Il 2022 si prefigura per alcuni aspetti, per dirlo alla Fornero maniera, un anno di “lacrime e sangue”. Insieme ai rincari sull’energia e sui prezzi dei beni di più largo consumo, i consumatori potrebbero presto ricevere un’altra stangata dall’aumento dei tassi d’interesse sui mutui ipotecari.
Questo è quello che fanno presagire gli andamenti dei tassi di interesse nel primo mese del nuovo anno che sembrano confermare la tendenza al rialzo con cui ci aveva lasciato l’ultimo trimestre del 2021.
Pagare le rate sarà dunque più costoso, ma c’è un modo attraverso cui gli italiani possono difendersi da questo rincaro? Ci sono delle strategie che possono essere migliori delle altre?
Di questo parleremo all’interno di questo articolo, se scegliere tra tasso fisso o tasso variabile e di come il ricorso alla surroga possa considerarsi un metodo da non sottovalutare per poter risparmiare sul “caro rata”.
Mutuo e inflazione
Gli italiani si trovano a combattere con prezzi che sono arrivati alle stelle e con rincari che non sembrano per il momento arrestarsi.
L’inflazione, che per molti anni è stata la grande assente dei mercati, è ricomparsa con tutta la sua forza, e con essa tutti gli effetti che questa si trascina dietro.
Sospinta dai rincari dei prezzi dei beni energetici, rinvigorita dagli effetti della crisi pandemica, l’inflazione da fenomeno che prima tutte le banche centrali si apprestavano a stigmatizzare come transitorio, ha finito per far sentire tutta la sua forza trasferendosi nell’economia reale, toccando al rialzo i prezzi di tutti i beni di più largo consumo.
Questo, a fronte di salari rimasti invece stabili, non ha fatto altro che alimentare il circolo vizioso con la conseguenza che oggi, far quadrare il ménage familiare per molti italiani, è diventata un’impresa eroica.
A fronte di questa impennata che è stata più pesante e più protratta nel tempo di quanto i grandi banchieri potessero aspettare, è evidente che la teoria della natura meramente transitoria del fenomeno, un po’ cilecca ha cominciato a farla.
Da più parti pertanto, ha cominciato l’idea che questa potesse essere qualcosa di strutturale invece, e che a fronte di un atteggiamento di colomba improntato al laissez faire laissez passer, sarebbe stato preferibile assumere un atteggiamento più da falco.
Tradotto in termini pratici, equivale a dire cambiare in modo evidente le scelte di politica monetaria piuttosto generose che per tanto tempo hanno iniettato liquidità in misura considerevole sul mercato a sostegno dell’economia, per passare a politiche più rigide volte proprio a ridurre la massa di denaro in circolazione e a rendere più costoso il ricorso al credito.
In questo senso le manovre di riduzione dei programmi di acquisto dei titoli di Stato portate avanti dalle più grandi banche centrali mondiali, prime fra tutte Fed e Bce, ma anche il possibile il rialzo dei tassi di interesse, anche se su questo tema le scelte delle diverse banche centrali non sono state convergenti, per il momento almeno, non sui tempi di attuazione.
La Fed parla infatti di un aumento dei tassi già dal prossimo marzo, per quanto riguarda la Bce anche se per ora non parla chiaramente di una data, sembra comunque intenzionata nel tempo ad aumentare i tassi di interesse orientandosi sulla stessa linea delle Fed, per cui stessa sorte toccherà prima o poi ai cittadini europei.
Se questo non dovesse bastare, ci potrebbero essere successivi rialzi dei tassi nel tempo con le rate dei mutui a tasso variabile che sopporterebbero il costo maggiore; stime parlano di un aumento mensile di circa 40 euro addirittura, pertanto adesso il tema del discorso è vedere se esiste un modo per proteggerci da questa ulteriore batosta in arrivo.
Per chi fosse interessato un video tratto dal canale Francesco Carrino – YouTube, offre spunti interessanti sul tema.
Mutuo inflazione e tassi di interesse: che relazione c’è
Ma adesso, prima di vedere quali siano le scelte più convenienti da poter fare in questo preciso momento per un soggetto che voglia sottoscrivere un mutuo, cerchiamo di capire come si innesca la relazione tra inflazione, tassi di interesse e mutui.
Normalmente è fisiologico che a periodi di forte crisi seguano periodi di ripresa economica, i grandi cicli del passato insegnano questo, e i cicli di ripresa laddove la crisi aveva portato ad una contrazione della domanda rispetto all’offerta, sono di converso caratterizzati esattamente dal fenomeno contrario.
L’eccesso di domanda supera l’offerta, e questo provoca inflazione perché non si riesce a soddisfare con le scorte esistenti e con la produzione in corso, il surplus di richieste che la ripresa porta con sé.
L’inflazione ovviamente non è altro che l’aumento generalizzato dei prezzi dei beni e servizi, che se non è scatenato da altre cause particolari, può essere un fenomeno di natura meramente transitoria destinato a rientrare non appena la domanda e l’offerta torneranno ad equilibrarsi in modo completamente naturale.
Tuttavia se il fenomeno inflattivo dovesse perdurare più a lungo del necessario, potrebbe da fenomeno meramente transitorio, diventare un fenomeno strutturale con conseguenze che diventerebbero evidenti nell’economia reale e che necessiterebbero a questo punto di un’attività di controllo che non può essere più lasciata in modo completamente autonoma al mercato.
Anche perché più a lungo si protrae nel tempo la crescita dei prezzi, più la stessa ripresa economica viene messa a rischio. Questo accade perché con un’inflazione in continua crescita, il potere di acquisto del denaro, se non adeguatamente accompagnato da una crescita in termini reali anche dei salari, viene costantemente eroso.
Il che equivale a dire ad esempio che, ciò che si poteva comprare con i soldi di cui si disponeva solo un mese fa adesso non è più possibile farlo, e questo porta una contrazione dei consumi, una riduzione della domanda e di conseguenza anche dell’offerta. In termini semplici, si consuma di meno, si produce di meno.
A questo punto scegliere di intervenire non è più un’opzione, lo si deve fare per fare in modo di arrestare questo rialzo dei prezzi.
Mutuo inflazione e tassi di interesse: politica monetaria
È in questo momento che assume estrema importanza il ruolo giocato dalle banche centrali, che hanno nelle loro mani gli strumenti necessari per bloccare questa crescita generale del livello dei prezzi attraverso opportune scelte di politica monetaria.
Necessariamente un periodo inflazionistico richiede una politica monetaria più restrittiva, il che comporta la necessità di ridurre il denaro in circolazione oltre al fatto di rendere più alto il costo dello stesso per disincentivare il ricorso a prestiti e finanziamenti.
Questo avviene normalmente attraverso l’aumento dei tassi di interesse.
Aumentandoli infatti, le banche rendono più costoso l’accesso al credito, in questa maniera riducono il denaro in circolazione, riducendo il denaro in circolazione hanno l’effetto di ridurre la domanda e raffreddando la domanda di beni e servizi, ottengono come conseguenza la stabilizzazione dei prezzi e dunque il controllo dell’inflazione.
Da questo arriviamo al collegamento tra tassi decisi dalle banche centrali e tassi che si applicano sui mutui, perché dai primi necessariamente dipendono i secondi, nello specifico dipendono i tassi Eurirs (IRS) e Euribor che sono alla base del costo dei mutui a tassi fisso e a tasso variabile nel nostro paese.
Ricordiamo che questi sono solo una parte del reale costo del mutuo, perché il tasso effettivo si ottiene sempre aggiungendo ai due tassi base, lo spread che è il margine di guadagno che spetta alla banca per l’operazione posta in essere.
Ricordiamo che laddove si contragga un mutuo a tasso fisso, si ha il pagamento di una rata costante per tutta la durata del finanziamento, laddove il mutuo è a tasso variabile, importo della rata invece, varia nel tempo per adeguarsi all’andamento dei tassi.
Per quanto sopra detto accade spesso che un mutuo a tasso fisso è preferito da quegli individui caratterizzati da entrate certe ogni mese, quindi tipicamente lavoratori dipendenti che debbono avere contezza delle spese che si trovano ad affrontare ogni mese, al contrario i mutui a tasso variabile sono di solito preferiti da quegli individui il cui reddito abbia una flessibilità tale da consentire la possibilità di pagare rate il cui importo possa essere variabile ne tempo.
Ad ogni modo la scelta su che tipo di mutuo contrarre e a quale tipo di tasso, è e rimane a tutt’oggi una scelta meramente soggettiva ed una scommessa che può risultare più o meno vincente, dipendendo ovviamente da condizioni più generali di mercato.
Mutui tassi fissi e tassi variabili: andamenti
Per quanto riguarda l’andamento dei tassi d’interesse, il primo mese del 2022 si chiude con la stessa tendenza che aveva caratterizzato l’ultimo trimestre del 2021 mantenendosi stabili dopo tutta un andamento al rialzo che aveva caratterizzato il 2021.
I tassi fissi sono oramai stabilmente al di sopra dell’1% e hanno fatto registrare un valore pari all’1,20%, a fronte dei tassi variabili che restano invece ancora sotto la soglia dell’1% ad un valore pari allo 0,76%.
Bisogna poi ricordare il tasso fisso costituisce il tasso di riferimento di circa il 90% dei mutui ipotecari accesi in Italia.
Sull’aumento dei tassi ovviamente, come dicevamo prima, ha inciso la spirale inflattiva generatasi prima dal caro energia, ma poi supportata grandemente dagli effetti della ripresa a seguito della crisi pandemica.
È ovvio che l’aumento di questi tassi comporterà un incremento del costo delle rate del mutuo e quindi un aumento del costo finale di acquisto della casa che oggi si stima inciderà in misura più pesante su tutti coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile.
Nonostante questi possibili scenari, bisogna dire che ad oggi, la scelta di un mutuo a tassi variabile è anche quella che viene maggiormente effettuata in Italia trascinata verso l’alto anche e soprattutto, per l’effetto del bonus acquisto prima casa per gli under 36.
In effetti per via dell’abbassamento dei tassi avuto nel passato, i dati dell’ultimo trimestre del 2021, attestavano che per questa tipologia di mutuo era aumentato anche l’importo medio richiesto, arrivando fino a 125 mila euro.
Mutuo e tassi le scelte degli italiani
Alla luce dell’andamento dei tassi che abbiamo detto essere lo 0,76% per i tassi variabili e l’1,20% per quelli fissi relativamente al primo mese del nuovo anno, proiezioni sulle future richieste dei mutui fanno ancora prevedere che gli acquisti dei muti saranno superiori alle surroghe.
Questo dicevamo prima, sarà dovuto soprattutto all’effetto positivo del bonus prima casa per gli under 36 che ha fatto schizzare in alto le domande e che rende la stipula ex novo di un contratto di mutuo ancora una scelta appetibile.
Nello specifico un’indagine condotta da Immobiliare.it, rivela che è ancora forte il desiderio degli italiani di diventare proprietari degli immobili e che il mercato immobiliare sia stato uno dei più reattivi nel periodo post pandemico.
Nello specifico, se è pur vero che la fetta maggiore dei mutui è quella che viene erogata ancora a favore dei soggetti più adulti, ovvero con età superiore a 36 anni, è anche vero che più in generale, è tutto il settore dei muti rivolto ai giovani che ha registrato un fermento maggiore.
I mutui ai giovani hanno registrato nell’ultimo biennio un aumento del 6,4% su tutti gli altri tipi di finanziamenti erogati.
Nello specifico se si guarda il totale dei finanziamenti erogati a partire dal mese di settembre del 2020, si vede che il mercato dei mutui erogati agli under 36, è decisamente più attivo rispetto a quello dei soggetti over 36, con una tendenza che si è maggiormente intensificata a partire dal febbraio del 2021.
Nello specifico, a partire da gennaio del 2020, i finanziamenti concessi ai giovani al di sotto dei 36 anni hanno fatto registrare un incremento del 70% a fronte di un incremento del 36% registrato invece da parte dei mutui dei soggetti con più di 36 anni.
Anche l’importo medio è cresciuto nel tempo perché, mentre prima nel 2020 per un mutuo concesso a dei giovani senza garante, l’importo medio erogato era di 120 mila euro, nel terzo trimestre del 2021, a seguito anche della diminuzione progressiva dei tassi, l’importo medio erogato è salito progressivamente fino ad arrivare quota 125 mila euro nell’ultimo trimestre dello stesso anno.
Tuttavia, il problema che si pone adesso è che, a fronte di un mercato tornato così reattivo, la presenza all’orizzonte dello spauracchio dell’aumento dei tassi, possa portare una battuta di arresto significativa a questo trend positivo.
Ecco perché oggi molte persone, soprattutto tra coloro che già hanno in piedi un mutuo, stanno cercando delle soluzioni alternative che li possa porre al riparo da questa situazione futura modificando di fatto, la propria esposizione debitoria.
Una delle soluzioni a cui queste persone potrebbero ricorrere e gli consentirebbe di poter risparmiare in vista della tendenza rialzista dei tassi di interesse, è quella della surroga. Vediamo pertanto di cosa si tratta.
Mutui e surroga: cosa vuol dire
La surroga è una procedura che è stata introdotta nel nostro paese con la legge n. 40 del 2007, più nota come “legge Bersani“.
La surroga dà la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo dall’originario istituto di credito ad un nuovo Istituto di credito, rinegoziandolo a condizioni migliori.
Abbiamo detto che è a costo zero perché nel passaggio tra le due diverse banche il mutuatario non deve pagare nessuna penale per l’estinzione all’istituto di credito originario così come non dovranno di nuovo essere sostenute le spese per le operazioni di istruttoria quali quelle relative alla perizia o agli accertamenti del catasto.
La sola spesa connessa con la surroga è il pagamento per la sua iscrizione nei registri immobiliari.
Per ciò che attiene effettivamente il risparmio in termini di costo nella scelta di questa procedura, bisogna dire che si deve sempre considerare l’ammontare del debito residuo del prestito.
Ma al di là di questa considerazione, in questo momento il vantaggio stringente di porre in essere la surroga è quello di scambiare il costo di un mutuo a tasso fisso che attualmente varia tra l’1% e 1,2%, con uno a tasso variabile che invece è pari ancora allo 070%, prevedendo anche la possibilità di fissare ad esempio un tetto massimo per questo tasso.