Comprare casa è sempre un affare delicato, specialmente in un periodo come questo, dove molti lavori sono appesi a un filo e la situazione economica è estremamente precaria. 

La richiesta di un mutuo è indispensabile per coloro che vogliono investire in un immobile, che sia la prima casa dove iniziare a costruire una famiglia o un acquisto finalizzato ad altri scopi. Chiedere e ottenere un muto dalle banche è un’impresa piuttosto complicata, che vede in gioco molti fattori in continuo cambiamento, come quello dei tassi e della fatidica scelta: mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Negli ultimi anni la scelta appariva scontata, ma un piccolo cambiamento sembra dare nuovi segnali.

Settore immobiliare in crescita durante il 2020

Nonostante la profonda crisi che ha colpito l’economia mondiale, il 2020 si è chiuso per il mercato immobiliare con indici più che positivi, nonostante un calo del 20% rispetto al 2019. Le vendite totali si sono concentrate soprattutto nelle aree metropolitane, mostrando per la prima volta un desiderio di movimento dai grandi centri abitati alle piccole province.

Il tasso di erogazione dei mutui per l’anno appena passato non è ancora stato reso disponibile dalla Banca d’Italia, ma dalle prime stime pare che la richiesta di finanziamenti sia rimasta in linea con i parametri del 2019. 

Il generale andamento positivo del mercato immobiliare ha portato le banche ad allargare le maglie delle concessioni e disporre mutui con tetti ben superiori al classico 80% del valore dell’immobile, non di rado concedendo finanziamenti al 100% del totale necessario all’acquisto. 

Euribor ed Eurirs in calo: il trionfo del tasso fisso nel 2020

Il tasso fisso è stato scelto dal 90% dei futuri acquirenti immobiliari durante il 2020 in Italia, ma sarà così anche per il 2021? L’anno scorso l’Eurirs, l’indicatore che stabilisce l’asticella dei mutui a tasso fisso è sceso dello 0,5%, mentre l’Euribor, l’indice dedicato di riferimento per i mutui a tasso variabile ha avuto una picchiata del 18%.

Oggi la situazione sta cambiando, con i mutui a tasso fisso che sono arrivati allo 0,40% per i finanziamenti a 20 o 30 anni, riscontrando un netto rialzo rispetto alla percentuale vicina allo zero dello scorso anno. Questo significa che nel 2021 la rata mensile di un mutuo a 30 anni impostato a tasso fisso supera di circa 22 euro la tassa di un mutuo a tasso variabile per lo stesso periodo di tempo. Un cambiamento che si fa ancora più irrisorio nei mutui a medio termine, ma che può significare un margine di scelta verso il mutuo a tasso variabile, modificando le abitudini di approccio all'acquisto di un immobile per milioni di famiglie.

Euribor sottozero fino al 2025

Secondo le stime degli esperti l’Euribor resterà ampiamente sotto quota 0 per i prossimi quattro anni, quindi fino al 2025, anche grazie al bilanciamento delle banche sullo spread per mantenere controllati i prezzi rispetto all’andamento dei parametri e ridurre lo scarto tra le due opzioni di mutuo su livelli accettabili, anche per favorire una clientela a maggioranza impegnata su mutui a tasso fisso. 

In base agli andamenti degli anni passati gli italiani sono decisamente legati alla formula del tasso fisso, con solo una fascia tra il 5 e il 10% del mercato che si espone al tasso variabile. L’aumento del tasso fisso apre solo leggermente la variabile di scelta, ma secondo le previsioni difficilmente farà variare l’ago della bilancia sulle preferenze di banche e clienti.

Perché i tassi sono in rialzo?

L’andamento in leggero rialzo dei mutui a tasso fisso è una conseguenza delle previsioni sul rimbalzo dell’inflazione, che al momento sembra in ripresa. L’aumento dei mutui a tasso fisso si può notare soprattutto nei finanziamenti a 30 anni, arrivati a un tasso del 1,13% di media, rispetto all’appena 1% del 2020. 

La crescita non è particolarmente significativa, come abbiamo visto, ma rappresenta un primo movimento dopo un periodo di minimo storico che persiste ancora oggi. Basti pensare a quanto erano arrivati i tassi dieci anni fa: nel 2007, prima della crisi finanziaria globale, la percentuale era del 5,70%.

Surroga: opzione sempre più diffusa

Secondo i dati presentati dagli osservatori di MutuiOnline.it a fare da protagonista nella gestione dei mutui nostrani è la formula della surroga, cioè il trasferimento del proprio mutuo a un’altra banca per ottenere condizioni più vantaggiose. Nel 2020 le richieste hanno superato il 218% dei mutui richiesti rispetto all’anno precedente. 

Questo, unito all’incidenza dell’impennata di surroghe durante i mesi peggiori della pandemia, ha messo in allerta le banche: la surroga viene richiesta per avere effettivi vantaggi sui mutui o nasconde difficoltà economiche a onorare il debito?

Nel 2020 aumentano i prezzi delle case e crollano gli affitti

L’anno appena passato ha rivelato dati molto interessanti sull’andamento del mercato immobiliare. Uno di questi è l’aumento dei prezzi medi di vendita dell’1,19%, il dato più alto mai registrato dal 2010, anno in cui è iniziata la registrazione delle variazioni.

L’Istat ha specificato che il balzo in avanti dei prezzi delle case arriva in un periodo in cui la vendita degli immobili residenziali è calata del 7,7%. La motivazione è da trovare in diversi fattori, dalla nuova importanza rivestita dalle case in questi mesi di isolamento sociale fino agli investimenti edilizi nel Nord Italia, in particolare a Milano, dove la proposta di nuovi complessi residenziali è in costante crescita.

È proprio nel capoluogo lombardo che si registra la percentuale più alta dei costi delle case, arrivata a +7%. Sembra un dato piuttosto grande, ma rappresenta un calo per la media degli anni passati, in cui Milano sembrava inghiottita da una bolla speculativa, con un picco di crescita del 12% negli ultimi mesi del 2019.

Di segno opposto la capitale, Roma, con una media dei prezzi in calo dello 0,5%, in compagnia di Torino dove il costo degli appartamenti residenziali è sceso addirittura del 2%.

Un andamento totalmente differente invece è rappresentato dagli affitti, crollati in tutta Italia e in particolare nelle grandi città (dati raccolti da Centro studi Abitare Co. e confrontati con quelli del 2019). La spiegazione sta tutta nell’esodo di studenti e pendolari, tornati nelle proprie città di residenza per studiare e lavorare da remoto senza spese aggiuntive. 

Non a caso, la città che registra il calo maggiore è Bologna (-5,3%), tra le più importanti sedi universitarie italiane, seguita da Milano e Roma, che hanno accusato una perdita rispettivamente del 4,5% e del 4,4%. A crollare di prezzo in tutte le città sono in particolare i trilocali e i bilocali, le formule di appartamento più spesso affittate ai gruppi di studenti fuorisede. 

Andamento negativo anche in Europa per gli affitti

Mal comune mezzo gaudio: lo calo de gli affitti è stato ravvisato in tutte le grandi città europee, anche a causa dell’interruzione dei programmi Erasmus durante il periodo della pandemia, che ha impedito a molti giovani universitari di viaggiare e frequentare le città europee.

La peggiore in assoluto è Barcellona, con un calo dell’8%, seguita da Londra che registra -4%.  Parigi mostra numeri più contenuti (-2,6%), ma si conferma come la città più cara d’Europa, con una media di 410 euro al metro quadro all’interno dell’area metropolitana. L’unica a chiudere il 2020 in positivo è Berlino, che pur registrando un calo degli affitti rispetto all’onda del 2019 è riuscita a mantenersi a galla con un +1% e una media di 140 euro al metro quadro.