Il 2021 sembra proiettato verso un generale miglioramento della situazione economica e sociale italiana e globale. Piano vaccinale, Recovery Plan, Superbonus e Ecobonus fanno prevedere una ripresa economica già dall’anno in corso, con una ripartenza dei consumi e degli investimenti. 

In questo clima di generale ottimismo si inserisce anche una timida ripresa del mercato immobiliare italiano, che a onor del vero non ha subito una flessione così drammatica come si potrebbe essere portati a pensare. Nel 2021 tornano gli investitori oltre ai compratori per necessità, con nuove figure, anche internazionali, alla ricerca di immobili caratterizzati da qualità del costruito, elevati livelli di comfort ed efficienza energetica (fonte: Real Estate DATA HUB di RE/MAX Italia).

Anche la nascita del nuovo Governo e il conseguente calo dello spread hanno contribuito ad alimentare un clima di generale fiducia a livello finanziario, in grado di tradursi in una maggiore propensione delle banche all’erogazione di mutui e alla conseguente ripresa di movimento nel mercato immobiliare italiano.

Mercato immobiliare e mutui: un asset indivisibile

Il settore immobiliare e quello creditizio sono storicamente uniti e l’aspetto finanziario ha da sempre condizionato il mondo del real estate. Nel 2020 il mercato immobiliare residenziale ha retto bene il colpo dato dalla pandemia a tantissimi settori, registrando un calo delle compravendite su base annua (-7,6% - fonte: Bollettino Economico di Banca d’Italia), ma risollevandosi ampiamente già nell’ultimo trimestre (+9% rispetto al 2019). Un’anticipazione della ripresa prevista per l’arco annuale del 2021, in cui si prospetta una risalita graduale che andrà a rafforzarsi nel 2022, anno in cui si stima un ritorno ai livelli pre-pandemia.

Il mondo dei finanziamenti nel 2020 è riuscito a mantenere gli stessi volumi del 2019. Un risultato che gli esperti attribuiscono prevalentemente alla crescita delle operazioni di surroga e sostituzione. Nei primi mesi del 2021 il settore continua a vivere un momento di liquidità. Lo scenario restituisce un andamento dei flussi dei mutui erogati lievemente negativo (-1,5%), sostenuto prevalentemente dai nuovi mutui (+5%), a fronte di un significativo calo di surroghe e sostituzioni (-31%). 

“Fare previsioni risulta complesso, soprattutto in un momento di incertezza come quello attuale; tuttavia, per quanto riguarda il credito, si prevede un perdurare del momento di liquidità e quindi la disponibilità degli istituti bancari a finanziare il settore immobiliare”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX.

Identikit dei richiedenti mutuo: chi compra casa nel 2021?

Dall’analisi del primo trimestre 2021 presentata da 24MAX, la maggioranza di chi ha richiesto un mutuo nel primo trimestre 2021 è sposato (45%), seguono i single con il 35%, di cui il 56% sono uomini e il 44% donne. Separati e divorziati rappresentano il 12%, mentre i conviventi che hanno acceso un mutuo sono il 6%. Solo il 2% dei casi è rappresentato da vedovi che scelgono di cambiare casa. 

Analizzando le richieste per fasce d’età, la società di mediazione creditizia rileva nella fascia 35-44 anni il maggior numero di richiedenti (35%). Le altre richieste si dividono equamente tra le fasce 25-34 per il 19%, 45-54 per il 22% e over 55 per il 22%. Una piccola quota, seppur significativa (2%), si registra nella fascia d’età dei più giovani (18-24).

Analizzando complessivamente le pratiche raccolte nel primo trimestre 2021, il 97,5% è destinato all’acquisto della prima casa. Al momento, infatti data anche la situazione sanitaria che obbliga molte persone allo smart working, il mercato delle seconde case ha visto una netta diminuzione dell’offerta, con un numero sempre maggiore di proprietari intenzionati a mantenere il proprio appartamento in montagna o al mare per stabilirsi durante il periodo di lavoro da remoto o per convertire l’immobile in casa vacanze, mercato che sta vedendo un picco importante in vista dell’estate 2021.

Il mutuo ipotecario si conferma il prodotto preferito per i nuovi acquisti. Questa situazione, unita ai tassi ai minimi storici, rappresenta un periodo ideale per chi vuole comprare casa accendendo un mutuo. Nello specifico, i prodotti più richiesti continuano a essere mutui a tasso fisso che quotano l’88,8% delle nuove erogazioni. Un dato confermato dall’Ufficio Studi di 24MAX, che registra però una lieve flessione rispetto ai dati di mercato. “Sulla base del nostro transato, il tasso fisso rappresenta l’84% dei mutui erogati nel primo trimestre 2021. 

In questo scostamento rispetto ai dati di mercato si potrebbe leggere un "primo segnale di inversione di tendenza tra fisso e variabile", commenta Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Per alcune tipologie di acquirenti, infatti, la scelta del tasso variabile potrebbe essere più conveniente”. Questa scelta fa riferimento al lieve aumento dei mutui a tasso fisso, che nell’ultimo anno si sono stabilizzati a percentuali assai favorevoli. Nonostante si tratti di una crescita molto lieve il trend delle richieste è cambiato, favorendo pur in modo esiguo i mutui a tasso variabile.

In particolare, Boidi fa riferimento a quella categoria di compratori interessati all’acquisto di una casa, ma consapevoli che non si tratti dell’immobile della vita. Una soluzione abitativa, quindi, che potrebbe durare solo 8/10 anni, come nel caso di giovani coppie che in questo lasso di tempo potrebbero decidere di mettere su famiglia. 

Incentivi agli under 36 per l’acquisto di una casa

Il Decreto Sostegni bis ha promosso, tra le altre, un’iniziativa volta a favorire l’acquisto di una casa da parte dei giovani under 36, che, come visto in precedenza, cominciano a rappresentare una fetta molto importante dei richiedenti.

Il provvedimento mira ad agevolare l’accesso al mutuo e l’acquisto dell’immobile attraverso una serie di aiuti: la cancellazione delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Inoltre, lo Stato agirà da garante per l’80% della cifra erogata dalla banca. 

Secondo i dati del Crif questa e altre agevolazioni per i giovani sono state un grande motore per l’emancipazione degli under 35, con un aumento di richieste per i mutui mai visto negli ultimi 10 anni, a partire proprio dal crollo economico del 2008. 

Il Decreto Sostegni va a rafforzare il Fondo di Garanzia mutui prima casa, istituito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze nel 2013. Questo fondo prevede la concessione di garanzie per mutui inferiori ai 250 mila euro, richiesti per l'acquisto della prima casa su territorio italiano. La garanzia si ferma al 50% del totale richiesto e riguarda appartamenti che non rientrino nelle categorie più elevate di immobili: A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (palazzi e castelli). 

Consap ha mostrato come le richieste pervenute nei primi cinque anni di attività del fondo sono state oltre 170 mila. Nel 2019 l'erogazione ha subito una battuta d'arresto a causa dell'esaurirsi del fondo di stanziamento di 200 milioni, rifocillato pochi mesi dopo con 100 milioni; solamente la metà. Nel 2021 sono stati aggiunti al fondo altri 55 milioni.

Il Decreto Sostegni bis si inserisce quindi in una situazione di necessità, nonostante abbia abbassato la quota di garanzia dal 100% all'80%. L'accesso alla garanzia sarà subordinato ai requisiti Isee richiesti, fissati sotto i 40 mila euro. Per la cancellazione delle imposte invece non saranno necessari limiti di reddito. Scompare dalla versione definitiva del decreto anche il dimezzamento delle parcelle notarili, una spesa inevitabile per chi compra casa.

Quanto si andrebbe a risparmiare quindi? Secondo il commento di Stefano Tempera, fondatore di Cercamutuo.com e Mutuo Facile, su un mutuo di 200 mila euro si andrebbero a risparmiare circa 8 mila euro di spese catastali e tasse. 

La situazione dei tassi

Uno dei motivi che sta spingendo moltissimi giovani ad acquistare la prima casa è anche la situazione dei tassi, che al momento tocca minimi storici. L’Abi ha ricordato che nel 2007, un anno prima della crisi, il tasso medio per un mutuo era del 5,72%, destinato a crescere molto negli anni successivi in tutto il mondo. 

Oggi i tassi d’interesse per i mutui non superano l’1%. I tassi variabili ad aprile 2021 hanno una media dello 0,70%, mentre quelli fissi hanno subito un leggero rialzo negli scorsi mesi, passando dallo 0,90% di gennaio 2021 all’1,12% attuale.

Alla luce di queste percentuali resta però uno dei dubbi che più assilla che cerca casa: meglio un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Secondo le simulazioni di MutuiOnline.it aggiornate al 22 maggio 2021, la rata per un mutuo di 100 mila euro a 20 anni con tasso variabile varia tra i 430 e i 460 euro, mentre per lo stesso finanziamento a tasso fisso la rata va dai 440 ai 496 euro. Una differenza esigua quindi, che arriva a malapena ai 30 euro di distacco. 

Per questo motivo, pur aumentando leggermente, i mutui a tasso fisso dominano il mercato delle richieste, come visto in precedenza tramite il report di 24MAX.

Acquistare casa da un'impresa conviene?

Una delle nuove agevolazioni contenuta nel Decreto Sostegni bis riguarda proprio l'acquisto di appartamenti di nuova costruzione direttamente dall'impresa con vendita soggetta a IVA. Durante un acquisto regolare il compratore oltre al costo dell'immobile deve coprire l’imposta di registro e quella ipotecaria, di 200 euro ciascuna, oltre a quella catastale sempre di 200 euro. Va poi versata l’IVA agevolata al 4% e in caso di mutuo, l’imposta sostitutiva sui finanziamenti (0,25% del valore concesso).

Con il Decreto Sostegni, oltre all'esenzione dalle tassazioni, si otterrebbe un credito d'imposta pari all'IVA sul valore della casa. Questo credito non comporta un rimborso o il mancato versamento, ma un recupero che andrà segnalato nella dichiarazione dei redditi successiva. 

Questo incentivo darà una spinta ulteriore al campo dell'edilizia, che sta già beneficiando del Superbonus 110% e dello sconto in fattura per lavori di ristrutturazione.