Il mercato immobiliare nel post pandemia si conferma essere un mercato reattivo. Citando i dati di un'analisi condotta dal Crif, la domanda per le compravendite residenziali mostra un deciso recupero facendole slittare nel terzo trimestre 2021 al 73%, con un incremento dei prezzi al metro quadro dell'1,7% per i nuovi immobili e del 2,6% per quelli usati.

Nonostante questo però, la dinamica complessiva delle richieste di mutuo è rimasta negativa con una flessione del 16% rispetto al 2020. L'unica eccezione si registra per la classe d'età degli under 35 che da sola spiega il 30% della domanda totale dei mutui.

Ciononostante ad ottobre l'importo medio dei mutui richiesti, ha fatto registrare la cifra più elevata degli ultimi dieci anni attestandosi ad un valore di 144.345 euro con un aumento del 6,8% rispetto al mese precedente.

Questo il quadro generale della situazione al momento attuale. Ma vediamo meglio cosa sta succedendo al mercato immobiliare e al settore dei mutui in modo più dettagliato nell'era del post covid.

Mutui: come l'inflazione influenza il livello dei tassi.

La ripresa dell'attività economica nel periodo post pandemico, ha segnato un momento di ripresa a livello generale che però non è priva di conseguenze notevolmente impattanti sull'economia nel suo complesso. 

In primo luogo le cosiddette strozzature o bottlenecks (colli di bottiglia) nelle catene di approvvigionamento globali dovuti ad una ripresa della domanda più forte del previsto a seguito delle revoche delle chiusure imposte dai lockdown, hanno provocato interruzioni sul lato dell'offerta con particolare effetto sul settore manifatturiero altamente legato.

In secondo luogo, si è avuta un'impennata nei prezzi dell'energia, soprattutto del gas naturale, dovuti a stock di riserve notevolmente ridotti. 

L'effetto combinato di queste concause ha fatto sì che nell'Eurozona tornasse ad aleggiare lo spettro dell'inflazione che non destava preoccupazioni ai grandi dell'economia almeno da una decina di anni. Il rincaro dei prezzi nell'energia si è fatto sentire immediatamente nelle tasche dei consumatori attraverso un rincaro delle bollette energetiche. 

Ben presto pero, potrà toccare anche i cittadini nell'ammontare delle rate di mutuo che gli stessi si trovano a pagare, con conseguenze sicuramente non trascurabili, considerando l'impegno di lungo periodo che normalmente la stipula di un mutuo per l'acquisto di una casa impone sul bilancio di una famiglia media.

Questo è da attribuire principalmente al fatto che sono i tassi fissi che hanno oltrepassato la soglia dell'1%, cosa che non accadeva da almeno due anni.

Tuttavia si deve dire che questo è solo un fenomeno di ricasco che trae la sua origine dall'aumento registrato a monte dai tassi interbancari.

I tassi interbancari, infatti, non fanno altro che riflettere quelle che sono le aspettative sul futuro costo del denaro, e se questi aumentano è evidente che ci si aspetta che per il futuro prendere dei soldi in prestito costerà di più. Questo genera dei fenomeni a cascata che scendono a monte fino al livello degli sportelli degli istituti di credito bancari e si traducono in tassi di interesse più elevati per i soggetti che hanno bisogno di prendere in prestito del denaro o di accendere un mutuo per finanziare ad esempio l'acquisto di una casa.

Mutui: l'inflazione spinge in alto il livello dei tassi.

Ad ottobre di quest'anno l'indice dei prezzi al consumo nell'Eurozona ha fatto registrare un balzo che lo ha portato ad assestarsi ad un valore del 4,1% su base annua, superando il valore comunque alto del 3,7% del mese precedente.

Si sono raggiunti livelli massimi mai più registrati dal 2008, questo spiega l'eccezionalità dell'evento.

Molti economisti sostengono che questa inflazione sia per la maggior parte attribuibile alle due cause che abbiamo detto in precedenza, in particolar modo alla carenza di numerose materie prime che ha fatto schizzare in alto il livello dei prezzi, tanto che la definiscono un'inflazione da offerta.

Per questo motivo sono concordi nel ritenere che il fenomeno sia transitorio e si aspettano che rientri nel medio-lungo periodo, quando gli shock anomali nel ciclo naturale della domanda e dell'offerta tenderanno a ricomporsi.

Tuttavia i mercati riflettono un altro sentiment e cioè ritengono ragionevole ipotizzare che una parte di questa inflazione possa non essere smaltita diventando invece strutturale, tanto che la cosiddetta break even inflation - l'inflazione attesa per i prossimi cinque anni e per i successivi cinque - è salita nel continente europeo al 2,08%, valore massimo dal 2013, con 70 punti base in più rispetto ai livelli fatti registrare nel periodo antecedente la pandemia.

I valori, seppur alti rispetto a quanto accadeva anni addietro, sono in linea con quello che è il target del 2% fissato dalla banca centrale europea, pertanto non è completamente da escludere l'ipotesi che la banca stessa possa proprio normalizzare la propria politica monetaria alzando i tassi di interesse.

Ricordiamo infatti che la stessa banca centrale europea, aveva nel 2016 praticamente azzerato i tassi di interesse nel tentativo di riportare l'inflazione nell'area euro entro il target del 2%. Non ci sarebbe pertanto da meravigliarsi se questo accadesse in questa particolare fase congiunturale.

Mutui, inflazione e tassi interbancari.

Alla luce di tutte queste possibili considerazioni, anche i tassi interbancari sembrano soffrire di un certo nervosismo e cominciano a muoversi. Nello specifico ci stiamo riferendo agli indici Euris e Euribor che sono quelli che maggiormente che influenzano la stipula di un mutuo. 

Quando si decide di sottoscrivere un mutuo ipotecario a tasso fisso infatti, uno dei principali elementi che si devono prendere in considerazione il giorno in cui si stipula il contratto è il valore dell’Eurirs, l’indice utilizzato come parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso, esattamente come l’Euribor viene preso in considerazione per i mutui a tasso variabile. 

L’Eurirs, detto anche IRS (Interest Rate Swap), è il tasso interbancario di riferimento per gli istituti di credito e i mutuatari, che vogliono stipulare un mutuo a tasso fisso. Il valore di questo tasso è uguale alla media delle quotazioni che si applicano ai contratti swap dalle principali banche dell'Unione.

I tassi Eurirs possono essere di varie durate, da 1 anno fino a 50 anni. 

Per ciò che riguarda i mutui a tasso fisso, ogni scadenza dell'IRS corrisponde al termine del contratto dell’ammortamento per cui ad esempio, se si stipula un mutuo a tasso fisso per una durata di venti anni, l’indice a cui riferirsi sarà l’Eurirs a 20 anni. Minore è la durata dell’IRS, più basso sarà il suo valore.

L’indice Eurirs è solo una delle due componenti per il calcolo del tasso finale del mutuo a rata costante il cosiddetto Tan. Ad esso, infatti, la banca aggiunge lo spread, che è il guadagno dell’istituto di credito. 

All'inizio di quest'anno il tasso Eurirs per un mutuo ventennale era addirittura negativo, ovvero -0,02%, adesso si è assestato intorno ad un valore dello 0,5%. Questo spiega perché stiano aumentando le rate dei nuovi mutui a taso fisso.

Calcoli fatti dimostrano che per un mutuo di 200.000 euro a 20 anni la migliore offerta sul mercato, fa spuntare un tasso dell'1,17% che è un tasso che non si registrava dal 2019. Tasso che potrebbe essere ancora più alto se le banche in questo momento non stessero cercando di sterilizzare l'aumento dei tassi Eurirs contenendo i loro margini.

In effetti, con riferimento ai mutui per la prima casa, le banche hanno assorbito l'aumento dei tassi Eurirs riducendo i loro margini, passando da un valore dello 0,39% di agosto, allo 0,28% di ottobre.

Mutui, inflazione e tassi: uno sguardo al futuro.

Volendo un po' allargare lo sguardo e proiettandoci al futuro, in effetti, non sembra che ci si possa aspettare grandi sorprese. Il solco di fatto, sembra già tracciato.

La ripresa economica, se da un lato ha portato effetti indubbiamente positivi, ha portato con sé "venti contrari" che dovranno necessariamente essere affrontati. Questo gli esperti temono possa essere fatto con aggiustamenti della politica monetaria che a cascata porterà delle conseguenze sui privati e sulle famiglie.

Più in dettaglio ci si aspetta che nel prossimo biennio la ripresa spingerà in alto l'inflazione e la Bce, nel tentativo di sterilizzare il suo valore nel target del 2%, invertirà la sua politica monetaria fino ad oggi espansiva, riducendo i flussi di liquidità sul mercato e a seguire aumentando il costo del denaro.

Questi produrranno delle conseguenze sia sui tassi Euribor che sui tassi Eurirs, ovvero sia sui tassi a breve che sulle aspettative dei tassi di lungo periodo con conseguenze che si faranno sentire sui muti, producendo un aumento nell'importo delle rate.

E' evidente che la situazione ancora non è preoccupante ma comunque merita di essere attenzionata.

Mutui, inflazione e conseguenze sui tassi variabili.

Abbiamo visto quindi che le prospettive indicano per il futuro una dinamica rialzista per i tassi dei mutui, ma un discorso sicuramente più specifico va fatto per i mutui a tasso variabile. Abbiamo detto che per questi mutui i tassi di riferimento per la stipula sono i tassi Euribor.

Spiegato in parole molto semplici, l'Euribor è il tasso di interesse pagato dalle banche europee per prestarsi il denaro, ovvero, è il prezzo che le banche danno al denaro come avviene in un normale mercato.

L'Euribor è calcolato dalla Bce, facendo la media ponderata dei tassi di interesse delle banche più attive della zona euro.

Esistono vari tipi di Euribor: a un mese, tre mesi, sei mesi o un anno. L'Euribor viene usato come tasso di riferimento soprattutto per calcolare l'interesse di prodotti quali prestiti personali, depositi bancari e mutui. Più nello specifico, nel nostro paese i tassi Euribor a cui si fa riferimento per il calcolo dei mutui a tasso variabile, sono quelli a uno, tre o sei mesi.

Per chi ha acceso un mutuo il calo dell'Euribor provoca una diminuzione della rata, al contrario un suo aumento ne provoca un incremento.

Questi tassi Euribor sono negativi ormai da 5 anni e tali dovrebbero rimanere almeno fino la 2023, in effetti si attende che il tasso Euribor a 3 mesi che oggi è a quota -0,55%, possa passare per il 2022 a quota -0,25% e arrivare a +0,03% solo nel 2023. Quindi è vero che i tassi sono previsti in aumento ma non bisogna farsi prendere da inutili allarmismi.

Mutui ad ottobre l'importo medio delle rate ai livelli più alti degli ultimi dieci anni. Un'analisi per classi d'importi.

Al netto di tutte queste considerazioni comunque, Il mercato immobiliare nel post pandemia si conferma essere un mercato reattivo. La domanda per le compravendite residenziali mostra un deciso recupero facendole slittare nel terzo trimestre 2021, al 73% con un incremento dei prezzi al metro quadro dell'1,7% per i nuovi immobili e del 2,6% per quelli usati.

Nonostante questo però, la dinamica complessiva delle richieste di mutuo è rimasta negativa con una flessione del 16% rispetto al 2020.

L'unica eccezione si registra per la classe d'età degli under 35 che da sola spiega il 30% della domanda totale dei mutui. Ciononostante ad ottobre l'importo medio dei mutui richiesti ha fatto registrare la cifra più elevata degli ultimi dieci anni attestandosi ad un valore di 144.345 euro con un aumento del 6,8% rispetto al mese precedente.

I mutui tra i 100 mila e i 150 mila euro sono la soluzione preferita dalle famiglie italiane e rappresentano circa il 30% del totale, al secondo posto la classe d'importo che va dai 150mila ai 300mila euro, mentre solo 4 richieste su 10 vengono fatte per mutui al di sotto dei 100 mila euro.

Mutui: un'analisi delle richieste per classi d'età.

Per il mese di ottobre segnaliamo una flessione complessiva nelle richieste di mutui per tutte le classi di età ad eccezione della sola classe under 35 che da sola spiega il 30% delle richieste complessive grazie anche agli incentivi arrivati con il decreto Sostegni bis.

Nello specifico le richieste di mutuo della classe di età 18-24 anni è arrivata al 2,7% rispetto al 2,2% di un anno fa, quelle della classe 25-24 anni, spiega il 27,3% delle richieste complessive, a fronte di una domanda del 25,2% dello scorso anno.

Ad ogni modo però, è la classe di età 35-44 anni, che fa, singolarmente considerata, registare la percentuale maggiori di richieste con un valore del 32,7% del totale.

Mutui: un'analisi delle richieste per durata.

Se invece esaminiamo le richieste per durata, dall'analisi dei dati si conferma il trend già evidenziato lo scorso anno che vede la classe di durata 26-30 anni come quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane, con il 27,6% delle richieste, ossia il 4,4% del totale. 

Cresce anche la classe di durata 20-25 anni con un 24,1% delle richieste e una variazione positiva rispetto allo scorso anno dell'1,1%.

In generale, lo studio dimostra che 8 famiglie su 10 tendono a preferire durate comunque superiori ai 15 anni mettendo in luce un atteggiamento prudenziale che porta a spalmare il rimborso delle rate su un orizzonte temporale più lungo al fine di non gravare particolarmente sul bilancio familiare.