Crescere, è una delle fasi più belle ed importanti della nostra vita sebbene a volte ci porti a fare i conti con responsabilità di natura differente e doveri civili e morali di un certo peso.

Diventare adulti, affermarsi economicamente e costruire una famiglia è il desiderio di molti, avere un posto proprio dove poter tornare la sera è il sogno di tutti.

Purtroppo, al giorno d’oggi è più facile a dirsi che a farsi.

In un’epoca in cui il “posto fisso” è quasi leggenda, risparmiare qualche soldo è davvero un’impresa.

Ma sembra essersi finalmente messo in moto un meccanismo di aiuto a sostegno di chi, una casa, la vorrebbe avere ma non può acquistarla su due piedi.

Ecco che nasce così il mutuo 100%, un contratto promosso dalle banche che favorisce la fascia giovani alle prese con l’acquisto della prima casa.

Vediamo insieme come funziona, quali sono i requisiti e quali banche vi aderiscono.

Che cos'è un mutuo:

Tecnicamente parlando, il mutuo è un contratto con il quale:

“ una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuaria, in credito o prestito una somma di denaro o una quantità di beni fungibili che l’altra parte si obbliga a restituire alla scadenza con altrettante cose della stessa specie, qualità o valore.”

Essendo un accordo reale può essere sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso e le clausole che lo compongono si perfezionano con l’atto della consegna al mutuatario.

È inoltre un contratto tipico la cui nozione e le caratteristiche che lo compongono si possono consultare facilemente nel Codice Civile all’art. 1813.

Il mutuo "immobiliare":

Come si intuisce dalla definizione, tale contratto si stipula al fine di acquistare beni o servizi che possono comprendere la compravendita e la ristrutturazione di beni immobili oppure lo svolgimento di attività aziendali da parte di un’impresa.

Uno dei mutui più richiesti infatti, è quello immobiliare, concesso per soddisfare un’esigenza di denaro relativa all’acquisto di un bene immobile per compravendita.

La situazione che si verifica maggiormente in sede agli istituti bancari concerne l’acquisto della prima casa da parte di giovani compratori.

Questi, non avendo grande disponibilità economica di riserva si appoggiano alla banca per chiedere un finanziamento che consentirà loro di procedere con la compravendita.

È una forma di finanziamento agevolato quello di cui stiamo parlando e non necessariamente si riferisce ad un rapporto di mutuo in senso giuridico.

Ciò che lo rende così favorevole sono tutte quelle condizioni di acquisto e di pagamento rateale che l’istituto bancario in oggetto propone al mutuatario in sede di consulto:

  • tassi,
  • percentuale erogabile sul valore di perizia dell’immobile,
  • requisiti di reddito richiesti,
  • deducibilità degli interessi passivi

Solitamente il prestito erogato ricopre un importo di un certo rilievo contro la prestazione di una garanzia, elemento fondamentale per l’avviamento di tale procedura.

La garanzia può essere un’ipoteca o una cambiale ipotecaria, una fideiussione, la stipula di polizze assicurative o di ozpioni contro il rischio di svalutazione dell’immobile stesso.

Le caratteristiche di un mutuo:

La fase preparatoria del contratto di mutuo è una delle procedure più articolate e complesse che ci sia e riasumendo potremmo suddividerla così:

  • apertura dell’istruttoria ( presentazione richiesta concessione di mutuo indicando dati tecnici necessari per la valutazione preliminare della domanda),
  • perizia ed altri accertamenti,
  • esamina del bene presentato a garanzia,
  • chiusura dell’istruttoria,
  • atto di mutuo ( consegna del capitale erogato al mutuatario)

Quando arrivano le rate e gli interessi:

Ciò che più interessa al mututatario sono le basi su cui l’istituto bancario costruisce l’intero mutuo: le rate e gli interessi.

Attraverso un’attenta valutazione e la somma di tutte le parti che compongono i dati tecnici ed economici consegnati dal cliente, la banca può stabilire le modalità e i termini di rimborso della somma mutuata.

Quest’analisi prende il nome di piano di ammortamento, che viene concordato con l’altra parte e può prevedere: il rimborso del prestito a rate porticipate decrescenti, il rimborso a rate posticipate costanti.

La scadenza delle rate viene concordata fra le parti e avere cadenza da mensile ad annuale.

In ogni caso non deve per forza coincidere con le scadenze di capitalizzazione alle quali si aggiorna, di conseguenza, l’intero piano d’ammortamento.

I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile.

Con i primi, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del contratto, mentre con i secondi, andrà a pagare in base all’andamento mensile dei tassi d’interesse.

Il cliente andrà quindi a scegliere con consapevolezza  l’ammontare al capitale, la durata del mutuo e il tipo di tasso mentre il mutuatario gli calcola l’interesse da applicare.

La formula matematica applicata:

Il tasso d’interesse che verrà applicato si determina :

“in funzione del rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutatario ma, generalmente, fa riferimento a politiche economiche generali dell’istituto mutuante. Esso dipenderà dal costo di provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell’operazione.”

Quando arriva il giorno effettivo della compravendita:

“in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca, il notaio andrà a pubblicare i due atti principali: il rogito, che trasferisce la proprietà dell’immobile e l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente allegando il piano di ammortamento.”

La formula matematica con la quale si determina l’identità del contratto tiene in considerazione il tempo (durata del mutuo) e il prezzo dell’immobile da acquistare.

Da questi scaturirà l’importo delle rate costanti future da ridare alla banca.

Che cos'è il mutuo al 100%:

Il mutuo 100% è quella tipologia di contratto che va a coprire l’intero valore dell’immobile.

Una vera comodità per chi non ha disponibilità economica di riserva:

“L’esigenza del mercato di avere mutui che finanziano il 100% del valore dell’immobile nasce per venire incontro alle esigenze di coloro che intendono aprire un mutuo per acquistare la prima casa e che, al contempo, non mostrano capacità di risparmio e, di conseguenza, non offrono alle banche solide garanzie per un rimborso prolungato nel tempo.”

Ciò che differenzia questo prestito dagli altri concessi dalle banche, quindi, sta proprio nella percentuale coperta dal finanziamento.

Detta percentuale finanziata, chiamata loan to value, può arrivare fino al 100% , certo, ma il debitore deve presentare determinati requisiti e poter presentare delle garanzie aggiuntive.

Quindi non è proprio tutto così semplice, il sassolino nella scarpa c’è sempre.

Non dimenticate la garanzia!:

Il fatto di ricoprire un valore così alto dell’immobile di per sè  non fa che aumentare il rischio dell’operazione di finanziamento:

“Ciò si traduce in un aumento dei tassi di interesse e degli spread applicati al prestito.”

Ecco perché viene sempre richiesta una garanzia in più, come per esempio l’apertura di una fideiussione che dovrebbe essere tale da :

“coprire il 20% del valore del finanziamento che ccede il limite dell’80% stabilito dalle norme che regolano il mutuo fondiario.”

A questo proposito, per riuscire ad ottentere il mutuo al 100% non è solo necessario dimostrare di avere una stabilità lavorativa sicura ( contratto a tempo indeterminato) ed entrate conomiche certe.

Anche non essere cattivi pagatori e avere il supporto di un genitore o di un parente stretto come garante del mutuo è utile.

Se questo no nfosse possibile si potrà dimostrare di poter accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap ( lo stato fornisce direttamente la garanzia aggiuntiva).

Una volta sottoscritto il contratto di finanziamento e stipulato l’atto di mutuo di fronte al notaio, il denaro verrà trasferito al debitore e si darà finalmente il via all’ammortamento del prestito.

Voi avrete la vostra casa e la “conquisterete” mese dopo mese.

Quali banche vi aderiscono:

Gli istituti bancari che aderiscono a questo programma sono scritte nella lista completa consultabile nel sito Consap.it. ma, per esperienza personale, voglio darvi un’anteprima della Banca Intesa Sanpaolo.

“Mutuo Giovani di Intesa Sanpaolo” è il programma che offre agli under 35 la possibilità di accedere un mutuo al 100% a condizioni più che vantaggiose.

Oltre ad essere disponibile per i lavoratori a tempo indeterminato e per tutti quelli autonomi e con contratti atipici a tutele crescenti, esso da la possibilità di sottoscriversi al Piano Base Light:

“solo al tasso fisso è possibile scegliere di pagare le rate mensili del periodo iniziale di soli interessi e con un importo contenuto “

La somma di denaro ricevuto dalla banca puo’ essere rimborsato con rateizzazione fino a 40 anni includendo gratuitamente la Modifica di durata del mutuo e la Sospensione del pagamento della rata del mutuo fino a 3 volte.

Un passo alla volta:

Accendere un mutuo vi sembrerà un passo enorme, lo è sicuramente.

Bisogna pensarci due volte e ponderare una miriade di cose.

Ma se la vostra decisione dovesse continuare a presentare dei dubbi ricordate :

“ non avete bisogno di vedere l’intera scalinata, iniziate semplicemente a salire il primo gradino”.