciare perché sennò rischi la denuncia dell’Agenzia?