Il mutuo prima casa non sempre è una panacea dei mali per chi vuole mettere su famiglia ed è al primo acquisto immobiliare.
Si parla di un tipo di agevolazione disponibile anche presso banche o istituti di credito: se aderente all’iniziativa, la banca ti permette di stipulare un mutuo prima casa anche con una fascia di rischio alta.
Inoltre, con il Fondo Garanzia, hai diritto ad una serie di agevolazioni che ti permettono di ridurre (o azzerare) tutte le imposte previste per la registrazione del contratto di compravendita. Si parla in certi casi di un risparmio fiscale di diverse migliaia di euro.
Però questo risparmio non sempre è garantito, perché dipende sempre dal tipo di contratto di mutuo che stipuli con le banche.
In questo caso, il rischio è facile, di ritrovarsi senza alcun risparmio fiscale, perché le banche cominciano ad aumentare la spesa del mutuo, e a ridurti così ogni possibilità di accumulare qualche soldo in più col risparmio fiscale, già buono di per sé, con tutte le agevolazioni previste sul mutuo prima casa!
Ma vediamo meglio come funziona la fregatura.
Mutuo prima casa, ecco come ti fregano sul risparmio fiscale: gli interessi passivi
Il mutuo prima casa permette di accedere a contratti agevolati e ad un ottimo risparmio fiscale, grazie al Fondo Garanzia Consap. Se hai un lavoro a tempo determinato, o a basso reddito, in genere non sarebbe possibile ottenere un mutuo. In questi casi o accetti tassi di interesse alto, o accetti di anticipare parte della quota (anche del 40%) o ti ritrovi con un diniego della banca.
Anche nel caso in cui la banca ti accetta il mutuo prima casa, e ti riduca l’interesse bancario, c’è il fondato rischio che le banche possano modificarti la parte del contratto relative ai tassi di interesse.
Come raccontato da Laleggepertutti, può venire disposta una manovra massiva sui tassi di interesse.
Si tratta dell’incremento progressivo e millimetrico degli interessi passivi. Come accade anche per i saldi debitori, può succedere anche nel caso dei mutui prima casa. Potresti generalmente non accorgertene, almeno per le prime rate, ma nel lungo periodo, se puntavi a guadagnare qualcosa col risparmio fiscale del mutuo prima casa, le banche te lo portano via.
In questo caso l’unica soluzione per avere un rimborso in caso di interessi passivi è quella di affidarsi al codice 72H, un fondo generale utilizzato dalle banche come forma di “patteggiamento” non-ufficiale.
E questo sul piano degli interessi passivi. Mentre con la rata del tuo mutuo prima casa stessa la situazione è anche peggiore per il tuo risparmio fiscale.
Mutuo prima casa, ecco come ti fregano sul risparmio fiscale: perizie gonfiate
Escluso il risparmio fiscale sopraccennato, il mutuo prima casa prevede una copertura fino all’80% sul valore dell’immobile, garantito fino ad un massimo di 250.000 euro. In poche parole, l’immobile non deve valere più di 250.000 euro, e il Fondo copre solo 200.000 euro massimo.
Tale 80% è lo stesso previsto per il finanziamento generico in caso di mutuo ipotecario: la banca non può finanziare più di 4/5 del valore della casa, secondo quanto disposto dall‘art. 38 del Tub, e secondo la delibera 22 aprile 1995 del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio.
Certo, ci sono casi sempre legali di mutui under 36 al 100%, ma se vai a vedere bene, le percentuali di interesse sono decisamente alte, anche per chi ricorre al bonus prima casa. Interessi che possono ridurre tutto quello che hai accumulato col risparmio fiscale.
Infatti la fregatura è nel valore della casa.
Non è sempre oggettivo. Oltre al valore catastale e ipotecario, la misura con cui le banche valutano il valore di un’immobile per un mutuo prima casa è quella della perizia privata. Ogni istituto di credito ha un proprio perito delegato per la valutazione dell’immobile.
Non sempre il valore immobiliare valutato dal perito coincide con quello catastale. In non pochi casi la perizia riporta una cifra ben al di sopra di quella stimata dalle istituzioni. Questo viene fatto per farti avere un prestito, sì, con una somma più consistente, ma anche con rate ancora più consistenti, che potrebbero mangiare il tuo risparmio fiscale.
Se cerchi un immobile, e ne hai trovato uno da 100.000 euro, può succedere che il perito la valuti che più del 25%. Avresti un immobile ora a 125.000 euro, e una banca che ti offre un mutuo a 100.000 euro. Mentre tu volevi avere un mutuo prima casa a 80.000 euro.
Hai così 20.000 euro in più, ma anche una rata decisamente più costosa. Abbastanza da ridurti il risparmio fiscale.
Mutuo prima casa, ecco cosa fare ora per mantenere il risparmio fiscale
Se ti sei imbattuto in una situazione come quella descritta, hai solo quattro modi per non perdere tutto il risparmio fiscale.
Nel caso degli interessi passivi, se applicati sul tuo mutuo prima casa, puoi provvedere alla richiesta del codice 72H. Se la banca non dovesse venirti incontro, o procedi per vie legali, col rischio di spendere un sacco di soldi tra avvocati e processi, o provvedi a richiedere una detrazione degli interessi passivi.
Anche questa è una forma di risparmio fiscale. Se hai un contratto di mutuo, puoi richiedere questa detrazione IRPEF, a patto che il mutuo prima casa:
- sia stato stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso dell’immobile (o della stipula del mutuo),
- riguardi un’abitazione principale, appunto una “prima casa”.
Questa detrazione è garantita entro un limite massimo di 4.000 euro, come previsto dalla Legge Finanziaria 2008. Entro questi 4.000 euro sono accumulati, oltre agli interessi passivi, anche gli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Non avrai un grande rimborso, dal moemnto che, anche per un mutuo prima casa, la detrazione IRPEF è del 19%: si parla di soli 760 euro. Non il massimo per uno che vuole recuperare il risparmio fiscale perduto.
E come precisa Fiscoetasse, gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra il costo di acquisto dell’immobile e il capitale preso a mutuo.
Nel caso invece di un’eccedenza della perizia immobiliare, purtroppo dovrai ricorrere alla magistratura. Se questa perizia gonfiata è stata fatta a tua insaputa, e quindi a solo vantaggio della banca, puoi richiedere il ricalcolo della quota mutuabile: se supera l’80% effettivo, il mutuo prima casa può essere annullato.
Se invece questo “giochetto” è stato richiesto, tramite accordo con la banca, magari per avere più soldi per l’acquisto della casa, non avrai alcuna protezione. Così, oltre a perdere tutto il risparmio fiscale accumulato, perderai altri soldi.