Mutuo prima casa giovani 2021: come funziona e requisiti

Attenzione alle novità: dal 24 giugno 2021 si possono richiedere le agevolazioni sul mutuo per l'acquisto della prima casa. I bonus sono rivolti ai giovani under 36 e riguardano l'azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre a una garanzia statale all'80%. Quali sono i requisiti ISEE e le condizioni per richiedere il mutuo prima casa 2021?

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Acquistare casa nel 2021 sarà più semplice, almeno per i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni! Infatti, grazie al decreto Sostegni bis, sono state introdotte numerose agevolazioni e bonus sull’accensione di un mutuo per l’acquisto della prima casa. Come confermato dal Presidente del Consiglio Mario Draghi in conferenza stampa, è prevista la possibilità:

di comprare una casa in cui l’imposta di registro e l’imposta sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani. Per i giovani meno abbienti, cioè con un parametro ISEE fino ad un certo livello, c’è anche la garanzia dello Stato sull'80% dell’esposizione bancaria.

L’incertezza economica e il periodo attuale, purtroppo, non fanno ben sperare, ma lo Stato ha messo in campo 290 milioni di euro per il 2021 (e 250 milioni per il 2022) per finanziare una garanzia all’80% per le giovani coppie che intendono comprare una casa e diventare indipendenti.

Quali sono i requisiti e le condizioni che i giovani al di sotto dei 36 anni devono soddisfare per avere accesso alle agevolazioni sull’accensione di un mutuo per l’acquisto della prima casa nel 2021? Quanto si risparmia davvero? Ecco tutto quello che c’è da sapere sulla garanzia statale e le informazioni utili per richiedere i benefici.

Mutuo prima casa per giovani 2021: le novità nel Dl Sostegni bis

La garanzia statale inizialmente ipotizzata nella bozza del decreto Sostegni bis era pari al 100%; la versione finale, invece, ha abbassato all’80% le agevolazioni sul mutuo prima casa per i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni. 

Un’altra modifica importante relativa al tema riguarda la restrizione dell’arco temporale utile per richiedere i benefici: se inizialmente si prevedevano richieste dal giorno successivo alla pubblicazione del provvedimento in Gazzetta Ufficiale (ovvero dal 26 maggio 2021), ad oggi è previsto un ritardo di 30 giorni per permettere alle banche e ai gestori di rivedere e adeguare la contrattualistica e la modulistica alle nuove disposizioni. 

Rispetto alle prime anticipazioni, infatti, sono stati introdotti specifici requisiti per poter beneficiare delle agevolazioni sul mutuo prima casa per i giovani under 36: per esempio, è previsto – nel testo ufficiale pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio scorso – un tetto massimo ISEE di 40 mila euro, oltre all’abolizione delle imposte di registro e catastali.

Ma andiamo con ordine e cerchiamo di chiarire – una volta per tutte – come si può acquistare la prima casa accendendo un mutuo e quali sono le agevolazioni e i bonus per i giovani under 36.

Mutuo prima casa giovani under 36: come funziona 

Fino ad oggi, prima dell’approvazione del decreto Sostegni bis, erano in vigore le disposizione contenute nell’articolo 1, comma 48, lettera 3 della Legge di bilancio 2014 (legge n.147 del 2013 approvata dal Governo Letta), che prevedeva una garanzia statale nella misura del 50% della quota capitale “sui finanziamenti connessi all'acquisto e ad interventi  di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica di unità immobiliari, da adibire ad abitazione principale con priorità per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché dei giovani di età inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico”.

Con la norma inserita nel nuovo provvedimento del Governo (all’articolo 64), invece, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo viene innalzata fino alla misura massima dell'80% della quota capitale “ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l'80% il limite di finanziabilità dell'operazione, inteso come il rapporto tra l'importo del finanziamento e il prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori”.

La misura viene estesa, in seconda battuta, a tutte le giovani coppie con età inferiore ai 36 anni (mentre ad oggi, l’età massima era di 35 anni non compiuti), senza distinzioni sulle diverse tipologie di contratto di lavoro. La platea di beneficiari si amplia, ma per richiedere le agevolazioni occorre soddisfare alcuni requisiti.

Infine, il decreto Sostegni bis potenzia anche il Fondo Gasparrini (Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto per la prima casa) e il Fondo di Garanzia prima casa.

Quali sono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa giovani 2021?

Comprare casa da un privato o da una ditta assoggettata all’Iva può fare la differenza: nel primo caso, infatti, vengono azzerate le imposte di registro, ipotecaria e catastale; mentre rimangono da versare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. In totale si parla di circa 320 euro.

Qualora la coppia di giovani decidesse di acquistare casa presso una ditta, invece, oltre alle agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e al versamento dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie e dei tributi catastali (320 euro), l’Iva andrebbe versata al rivenditore e si andrebbe a maturare un credito di imposta (articolo 64, comma 7).

Quest’ultimo non è rimborsabile ed è spendibile nelle seguenti categorie di spesa:

  • per versare le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni presentati DOPO la data di acquisizione del credito di imposta;
  • per versare l’Irpef inserita nella dichiarazione dei redditi presentata successivamente alla data di acquisto dell’immobile;
  • in compensazione alle somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Conferma la relazione illustrativa allegata al provvedimento:

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

Quanto si risparmia davvero?

Il taglio ai costi indiretti, ovvero l’esenzione dal versamento delle imposte di registro, catastale e sostitutiva sui finanziamenti, previsto dal decreto Sostegni bis – secondo le stime – dovrebbe portare un risparmio di circa 9 mila euro sull’acquisto della prima casa per i giovani under 36 che soddisfano i requisiti richiesti per l’accesso alla garanzia statale.

Ricordiamo, comunque, che il Fondo di Garanzia per l’acquisto della prima casa – istituito nel 2013 – nel 2020 ha raccolto quasi 210 mila domande, il 60% delle quali provenienti da giovani under 35. Inoltre, i mutui richiesti dai giovani tra i 24 e i 35 anni sono saliti a 26,8% (con un incremento del 1,7% nel 2020).

Mutuo prima casa: i requisiti per ottenere la garanzia statale

Per poter beneficiare di tutte le agevolazioni di cui sopra, però, i giovani richiedenti dovranno soddisfare una serie di requisiti per poter fruire della garanzia statale sull’accensione di un mutuo sulla prima casa.

In particolare sono richiesti:

  • un’età massima di 36 anni non ancora compiuti nel momento in cui l’atto è rogitato;
  • un ISEE inferiore a 40 mila euro per ciascuno dei due acquirenti (come previsto dall’articolo 64, comma 6 del decreto n.73 del 2021, cosiddetto decreto Sostegni bis). Ciò significa che l’acquisto dovrebbe essere concesso anche alle coppie i cui ISEE messi insieme superano tale limite ma considerati separatamente sono inferiori;
  • qualora uno dei due acquirenti soddisfi i requisiti e l’altro non li soddisfi pienamente, le agevolazioni si applicano soltanto alla parte di valore imponibile riferibile all’acquirente che soddisfa i requisiti richiesti.

Una lettura testuale del provvedimento, infine, porta a pensare che – ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni – il soggetto che stipula il contratto nel 2021 debba compiere i 36 anni dal 2022, e che il soggetto che stipula il contratto nel 2022 debba compiere i 36 anni dal 2023 in avanti.

Ulteriori condizioni per ottenere le agevolazioni

Una volta soddisfatti i precedenti requisiti, sono necessarie ancora alcune condizioni per poter fruire dei benefici statali sull’accensione di un mutuo sulla prima casa per i giovani under 36. 

Il bonus prima casa richiede la soddisfazione di queste ulteriori condizioni:

  • non bisogna essere titolari o possedere altri immobili ottenuti con la medesima agevolazione (nel caso questi ultimi dovrebbero essere ceduti);
  • qualora uno dei richiedenti sia già titolare di una casa nel medesimo Comune nel quale si intende procedere all’acquisto si un secondo immobile, quest’ultimo andrà ceduto entro il primo anno a decorrere dal rogito. In altre parole, il soggetto dovrà modificare la sua residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto;
  • l’abitazione che si intende acquistare non deve essere di lusso, ovvero non deve rientrare nelle categorie A1, A8 e A9.

Bonus prima casa giovani 2021: come richiederlo e scadenza

Il decreto legge numero 73 del 2021 (cosiddetto decreto Sostegni bis), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio scorso, aveva previsto l’apertura immediata delle domande per richiedere la garanzia statale all’80% sul mutuo prima casa per i giovani under 36. Tuttavia, si è convenuto un periodo di almeno 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto prima di poter richiedere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa.

Inoltre, nella versione definitiva del decreto Sostegni bis sono stati inseriti anche i fondi stanziati per la misura nel 2021 e nel 2022:

la dote del Fondo di Garanzia per la prima casa - istituito dalla legge 147/2013 presso il Mef e gestito da Consap – viene ampliata con 290 milioni di euro per il 2021 e ulteriori 250 milioni di euro per il 2022.