Da un aforisma tratto dal libro "Sono stata spiegata?" contenente i migliori monologhi di Anna Maria Barbera:

"Se faccio un mutuo adesso, prima che lo estinguo, mi estinguo io!"

Una battuta, un pensiero, una considerazione che più di qualcuno ha fatto, soprattutto negli ultimi anni. 

La pandemia ci ha cambiati ed ha modificato soprattutto il punto di vista delle persone più giovani. La casa, oggi, intesa come proprietà, è vista come un desiderio importante da realizzare.

Come riportato dal sito Linkiesta.it, infatti:

"Da un recente sondaggio condotto dal portale immobiliare, infatti, emerge che il 98% degli intervistati, un campione di 1.500 persone di età compresa tra i 15 e i 30 anni, dichiara la propria propensione ad acquistare un’abitazione non appena sarà possibile."

In questo, il decreto Sostegni n. 70 del marzo 2021 e successivamente il Decreto Sostegni bis DL n. 73/2021 sono venuti in loro soccorso. 

Mutui: la situazione del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare, nel nostro Paese, pare essere tornato su livelli interessanti. Vuoi per il Covid, vuoi per la bolla speculativa che aveva inciso sui prezzi degli immobili nei decenni precedenti, vuoi per la crisi economica che attanaglia l'Italia, parrebbero esserci buone possibilità per chi vuole acquistare.

"Il mercato immobiliare italiano è sospinto da un vento di forte positività"

ci ricorda un articolo pubblicato sul sito Nomisma.it che sintentizza la presentazione del 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2021 elaborato proprio da Nomisma.

In quanto a Repubblica.it, citando l'Unione nazionale consumatori, evidenzia che:

"... dopo il picco raggiunto nel 2011, i prezzi delle abitazioni sono crollati fino al 2019, perdendo il 17,7%, -26,1% nel Centro Italia."

Da allora, i prezzi del mattone sono tornati a salire e, nel 2021, stanno riprendendo la marcia interrotta durante la prima fase della pandemia.

Certo, è un discorso sui generis, perchè ci sono delle zone dove il mattone conserva sempre il suo valore quasi intatto, mentre altre nelle quali si è depauperato vistosamente.

Mutui: gli italiani e la casa

La pandemia, come detto precedentemente, ha accelerato la voglia di casa degli italiani, specie dei più giovani. Ha anche spostato l'orizzonte visivo e territoriale. Le città, vuoi anche per problemi di sostenibilità ambientale, sono meno attrattive rispetto a qualche anno fa. In tempi di pandemia o nella prospettiva di una vita e di un ambiente più sani, sono diventate più ricercate le zone ai margini o quelle di campagna, con un po' di verde e magari con un piccolo orto o giardino nel quale coltivare ortaggi e verdure.

Le idee spesso ci sono e sarebbero anche buone: ciò che manca è la materia prima, ovvero il denaro per acquistare una casa. Lavori sempre più precari, stipendi sempre più bassi e con un potere d'acquisto che si è nettamente indebolito nel corso degli ultimi decenni, contratti di lavoro part time o a tempo determinato o comunque precari, non consentono, molte volte, di fare il passo decisivo.

Ecco che quindi, la possibilità di stipulare un mutuo diventa l'unica opzione per riuscire ad acquistare la propria casa. A patto che ci siano le condizioni affinchè il mutuo venga concesso, perchè le banche (dopo anni di gestione dissennata( hanno chiuso i cordoni della borsa e la precarietà del mondo lavorativo, unito a emolumenti non proprio da nababbi, si rivelano spesso barriere insormontabili.

Nel caso poi, si riesca ad ottenere un mutuo, diventa determinante l'interesse che si andrà a pagare e quindi, conseguentemente, la curva dei tassi nel tempo. 

Meglio fisso? Meglio variabile?

Cerchiamo di capire meglio come funzionano le cose.

Mutui: quale tasso scegliere

Per anni, chi ha sottoscritto o doveva sottoscrivere un mutuo, ha dormito sonni relativamente tranquilli. L'andamento discendente dei tassi di interesse ha permesso di contenere l'importo delle rate a cifre ragionevoli per il quotidiano menage familiare.

Ricordiamo però che il mutuo è una operazione di finanziamento a lungo termine. Specie in questa fase sociale, specie per le coppie o le persone giovani, l'orizzonte temporale si va sempre a collocare tra i 25 e i 30 anni di durata. In un periodo di tempo così lungo, le cose posono cambiare e anche di molto.

Diventa quindi essenziale valutare al meglio tutte le opportunità e le condizioni offerte dai vari istituti di credito. I costi, i parametri di riferimento, le spese accessorie. Insomma, non c'è solo il tasso di interesse da attenzionare. Si deve fare un ragionamento ad ampio spettro, cercando di acquisire informazioni da più parti.

Cosa scegliere? Meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Quali le differenze?

Mutui: tasso fisso, variabile o misto?

Il tasso fisso vi mette al riparo da ansie e patemi d'animo futuri. L'importo della rata sarà costante e non dovrete preoccuparvi dell'andamento dei tassi di mercato. Per 20, 25 o 30 anni, potrete dormire sonni tranquilli, almeno su questo fronte. Certo, all'atto della sottoscrizione, pagherete sicuramente una rata più elevata rispetto ad un tasso variabile, se non misto ma questo, in un certo senso, è il dazio che dovete pagare per la tranquillità.

Il tasso variabile, come evidenzia la definizione stessa, è qualcosa di più incerto. Essendo legato all'andamento dei tassi interbancari, può salire o scendere. Incertezza, quindi. Con essa bisogna conviverci, quindi, e occorre essere mentalmente predisposti ad un possibile sali scendi dell'importo delle proprie rate.

Nei momenti di tassi in discesa o di tassi prossimi allo zero (se non negativi), il tasso variabile è sicuramente la scelta economicamente più vantaggiosa. Occhio però che non appena i tassi tornano a salire, l'importo della vostra rata ne risente subito.

C'è poi una ulteriore possibilità, ovvero quella del mutuo a cosiddetto tasso misto. Questa tipologia di contratto prevede degli step periodici. Ognuno di questi step dà la possibilità al mutuatario di scegliere il tasso per il periodo successivo e via dicendo. Si tratta quindi di una forma di finanziamento che consente al contraente di poter sfruttare o eventualmente limitare i danni in caso di variazione dei tassi di interesse.

La scelta migliore? Domanda sempre ardua e complessa. Solo alla fine si potrà conoscere l'esatta risposta. In ballo, oltre all'aspetto economico, ci sono anche quello emotivo e psicologico.

Mutui: la portabilità o surroga

A differenza di quanto accadeva nel passato, negli ultimi anni, abbiamo assistito ad una ricerca di maggior tutela per il consumatore finale. Non più finanziamenti fossilizzati ed immobilizzati per lungo termine che, in caso di scelta errata, potevano rivelarsi delle vere e proprie mannaie per la famiglia.

Con l'entrata in vigore della Legge Bersani, ovvero la legge n. 40 del 2007 che ha introdotto la "surroga del mutuo", per il consumatore, si è aperto un mondo nuovo.

Che cosa è la surroga anche detta portabilità del mutuo? Semplicemente, è la possibilità che viene data al debitore, ovvero a chi ha contratto un mutuo, di trasferire il debito dalla propria banca ad un altro istituto di credito a zero spese. Ovviamente il tutto è finalizzato ad ottenere condizioni economiche di maggior favore.

Potrebbe sembrare poco, ma in realtà si è trattata di una svolta per certi versi epocale nel mondo dei finanziamenti a lungo termine. Ogni scelta, infatti, viene fatta secondo le condizioni del momento. Immaginare il futuro è difficile, se non impossibile. Ecco che quindi, il rischio di trovarsi impegolati in contratti divenuti troppo onerosi, è una possibilità non così rara.

Poter valutare nuove condizioni, nuove formule, nuovi tassi di interesse in linea con i mutamenti del mercato economico e finanziario, è una opportunità importantissima: una specie di jolly che ci si può giocare anche più volte nel corso degli anni.

Mutui: il mutuo verde

C'è poi una nuova tipologia di mutuo, non legata alle condizioni economiche, bensì alla sostenibilità ambientale. L'organizzazione denominata EMF (European Mortgage Federation) ha infatti posto le basi per una sorta di "mutuo verde" coinvolgendo già un buon numero di banche a livello europeo.

Questo progetto, che ha valenza a livello europeo, parte da una serie di considerazioni, ovvero: più del 35% dei fabbricati è stata costruita da oltre cinquant'anni ed almeno il 75% può essere considerato "non efficiente" in ambito energetico. Il 40% del consumo di energia, nonchè il 36% delle emissioni Co2, sono prodotti dagli edifici nei quali viviamo o nei quali si svolgono atività lavorative. Numeri di certo non positivi. 

Quali sono le caratteristiche di questo nuovo progetto? In pratica, vengono definiti i criteri utili a certificare l'acquisto o la ristrutturazione di case ad alta efficienza energetica che prevedono, a letere, tassi di interesse agevolati rispetto a quelli di mercato. 

In questo caso, si va a privilegiare una scelta etica che mira a premiare coloro che dimostrano attenzione e rispetto nei confronti dell'ambiente e del futuro del pianeta.

Mutui: le garanzie accessorie

Quando stipulate un mutuo, solitamente vi viene richiesto di stipulare un'assicurazione sul fabbricato vincolata a favore della banca e, quasi sempre, una polizza caso morte che interviene in caso di decesso, durante la vita del finanziamento, dell'intestatario o degli intestatari dello stesso.

Si tratta di polizze assicurative che hanno la loro utilità e che, se da un lato tutelano l'istituto di credito in caso di evento avverso, dall'altro, salvaguardano anche voi e le vostre famiglie in caso di morte del mutuatario stesso.

La polizza temporanea caso morte, infatti, permette agli eredi, nel caso di decesso dell'assicurato, di ottenere un capitale determinato che può essere utilizzato per il proseguimento del mutuo o per l'estinzione dello stesso. Insomma, non è tanto un cavillo obbligatorio quanto piuttosto un atto d'amore verso i propri cari. Perchè se vengono a mancare il sostegno del capofamiglia o uno dei due stipendi di un nucleo familiare, le cose, per chi rimane, possono diventare dannatamente complicate.