Il mercato uffici in Italia è ancora in espansione

Secondo l'ultimo report di CBRE, il mercato uffici in Italia è certamente ancora in espansione, sostenuto da fondamentali in continuo miglioramento e domanda in buona salute.

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Secondo l'ultimo report di CBRE, il mercato uffici in Italia è certamente ancora in espansione, sostenuto da fondamentali in continuo miglioramento e domanda in buona salute, incarnata in particolar modo dal settore della consulenza strategica e dagli operatori del flexible space, che nel corso del 2019 hanno consolidato la propria presenza nelle due principali città italiane e dominato i livelli di assorbimento di cui, è verosimile, rimarranno protagonisti anche nel 2020.

Le sfide del 2020 saranno quelle comuni agli altri paesi europei e facce diverse della stessa medaglia: da una parte, sopperire alla limitata disponibilità di asset con determinate caratteristiche – pena un possibile rallentamento dell’assorbimento; dall’altra, si attendono i riscontri che il mercato darà alla nuova stagione di completion che interesserà soprattutto Milano nel corso del 2020.

Il 2019 chiude una stagione altamente positiva per il mercato uffici italiano: il volume complessivo si attesta a circa 5 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto al 2018, confermando che il settore uffici è ancora l’asset class di maggior interesse per gli investitori, soprattutto di origine straniera (USA in testa), che nel 2019 hanno rappresentato il 61% degli investimenti nel mercato direzionale a livello Italiano, trend crescente e atteso anche per l’anno 2020.

Milano traina il settore e durante l’anno appena trascorso ha attratto oltre il 70% degli investimenti, pari a 3,7 miliardi di euro, in forte crescita sia rispetto al 2017 che al 2018. La geografia degli investimenti ha visto la maggiore concentrazione sia di transazioni che di volumi in Periferia, seguita dal business district di Porta Nuova e da CBD e Centro: gli investitori ormai sembrano muoversi con sempre più confidenza sia su aree core che su aree non canoniche. Se infatti da una parte è inequivocabile il dato riguardante la tipologia delle operazioni concluse nel corso dell’anno (oltre il 70% degli investimenti può essere classificato come core o core plus), dall’altra è vero che il top del mercato a Milano è un prodotto raro e sempre molto ricercato dagli investitori, la cui pressione si riflette nella dinamica del rendimento prime, che durante il 2019 è sceso al 3,3%, con ulteriori possibilità di decrescita per il 2020. Tale dinamica si riflette anche sulle good secondary location, con rendimenti in contrazione al di sotto del 5%. La partita del 2020 non si giocherà solo nei business district centrali: al contrario, la valorizzazione dello stock esistente mediante operazioni di tipo value-add andrà certamente aumentando e sarà centrale nel rimodellamento di fasce differenti della città, in cui nei prossimi anni si vedranno sorgere nuovi sottomercati in prossimità delle grandi aree di sviluppo urbano, quali MIND (ex area Expo), Scali Ferroviari, ex Aree Falck, Santa Giulia e le aree di confine tra i business district più consolidati, finora non propriamente valorizzate. Emblematico è il nascente mercato di Scalo di Porta Romana BD, che, situato in un’area di interesse strategico per il futuro sviluppo di Milano, ha già attratto l’attenzione degli investitori e si distingue dalle aree situate in prossimità anche in termini di rendimento prime, attualmente pari al 4,25%.