Ci si riferisce spesso alla pandemia di COVID come ad un Cigno Nero, un evento inatteso che si caratterizza per rarità, impatto e prevedibilità retrospettiva. Quali saranno le conseguenze per l’economia globale? Il settore immobiliare è a rischio? Come comportarsi in questo periodo di incertezza al fine di proteggere il proprio capitale?

A rispondere a queste domande e a fare luce su una specifica Asset Class del settore residenziale ci pensa Gianmaria Panini, Amministratore Delegato di ELVinvest, società attiva nella ricerca e gestione di investimenti immobiliari con sede a Ginevra.

Il contesto macroeconomico

È innegabile che l’emergenza coronavirus stia causando un rallentamento dell’economia reale” introduce il Dott. Panini, per il 2020 si prevede infatti una diminuzione dell’attività economica del 0.9% a livello globale, dell’1.3% per gli Stati Uniti e del 2% per il continente europeo. Nello specifico, i Paesi in cui la contrazione si verificherà con più intensità, secondo l’agenzia di rating Standard & Poor’s, saranno l’Italia e la Spagna con rispettivamente un calo del 2.6% e del 2.1% del Prodotto Interno Lordo.

Nonostante gli interventi di banche centrali e governi, si pensi ad esempio all’iniezione di oltre 750 miliardi di liquidità da parte della BCE o al taglio dei tassi di interesse di 50 punti base da parte della Bank of England, le stime previste da S&P sono fonte di grande preoccupazione per i proprietari di real estate - prosegue Panini - in particolare per il timore di una drastica diminuzione del valore di mercato degli immobili stessi.

I purpose-built student accomodation (PBSA) 

Come comportarsi e tutelarsi in questo momento di incertezza?” Panini ci parla a questo proposito delle opportunità di investimento legate alle residenze per studenti, le cosiddette “Purpose-Built Student Accommodations (PBSA)”. Con questo termine, ci si riferisce ad appartamenti e residenze per studenti contraddistinti, rispetto ad una tradizionale soluzione locativa, dalla presenza di servizi addizionali quali ampi spazi comuni e benefit tipo palestre, sale giochi, locali attrezzati per lo studio ed un servizio “chiavi in mano”. Infatti, per stare al passo coi tempi, si deve attribuire sempre più importanza ai servizi collegati al bene immobile stesso, valorizzando sempre di più il fattore “esperienza” che ha già rivoluzionato il settore degli uffici, del retail e del residenziale. Il modello Wework, il co-living e le esperienze di convivenza condivise ne sono un esempio.

Parlando di residenze per studenti il parallelo con il mercato inglese è immediato il Regno Unito, secondo per volumi solo agli Stati Uniti, spicca al primo posto nel continente europeo per quota di mercato (27%) e relative performance, seguito da Germania, Paesi Bassi e Francia che detengono rispettivamente il 4%, il 3% ed il 2% di quota di mercato. Ciò che contraddistingue gli UK da ogni altro paese europeo sono la presenza di rinomati istituti universitari, tra cui Oxford e Cambridge, la qualità delle residenze per studenti e l’elevato tasso di internazionalità. Oltre il 25% degli studenti internazionali ha infatti scelto il Regno Unito per approfondire i propri studi e, secondo uno studio condotto dalla “Higher Education Policy”, si stima che entro il 2025 il numero di studenti aumenterà di circa 160’000 unità, di cui due terzi provenienti da Cina e India.

“Ad oggi” prosegue l’amministratore di ELVinvest, “il mercato dei PBSA nel Regno Unito è valutato oltre £50 miliardi (56 miliardi di Euro) e nel 2019 si è verificato un aumento annuo dell’84% di investimenti in residenze universitarie. Nonostante l’elevato volume di investimenti, di cui il 60% da parte di privati, l’attuale numero di residenze per studenti riesce a soddisfare solo un terzo della domanda. Inoltre, considerando il continente europeo, Eurostat indica che si è assistito ad un incremento di studenti internazionali del 7.7% nel triennio 2016-2019 e si stima un aumento di ulteriori 3 milioni entro il 2025, raggiungendo la quota complessiva di 8 milioni. Grazie alla domanda in forte crescita in tutta Europa, le opportunità di investimento sono molteplici. 

Per concludere, tra il 2007 e il 2017, la mobilità internazionale totale nel continente europeo è aumentata del 64%. In un momento storico in cui il tasso di disoccupazione è tra i più alti mai registrati, la disponibilità degli studenti a movimenti cross-border è un valore di fondamentale importanza per chi vuole investire in Purpose-Built Student Accommodation.”

Perché i PBSA sono tutt’oggi una solida strategia di Portfolio Asset Management – una storia di successo

Perché questa Asset Class si dimostra resiliente nei momenti di crisi? Da quali fattori è sostenuta la crescita di domanda prevista per i PBSA nei prossimi anni?

ELVinvest spiega come le passate recessioni economiche abbiano dimostrato che il settore dell’educazione e delle residenze per studenti si caratterizzi per uno dei più bassi livelli di volatilità di mercato. “Durante la crisi finanziaria del 2008, ad esempio, i rendimenti dei PBSA negli Stati Uniti sono rimasti pressoché stabili presentando fluttuazioni minime, dando prova di essere uno dei migliori asset da includere nel proprio portafoglio. Ed al contrario di quanto ci si potesse aspettare, il numero e il volume degli investimenti nel settore si sono normalizzati rapidamente per poi superare le precedenti performance.

Questo positivo andamento del mercato dei PBSA si spiega anche per la forte domanda di educazione specializzata che caratterizza i periodi di recessione.  Uno dei trend che normalmente si riscontra durante i downturn dei cicli economici, infatti, è l’aumento del numero di iscritti all’università e ai corsi post-master.  La ratio di questa tendenza consiste nella generalizzata volontà di posticipare il proprio ingresso in un mercato del lavoro altamente competitivo e di approfittare della situazione per perfezionare le proprie competenze professionali.