Il superbonus 110% rappresenta sicuramente il provvedimento sul quale il governo Draghi ha puntato di più e per il quale ha stanziato più fondi.

L'obiettivo del bonus è quello di incentivare i cittadini nel fare investimenti per riqualificare dal punto di vista dell'efficientamento energetico le proprie abitazioni oltre che far ripartire l'economia del paese dando aiuti economici al settore edilizio che ha visto negli anni molti alti e bassi, periodi di crescita, seguiti da momenti di crisi che hanno portato al fallimento di molte aziende. Oggi, però, si prospetta una decisa ripresa.

Dalla sua approvazione ad oggi il testo normativo ha subito diverse modifiche necessarie per chiarirne il funzionamento e per facilitarne la richiesta e l'applicazione, nel periodo iniziale infatti molti cantieri non sono mai riusciti a partire con i lavori previsti dalla misura a causa dell'eccessiva difficoltà burocratica con cui si sconta chiunque voglia usufruirne.

Sono molti i casi di cittadini che vorrebbero usufruire del superbonus 110%, ma non lo fanno per paura che l'iter burocratico sia troppo complesso ed insidioso, scegliendo semplicemente di rimandare o non fare i lavori prefissati.

Nel tempo il governo Draghi ha attuato una serie di modifiche che hanno facilitato la richiesta del bonus estendendo inoltre le categorie di immobili per il quale è permesso di usufruire delle agevolazioni previste dal provvedimento.

Attualmente la misura è in scadenza nel dicembre 2022 per quasi tutti i potenziali beneficiari.

In questo articolo ci concentreremo nel chiarire i dubbi rispetto ai lavori previsti dal Superbonus110% sui condomini.

Nello specifico il focus sarà su quei condomini a proprietà mista tra privati e pubblica amministrazione, in questo caso è l'Agenzia delle entrate a fare chiarezza affermando la possibilità di usufruire dei lavori previsti dal superbonus 110% anche per questi particolari condomini, ma specificando che le spese per i lavori nelle aree comuni sono a carico di uno o più condòmini.

Andiamo quindi a chiarire i dettagli di quanto già espresso dall'Agenzia delle entrate.

Nel video You tube che segue tratto dal canale del'ing. Marcello Tortu un approfondimento sulla notizia più discussa che ha caratterizzato il tema del superbonus110%: “Il MEF (quindi il ministero dell’Economia e Finanze) conferma: 110% anche per immobili abusivi”.

Superbonus110%: Si ai lavori ai lavori nei condomini ma... 

Tra le maggiori novità che ha caratterizzato il superbonus110% c'è stata sicuramente quella che permette di poter usufruire delle agevolazioni anche da parte dei condomini.

Il caso che affronteremo è su quei particolari condomini (misti) formati da immobili di proprietà di privati ed immobili di proprietà dell'amministrazione pubblica non ancora venduti.

Nel momento in cui i condòmini manifestassero l'intenzione di usufruire delle agevolazioni previste dal superbonus110% effettuando lavori in aree private e su parti comuni dell edificio, c'è un importante chiarimento da fare. 

L'Agenzia delle entrate, così anche come riportato dal sito idealista, ha comunicato che i lavori sono assolutamente permessi compresi quelli sulle aree condominiali comuni a patto che le spese (relative alle aree) comuni siano interamente sostenute da uno o più condòmini da deliberare in assemblea.

Il motivo è semplice, la normativa prevede che l'amministrazione pubblica non può beneficiare del superbonus110%.

Non disponendo delle risorse da investire negli interventi non si opporrà, ma non darà neanche il consenso in assemblea per i lavori prospettati lasciando la libertà ai condòmini di decidere di accollarsi l'intera spesa.

Superbonus110% anche per gli edifici con irregolarità

Come già visto il superbonus110% potrà essere richiesto anche per edifici che presentano delle irregolarità oltre che da strutture plurifamiliari.

Questo è stato reso possibile grazie ad una modifica sulla documentazione necessaria per quanto riguarda l'avvio dei lavori.

Non sarà più necessario presentare l'attestazione di stato legittimo dell'immobile, ma basterà una più semplice CILA ( comunicazione di inizio lavori asservata ).

Così facendo lo Stato ha voluto tenere separati l'aspetto fiscale da quello delle irregolarità edilizia.

Ciò non esime gli organi competenti dal poter effettuare controlli, ma gli abusi pregressi non pregiudicano l'intervento complessivo a tutto vantaggio di quei condomini composti da diverse unità immobiliari alcuni dei quali con irregolarità edilizie, in questi casi il superbonus 110% potrà essere richiesto.

Superbonus110% più facile grazie alla La cilas

Andiamo ora a capire meglio come è cambiato in meglio il superbonus110% con l'introduzione della CILAS che ha contribuito a semplificare la burocrazia che caratterizzava il testo originale del provvedimento rendendo quasi impossibile l'avvio dei lavori.

Il modulo CILAS , certificato di inizio lavori superbonus, è stato creato appositamente per il provvedimento ed è un modulo unificato per tutte le regioni italiane.

La CILAS dovrà essere compilata da un tecnico che dovrà inserire la tipologia degli interventi previsti oltre che ad una semplice descrizione senza la necessità di inserire alcuna documentazione grafica.

Altri due aspetti interessanti da segnalare sono:

  • al temine dei lavori non sarà necessario presentare la SCA (segnalazione certificata di agibilità ).
  • se durante i lavori dovessero presentarsi variazioni  rispetto a quanto descritto sulla CILAS è prevista un integrazione della documentazione successiva alla fine dei lavori.

Le tre opzioni per usufruire del superbonus110%

Il Superbonus 110% prevede importanti agevolazioni fiscali sulle spese sostenute per coloro che eseguono interventi con l'obbiettivo di migliorarne l'efficienza energetica o di abbassare il rischio sismico della propria abitazione.

Nello specifico ci riferiamo alla sostituzione di vecchi impianti di riscaldamento o climatizzazione, interventi di isolamento termico ( cappotto termico ) oltre che ad interventi di tipo strutturale che ne migliorano il rischio sismico di abitazioni singole, plurifamiliari e condomini.

Le modalità per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal provvedimento sono tre e nello specifico:

  • detrazione Irpef con un rimborso del 100% delle spese sostenute, in questo il beneficiario del bonus anticiperà le spese per i lavori che verranno successivamente rimborsate in 5 anni con la denuncia dei redditi mediante 5 rate di ugual importo;
  • sconto in fattura caratterizzata dalla volontà da parte dell'azienda che effettua i lavori di accollarsi le spese  dell'intero intervento, impresa che successivamente riceverà il rimborso del 100%  mediante credito d'imposta;
  • cessione del credito ad una banca ad un ente finanziario o creditizio tale modalità potrà essere richiesta sia dal proprietario dell'immobile che dal azienda responsabile dei lavori.

I lavori previsti dal superbonus 110%

Il testo del superbonus110% prevede la possibilità di eseguire due tipologie di lavori denominati rispettivamente trainanti e trainati.

I lavori definiti trainanti sono quegli interventi principali, strettamente connessi con il provvedimento, che se eseguiti danno accesso ai finanziamenti per quei lavori definiti trainati che consistono nella sostituzione degli infissi, abbattimento delle barriere architettoniche, installazione di pannelli fotovoltaici, installazione della colonnina per la ricarica di veicoli elettrici.

Gli interventi trainanti possono essere eseguiti contemporaneamente agli interventi di tipo principale a patto che l'intervento complessivo porti ad un miglioramento della classe energetica di almeno due classi.

Di seguito alcuni chiarimenti normativi rispetto alla possibilità di eseguire contemporaneamente lavori trainanti e trainati, lo facciamo riportando due delle FAQ pubblicate dal governo sul sito del Superbonus110%:

  • la normativa che prevede la possibilità di eseguire in contemporanea lavori trainanti e lavori trainati inseriti nel Superbonus110% è regolata dall'articolo 2, comma 5 del decreto interministeriale 6 agosto 2020, «le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti».

Affinchè il principio presente all'interno della misura  venga applicato correttamente le spese dell'intero intervento caratterizzato da interventi di tipo trainante e trainato dovranno essere sostenuto entro i termini di scadenza del superbonus 110% e cioè in un periodo compreso tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2022 solo per alcune categorie la scadenza è stata prorogata fino a fine 2023.

  • è necessaria la documentazione rilasciata dall'impresa che ha svolto i lavori per dimostrare che il lavoro trainato è stato svolto tra l'inizio e la fine lavori del lavoro trainante, questo però solo nel caso in cui l'intero intervento venga eseguito e fatturato da un' unica impresa.

Superbonus110%: Le scadenze

Le date da segnare in rosso sul calendario che caratterizzano le scadenze legate al superbonus110% sono il 30 giugno 2023 per le case Ater che potrà essere prorogata fino a fine 2023 nel caso  in cui  per giugno si sia giunti al 60% del completamento dell'intero intervento previsto.

Il 31 dicembre 2022 per tutti i condomini per i quali non è prevista la  presentazione dello stato di avanzamento lavori.

Il 30 giugno 2022 per  edifici unifamiliari o plurifamiliari appartenenti ad un unico proprietario composti da massimo queattro unità abitative, anche qui proroga concessa  fino al 31 dicembre 2022 nel caso in cui per giugno si sia giunti al 60% del completamento dell'intero intervento previsto.