Il superbonus 110% permette tutto.

O meglio, quasi tutto. Come bonus Casa, assieme al bonus facciate e al bonus ristrutturazione, hai la garanzia di poterti permettere la detrazione o il credito per alcuni lavori o interventi relativi alla riqualificazione energetica. Anche se la tua abitazione è soggetta ad abusi edilizi.

Già questo argomento è stato affrontato nel suo ultimo video Youtube dal Geometra Danilo Torresi.

Ma in questo caso preferirei concentrarmi sul rischio che si può incorrere comunque con queste zone grigie dell'edilizia italiana. Anche perché come storia nazionale, la speculazione edilizia e l'abusivismo sono delle problematiche che ogni anno lo Stato deve affrontare in qualche modo: se reprimere con sanzioni o confische giudiziarie, o venire incontro al soggetto e condonare un eventuale reato edilizio, in questo caso anche ai danni della pubblica amministrazione.

Date le ultime disposizioni in materia di anti-frode, si dovrebbe prospettare una strategia repressiva da parte dello Stato. In realtà non lo è nel caso in cui tu non abbia condonato una parte del tuo immobile.

In questo articolo vedremo insieme come affrontare la questione, e cosa propone il governo Draghi nel qual caso la tua dimora presenza delle aree a rischio abuso edilizio.

Superbonus 110%: ecco a chi spetta la detrazione

Il superbonus 110% è un supporto fiscale agli interventi relativi all'efficientamento energetico spetta prettamente a chi si assume la responsabilità di avviare una serie di interventi trainanti o trainati indirizzati al miglioramento della classe energetica della propria abitazione.

Per classe energetica si intende una classe di consumo e di emissione energetica, che va dalla più "ecologica", la A, a quella più dispersiva, la G.

Abbiamo visto queste classi anche per il bonus mobili, almeno per l'acquisto di elettrodomestici piccoli o grandi che siano, purché relativi a tre classi energetiche ben distinte. Ti consiglio di approfondire questo bonus: puoi averlo in contemporanea col bonus ristrutturazioni.

Ad essere più precisi, il superbonus 110% spetta in realtà a chi, finiti questi interventi, ha la conferma che il proprio immobile:

E soprattutto ha tutto in regola con la documentazione e con i moduli presentati per l'avvio dei lavori.

Perché basta una sola documentazione incompleta o falsa per bloccare ogni attività o erogazione del bonus. Ma sbloccare un eventuale accertamento fiscale ed eventuali messe in stato d'accusa per dichiarazione mendace.

Superbonus 110% con abusi edilizi? Si può! Ecco come

Il Governo Draghi, come molti altri governi negli ultimi anni, ha dovuto trovarsi davanti una situazione catastale abbastanza grave per gli standard europei.

Parliamo di un paese con almeno 1819 comuni su 7909 che segnalano nel proprio territorio degli abusi edilizi, per non parlare dei vari condoni che si sono susseguiti negli ultimi decenni, malvisti dalle varie organizzazioni europee.

Anche nel caso del Superbonus 110% la domanda è lecita: come procedere con gli immobili aventi abusi edilizi?

La risposta è semplice: condonarli. Anche perché, non condonando, scatterebbe quanto previsto dall'art. 49 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia), ovvero blocco di ogni fruizione di agevolazioni statali in caso di intervento edilizio su un immobile abusivo.

La legge teoricamente non ne vuole sapere di abusi, ma il Governo sì. Con l’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 del comma 13-bis, e la  riscrittura da parte del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis), il Governo chiuderà un occhio sugli abusi edilizi.

Ma deve essere in qualche modo determinato lo Stato Legittimo dell'immobile.

Se l'immobile è di un periodo per cui non era ancora richiesto questo istituto edilizio, bisognerà comunque provvedere a questa condizionalità, almeno per quanto riguarda gli interventi senza demolizione e ricostruzione.

Altrimenti bisognerà ricorrere alla legittimazione della costruzione.

Superbonus 110% con abusi edilizi? Solo senza demolizione e ricostruzione

Il regime fiscale previsto dal Superbonus 110% nel caso di abusi edizili prevede infatti l'obbligo di adempiere alla CILA Superbonus, ovvero la comunicazione di inizio lavori asseverata prevista con questo bonus edilizio, che, come descritto da LavoriPubblici.it

"[...] non richiede più l'attestazione dello stato legittimo ma solo il titolo che ha legittimato la costruzione dell'edificio oggetto dell'intervento;"

Ma questo è solo previsto per gli interventi che non richiedono la demolizione o la ricostruzione come interventi edilizi, e solo per parti strutturali di edifici e prospetti. E solo se questi interventi rientrano nella manutenzione straordinaria.

La legittimazione dell'immobile con la CILA non richiede lo Stato Legittimo se la dimora è stata costruita, e così conclusi tutti gli interventi di costruzione, prima del 1° settembre 1967, data oltre la quale necessita di questo istituto edilizio.

Ma questo non significa che la situazione sia totalmente favorevole nel caso di abusi edilizi. In realtà c'è un aumento della responsabilità penale per il richiedente, visto che da lì in poi dovrà tenere gli occhi anche dietro la nuca.

Superbonus 110% e abusi edilizi: occhio alle sanzioni!

Nel caso di sanzioni, il superbonus 110% è molto generoso, più di quanto lo sia con la detrazione IRPEF o la cessione di credito.

Rimanendo nel caso dell'abuso edilizio, come abbiamo visto hai la possibilità di accedere al bonus anche in caso di difformità sullo Stato Legittimo del tuo immobile, ma devi comunque provvedere alla CILA se il tuo immobile è stato costruito prima di settembre 1967.

Potrai continuare a mantenere questo bonus qualora tu non incappia mai in queste condizioni altamente sfavorevoli:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Questa CILA è solo un lasciapassare temporaneo, visto che comunque vada il comma 16-quater prevede il mantenimento della condizione di abuso, e quindi nessuna sanatoria.

Cosa significa? Che se non lo risani durante gli interventi del Superbonus, vieni accusato di reiterazione del reato di attività edilizia illegale, dato che abuso è e abuso rimane, anche se richiedi la CILA e ti permettono al momento certe attività.

Da lì in poi, se arriva la condanna, rischi sanzioni abbastanza importanti, come 10.329 euro se inosservanza delle norme, oppure dai 5.164 euro fino a 51.645 euro se continui i lavori nonostante la sospensione, o lottizzi dei terreni a scopo edilizio.

E ti vorrei far ricordare che il limite di spesa per il Superbonus va dai 48.000 fino ad un massimo di 96.000 euro. In pratica ti giochi mezzo bonus.

Superbonus 110% con abusi edilizi: cosa cambia tra villette o condomini?

Nel caso di abusi edilizi la legge non si discosta molto da quanto già precedentemente pronunciato. Ovviamente, il caso dei condomini è diverso, visto che si tratta per lo più di interventi che devono riguardare il condominio in senso esteso, cioè abitazione comune, e non collettiva. 

Per il condominio infatti i lavori dovranno riguardare le parti strutturali configurate come parti comuni, tipo la facciata o i corridoi o altre zone che non sono effettivamente di proprietà di un singolo proprietario, come può essere un muro interno di un proprio appartamento, purché non portante (se lo fosse, sarebbe parte comune, visto che, abbattendolo, coinvolgeresti infelicemente gli abitanti del piano di sopra).

Diversamente il problema non si pone nel caso di una villetta, anche se per loro hanno già diverse problematiche da risolvere, tipo la questione della proroga.

Attualmente il Governo è nell'indirizzo di confermare il superbonus 110% solo a chi ha un reddito ISEE inferiore a 25.000 euro.

Ma, per impedire che la scure del reddito si abbatta su troppi richiedenti, già si voleva tentare la carta della SAL al posto del requisito reddituale. Se si ottiene almeno il 30% nello Stato di Avanzamento Lavori, si potrà avere la proroga fino a fine 2022. Altrimenti la scadenza è entro e non oltre il 30 giugno 2022.

Diversamente, con o senza ISEE, i condomini possono andare avanti fino al 2023 senza ulteriori problemi. Se addirittura confermato una SAL al 60% entro giugno 2023, possono andare fino a fine dicembre 2023.

Superbonus 110%: possibile stop dal 2024?

Il Superbonus così come lo conosciamo, cioè con la detrazione fiscale o il credito al 110%, rimarrà così fino a fine 2023. Se si fanno interventi o lavori edilizi dal 1 gennaio 2024 toccherà avere solo una detrazione al 70%, e poi l'anno dopo al 65%, fino al 2029.

Il problema sembrava fosse la percentuale fino a poco tempo fa. In realtà è il tempo. Visto che l'Unione Europea sta portanto a trattativa una proposta abbastanza controversa, anzi nel caso italiano fatale per l'edilizia nostrale:

Dal 2026 non si potrà più vendere o affittare qualsiasi edificio che abbia una classe energetica inferiore a D.

Cioè solo 4 categorie su 7 (A,B,C,D) potranno essere vendute o mandate in affitto. Mentre chi ha una casa con classe energetica E, F, G, si ritroverà a tenersi la casa senza poterla vendere o affittare.

Ovviamente è una proposta, ma supponiamo che diventi la realtà. Ad oggi in Italia gli edifici che potrebbero dal 2026 non andare alla vendita o all'affitto sono 5 milioni di edifici residenziali. E intanto il superbonus 110% ha già previsto 7,5 miliardi per i primi edifici.

Se questa proposta dovesse andare in porto così com'è, sarebbe un disastro epocale per l'edilizia italiana. Abusi compresi.