Mutuo prima casa “Under 36”: lo Stato fa da garante all’80%!

In Italia, la prima casa, ha un valore davvero importante. Molte famiglie vorrebbero evitare di spendere soldi in affitti ma, purtroppo, la possibilità per acquistare casa, spesso, non c'è. I motivi possono essere tanti: mancanza di lavoro sicuro, paura di non farcela, mancanza di un garante... Con il Decreto Sostegni Bis, ora, comprare una casetta, è più facile! E' infatti possibile ottenere la garanzia statale all'80%!

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Dal Decreto Sostegni Bis del Governo Draghi, dobbiamo aspettarci grandi, grandissime, novità! Una fra queste riguarda proprio i giovani: quante coppie vorrebbero acquistare casa - anziché passare una vita in affitto - ma, fino ad ora, non hanno potuto?

I motivi potrebbero essere tanti ed i più svariati… Sicuramente, il lavoro gioca un ruolo fondamentale e determinante, ma non solo! Anche avere un garante è importante! Quanti giovani possono contare sui propri genitori intesi come “garanti per la banca”? Purtroppo, pochi.

Attraverso le righe che seguono, affronteremo proprio la tematica del mutuo, inteso ovviamente, come prima casa. Scopriremo poi, tutte le novità che porterà con se il Decreto Sostegni Bis per coloro che vogliono investire sul mattone.

Sarà davvero fattibile poter, finalmente, riuscire ad acquistare casa e fare un passo così importante? Staremo a vedere…

Che cos’è un mutuo?

Prima però di affrontare tematiche tecniche e dettagliate, cerchiamo di partire dalle basi e, cioè, spiegando brevemente che cosa s’intende quando si parla, appunto, di un mutuo.

Un mutuo, sostanzialmente, è un accordo fra due parti dove, una di essa si impegna ad erogare del denaro e, l’altra poi, a restituire quest’ultimo in un determinato lasso di tempo!

Spesso, la restituzione di tale somma – grande o piccola che sia – avviene mediante delle rate ovvero, diverse quote. E, altrettanto spesso – per non dire sempre – pagando anche altri soldi chiamati, comunemente, “interessi”. Quest’ultimi possono essere: “a tasso fisso”, rimanendo cioè di stessi per tutta la durata del mutuo oppure, “a tasso variabile” che, come la parola stessa fa intendere, cambiano per tutta la durata del pagamento. Certo, possono scendere ma, possono altrettanto salire.

Ricordiamo inoltre che, la casa, è una delle principali forme di investimento per noi italiani. Il 70% delle famiglie italiane, vive in casa di proprietà e, di queste, circa un quarto, paga un mutuo.

Garanzia: che cosa s’intende?

Il concetto di “garanzia” è un qualcosa di molto caro per qualsiasi banca voi scegliate. Quando andrete a sottoscrivere un mutuo in banca o in generale, presso un Istituto di Credito, vi chiederanno sempre delle garanzie.

Quest’ultime sono una sorta di assicurazione per chi presta del denaro: la banca deve essere sicura che poi voi, o chi per voi, quel denaro, in un modo o nell’altro, sarete in grado di restituirlo.

Se una persona che va a richiedere un mutuo non ha una grande disponibilità economica e le garanzie da “mettere sul tavolo” risultano essere poche, si ricorre spesso ad una terza persona che è, appunto, il garante.

Il garante quindi, di fatto, va a sostituirsi ed a surrogare, alla persona richiedente. Lo fa dichiarando che, qualora subentrassero dei problemi, il garante si prende la responsabilità di pagare la rata – o le rate - del mutuo, al posto del beneficiario.

Non ho un garante: come posso comunque acquistare la mia prima casa?

Siamo sempre stati abituati a collegare, mentalmente, il termine “mutuo” a quello di “garante”. Ed effettivamente, viene spontaneo pensare che, una banca, abbia la necessità di essere sicura che, quella somma di denaro prestata, comunque vada poi la situazione personale e lavorativa del richiedente, verrà poi restituita nei tempi e nei modi prestabiliti.

Però pensiamo: e chi non ha la possibilità di avere un garante? Come deve fare? Deve rinunciare al sogno, ed all’obbiettivo, della prima casa? Bè, no! Assolutamente!

Una delle strade che molto spesso vengono percorse è quello di utilizzare la propria busta paga come garanzia. Se due, ancora meglio! Immaginiamo una coppia che sta per acquistare la propria prima casa, se entrambi lavorano, sarà più semplice ottenere il mutuo. Logicamente, presentarne due, sarà una garanzia più solida rispetto ad un unico stipendio.

Ancora meglio se avete la fortuna di avere un lavoro a tempo indeterminato: quest'ultimo, per la banca, dà una maggiore sicurezza. Più la banca avrà sicurezze e più voi avrete buone possibilità di ottenere il denaro richiesto. Oppure, in alternativa, potreste dare, come garanzia, un'altra abitazione.

Acquisto prima casa: e se sono un libero professionista?

Ecco, questa è una situazione diversa ancora. Se siete un libero professionista, l'unica strada percorribile è quella di presentare un Modello Unico.

Maggiore sarà il reddito e maggiore sarà la possibilità di ottenere il mutuo.

Il consiglio che vi diamo è quello di presentare, non solo il reddito dell'anno precedente ma, anche, quelli degli anni passati. Questo perché vi permetterà di dimostrare che, il vostro reddito, è più o meno stabile, che avete cioè, un fatturato, che vi permette di pagare ogni mese una ipotetica rata.

Dimostrare una certa costanza, nonostante voi siate liberi professionisti, potrà essere determinante per ottenere una risposta positiva.

Mutuo ipotecario: cos'è?

Un'altra opzione potrebbe essere quella di sottoscrivere un mutuo ipotecario. Si parla cioè, di un mutuo ipotecario quando, si ricorre ad una ipoteca che, in sostanza, è una "garanzia reale". È considerata una garanzia a tutti gli effetti e, viene applicata spesso, sull'abitazione che andate ad acquistare.

Questo cosa significa? Significa che, la banca, avrà una garanzia qualora non venga pagato un tot di rate che, spesso, sono 18. Poi, ovviamente, dipende sempre dalla tipologia di contratto che stipulate. Se quindi non vengono pagate questo limite di rate, scatta l'ipoteca. La banca, a questo punto, può fare valere le sue ragioni arrivando anche all'esproprio del bene. In parole povere significa che, quest'ultima, potrà prendere quel bene che voi volevate acquistare con il mutuo.

Certo è che non può farlo immediatamente: deve comunque far valere le sue ragioni davanti ad un giudice. Deve cioè esserci una sentenza.

Sostanzialmente, il mutuo ipotecario, fa sì che la banca abbia il diritto di prelazione su quel bene. Vuol dire che, la banca, è il primo creditore che deve essere accontentato qualora non venisse pagato il mutuo.

Per capire quanto vale l'ipoteca su una abitazione, servirà una perizia. Quest'ultima dovrà essere svolta da un perito, appunto. Il consulente incaricato, lo indica - praticamente quasi sempre - la banca e, sarà lui a valutare il tutto.

I titoli azionari possono essere una garanzia?

È possibile utilizzare i propri titoli azionari - in caso di possessori - per acquistare la prima casa? Si, è possibile! Possono essere usati come garanzia per sottoscrivere un mutuo per l'acquisto della vostra prima casa.

Surroga: sapete di che si tratta?

E se durante il periodo del mutuo volete cambiare banca? È possibile? Si, ebbene sì! Si dovrà, in questo caso, realizzare una surroga e, quindi, trasferire il mutuo da una banca ad un'altra. Anche in questo caso, sarà necessario dare delle assicurazioni. Ovvero, garantire - ma soprattutto dimostrare - che, la cifra rimanente, verrà versata senza problemi.

Mutuo e fondo di garanzia potenziato: capiamone di più!

Il fondo di garanzia è un aiuto, una manovra, pensato per tutti coloro che hanno il desiderio di acquistare la loro prima casa. È una garanzia statale che arriverà all'80% per svariate categorie.

Si sente parlare spesso degli "Under 36" ma, in realtà, il fondo garanzia, sarà esteso anche ad alcuni nuclei familiari: ad esempio a chi abita in affitto e si ritrova in situazioni particolari.

Garanzia statale per la prima casa

Quello che però è davvero interessante, è ciò che sta accadendo. È infatti possibile optare per la garanzia statale messa, appunto a disposizione, dallo Stato e potenziato all'interno del Decreto Sostegni Bis all'80%. È un fondo che, in realtà, esiste già da diversi anni (è ufficialmente entrato in vigore nel lontano 2014) ma garantiva "solo" fino al 50%.

A chi è rivolta la garanzia statale per l'acquisto della prima casa? È rivolta agli "Under 36" che hanno un Isee pari o inferiore a 30.000 euro. Ma non solo! Possono beneficiarne anche:

  • genitori soli che hanno figli a carico. Quindi genitori che non sono più in coppia e, che hanno, uno o più figli non economicamente autosufficienti. Anche qui, è necessario non superare la soglia dei 30.000 euro l'anno;
  • questo fondo è fruibile anche da coloro che vivono in una abitazione in affitto. Deve però, l'appartamento, essere collocato all'interno di una struttura di edilizia popolare gestita da un IAGP;

Il fondo prevede anche una agevolazione per chi ha, quello che viene considerato, un contratto di lavoro atipico.

Garanzia statale: dove poterla richiedere

E’ possibile richiedere la garanzia statale per l’acquisto della prima casa presso gli Istituti di Credito che hanno aderito all’iniziativa. A gestire il fondo è CONSAP (Legge n°147 del 27/12/2013) e, tramite il sito internet ufficiale, sarà possibile prendere visione delle banche che aderiscono al fondo.

CONSAP: come funziona il fondo

Come abbiamo scritto poco più sopra, quando un mutuo viene accettato, si firma un vero e proprio contratto e, su di esso, vengono specificate il numero di rate che sono “tollerate” in caso di mancato pagamento.

Bene, chi si avvallerà di CONSAP (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici SPA), avrà le “spalle coperte”. Se dovesse succedere che, per varie problematiche, non vi sarà possibile pagare, entrerà in gioco quella che è la garanzia statale. Lo Stato cioè, va a surrogare la vostra figura e, quindi, a fare, sostanzialmente, da garante. Le banche, da parte loro, devono impegnarsi – al momento della sottoscrizione del mutuo – ad offrirvi quelle che sono le soluzioni più economiche per il finanziamento.

Inoltre, il Decreto Sostegni Bis, ha introdotto anche un pacchetto interessante di agevolazioni!

Per gli “Under 36” – sempre con un Isee massimo di 30.000 euro/anno – c’è la possibilità di non pagare alcune imposte, come ad esempio: l’imposta catastale oppure l’imposta sostitutiva.

Qualora nella trattativa, dell’acquisto dell’immobile, ci sia di mezzo l’Iva magari il proprietario è un’impresa – potete ricevere come equivalente di quest’ultima, la stessa somma, un credito d’imposta. Il credito d’imposta lo andate poi ad utilizzare per abbattere l’Irpef, una tassa che comunque dovreste pagare al momento della dichiarazione dei redditi. E, quindi, questa è un’ulteriore agevolazione.

Mutuo prima casa e Decreto Sostegni Bis

E queste, appena scritte, sono le “informazioni belle ed interessanti”. Vediamo invece cosa non è stato inserito all’interno del Decreto Sostegni Bis. Nel susseguirsi delle varie bozze del Decreto si parlava anche del costo del notaio, ovvero, le spese notarili appunto. Alla fine però, questa spesa non è stata presa in considerazione e rimane, ad oggi, a totale carico vostro. Inizialmente si parlava di un taglio del 50% ma, in conclusione, così non è stato.

Mutuo prima casa: quali sono i documenti anagrafici da presentare alla banca?

Informarsi sui documenti necessari da presentare, al momento della consulenza, vi farà guadagnare davvero molto tempo! Vi garantiamo che, questa tipologia di prestito economico, ha delle tempistiche davvero lunghe per cui, se potete “portarvi avanti”, tanto meglio!

I documenti che occorrono, per avviare una pratica di mutuo, ricadono in tre macro categorie:

  • documenti anagrafici;
  • documenti reddituali e patrimoniali;
  • documenti relativi all’immobile;

I documenti anagrafici hanno lo scopo di identificare la persona che sta chiedendo il mutuo ma, hanno anche il compito di accertare la cittadinanza e la residenza. Ma non solo… I documenti sono importanti anche per prendere atto dello Stato Civile e del regime patrimoniale del richiedente.

Al momento del colloquio dovrete quindi portare con voi:

  • carta di identità;
  • codice fiscale;
  • certificato di residenza;
  • certificato di stato di famiglia (serve ad accertare chi sono, e quante sono, le persone che vivono col richiedente al momento della richiesta del mutuo);
  • estratto dell’atto di matrimonio (è necessario per le coppie sposate per capire la tipologia del regime patrimoniale scelto);

Questi sono i documenti richiesti e servono per ciascun intestatario del mutuo, oltre che per il garante.

In alcuni casi, la banca, potrebbe richiedervi dei documenti aggiuntivi al fine di avere accertamenti ancora più approfonditi. Ad esempio, il permesso di soggiorno nel caso in cui il richiedente non sia cittadino italiano.

Mutuo prima casa: documenti reddituali

Arriviamo poi ai documenti reddituali e patrimoniali.

Bisogna presentare le ultime dichiarazioni dei redditi, almeno gli ultimi due anni.

Per i lavoratori a tempo indeterminato, sarà sufficiente un anno, mentre per gli altri soggetti a redditi più variabili, saranno richiesti, appunto, gli ultimi due anni. Ai lavoratori dipendenti saranno richieste anche le ultime due buste paga. Agli imprenditori invece, potrebbe essere richiesto il certificato di iscrizione in camera di commercio (visura camerale). Per i professionisti e gli autonomi, eventuali iscrizioni ai relativi albi e certificato di attribuzione di P.IVA. I lavoratori con contratti atipicicioè lavoratori stagionali a progetto, a tempo determinato – per dimostrare una certa continuità lavorativa potrebbe tornare utile l’estratto conto contributivo che potete scaricare dal sito dell’Inps accedendo con le vostre credenziali Speed.

In linea di massima, i documenti reddituali e patrimoniali, sono importanti per attestare il possesso di un reddito sufficiente e che, quest’ultimo, sia conseguito con una certa stabilità nel tempo.

Se richiedete un mutuo in una banca dove ancora non siete clienti, potrebbero richiedere anche gli estratti conto dei conti correnti che possedete. Questo per verificare la correttezza della movimentazione del conto, quindi l’assenza di sconfinamento, l’accredito di stipendio o il pagamento delle fatture. Ma anche eventuali giacenze in essere presso altre banche.

Mutuo prima casa: documenti patrimoniali

La banca infatti, oltre a voler conoscere il vostro reddito, vorrà conoscere anche la vostra situazione patrimoniale, ovvero, quanto denaro avete da parte. Questa informazione è importante sia per verificare che, effettivamente, ne avete a sufficienza per concludere l’operazione che state per poco in essere e, sia per accertare quello che è il vostro patrimonio netto.

Se avete depositi, investimenti, buoni fruttiferi, libretti di risparmio, assicurazione vita e così via, una buona idea è quella di portare con sé, in banca, i documenti che attestano il possesso di questo patrimonio.

In questo modo, la banca, sarà a conoscenza di vostre altre attività potenzialmente liquidabili e, quindi, vi considererà più solvibili.

Mutuo prima casa: documenti relativi all’immobile che volete acquistare

In ultimo ci sono i documenti relativi all’immobile che intendete acquistare. Sono documenti abbastanza semplici. Si tratta di documenti pubblici che dovreste comunque ottenere prima di fare un’offerta, proprio per poter fare tutte le verifiche del caso.

Stiamo parlando di:

  • titolo di provenienza (cioè il documento che attesta come l’attuale proprietario è venuto in possesso dell’immobile o del terreno. Può essere un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, un atto di donazione oppure una sentenza di trasferimento. Quest’ultimo documento, deve intendersi in caso di acquisto dell’immobile all’asta giudiziaria da parte dell’ultimo proprietario);
  • planimetria catastale dell’immobile;
  • visura catastale storica;
  • attestato di Prestazione Energetica (Ape);
  • copia del compromesso o della proposta di acquisto (con una prova del versamento della caparra o dell’anticipo);

In caso di ristrutturazione:

  • computo metrico dei lavori;
  • disegni di progetto
  • autorizzazioni necessarie;