Arriva il momento di vover vendere un immobile: che sia un’abitazione ereditata, o un immobile posseduto da tempo, attribuire un valore all’immobile in modo da valutarlo correttamente prima della vendita risulta indispensabile, ma altrettanto complesso.

Per dare un valore preciso agli immobili per la vendita bisogna tenere conto di diversi fattori, che influenzano l’oscillamento al rialzo o al ribasso del prezzo degli immobili stessi. Bisogna tenere conto di quanto è grande l’immobile, in termini di superficie calpestabile, le caratteristiche dello stesso.

Ma non solo, perché come spiega Pmi.it esiste una vera e propria formula per calcolare quale sia il valore degli immobili, anche in riferimento al mercato della vendita in questo settore:

“Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.”

Per sapere qual è il valore specifico di una abitazione bisogna tenere conto quindi di diversi aspetti, ma cosa vuol dire nella pratica applicare questa formula per valutare gli immobili? Rispondiamo qui a questa domanda, tenendo presente che ogni immobile è a sé stante, e ha quindi caratteristiche peculiari.

Vendere immobili: se è presente un bonus fiscale?

Prima di vedere come funziona nel concreto la valutazione del valore degli immobili, bisogna analizzare una particolare condizione: cosa accade se si vuole vendere un immobile su cui è presente un bonus fiscale? Lo stato negli ultimi anni ha messo a disposizione moltissimi bonus e agevolazioni di tipo fiscale proprio sulle strutture abitative, e cosa accade a questi bonus quando si decide di proporre una vendita?

Una spiegazione esaustiva la propone il Geometra Danilo Torresi sul suo canale Youtube, in un video che spiega cosa accade all’ecobonus nel caso in cui si decide di vendere l’immobile:

Nel caso quindi in cui l’immobile passa ad un altro soggetto tramite vendita, ed è attivo un ecobonus sullo stesso immobile, che prevede un’agevolazione rateizzata, le rate rimaste si possono detrarre dal nuovo proprietario. Questo non vale nel caso in cui l’abitazione è posta in affitto, ma continua ad essere dello stesso proprietario.

Prima di procedere quindi alla valutazione dell’immobile, va tenuto conto della presenza eventuale di detrazioni fiscali o bonus sui lavori svolti sull’abitazione. Si consiglia di tenere sempre con sé tutta la documentazione che riguarda i lavori svolti e l’accesso al bonus.

Valutare gli immobili: il valore di mercato

Per poter vendere un immobile alla cifra corretta, spesso ci si affida a professionisti del settore, come agenzie immobiliari o esperti che possono provvedere alla valutazione degli immobili tramite il calcolo visto prima. Per dare una cifra di vendita alle abitazioni è necessario verificarne il valore di mercato.

Non basta conoscere il valore materiale dell’abitazione che si vuole vendere, ma è anche necessario procedere ad un’indagine conoscitiva del mercato nel preciso momento in cui si desidera vendere. La formula vista prima tiene conto di diversi parametri per poter stabilire il corretto valore di mercato di un immobile.

Prima di tutto bisogna individuare le caratteristiche stesse, fisiche, dell’immobile: qual è la superficie abitabile, quali sono gli spazi o i piani di cui è composta, quali sono le pertinenze collegate incluse nella vendita, la presenza di un’eventuale area aperta come un giardino o un terreno.

Esistono poi delle precise quotazioni che si stabiliscono al metro quadro, come spiega un articolo di Pmi.it:

“La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato sulla zona omogenea in cui si trova.”

La quotazione fa riferimento al momento in cui si vuole vendere, con abitazione conservata in condizione normale, e in base al luogo in cui è collocata.

Vendita degli immobili: quanto influisce la zona

Per poter vendere un immobile al giusto valore, è necessario sapere che la zona influisce sulla vendita stessa della struttura. Questo perché le quotazioni cambiano in base a dove è collocata l’abitazione e a quando si procede alla vendita.

Una casa situata in un centro urbano è indubbiamente differente da una collocata in periferia, e la quotazione, che si basa su un’area determinata dal metro quadro, che viene fatta sull’immobile, può cambiare di tanto anche all’interno della stessa città, in base alla zona o al quartiere in cui si trova.

Al di là di quelle che possono essere le preferenze dei compratori, la cifra di vendita degli immobili cambia in base alla zona in cui si trovano, per esempio un immobile che si trova in un centro urbano storico o in una zona centrale della città ha una quotazione maggiore, quindi un valore commerciale maggiore, rispetto ad uno stesso immobile, anche simile per grandezza e superficie, che si trova in una zona più periferica.

Il valore dell’immobile è anche dato dalla presenza di negozi, supermercati, locali, attività e disponibilità di collegamenti al trasporto con cui spostarsi vicini alla struttura stessa.

Per poter avere un’informazione circa la quotazione di una zona precisa nel caso di vendita di una abitazione, è possibile rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, che propone online un calcolo del valore degli immobili in base alla zona.

Quando può aumentare il valore di un immobile?

Il valore di un’abitazione può variare nel tempo, anche applicando alcune modifiche all’immobile stesso, indipendentemente dalla zona. Un’abitazione a cui vengono per esempio applicati lavori di ristrutturazione volti a migliorarne le condizioni, aumenta di valore nel tempo.

Un esempio è l’aggiunta di un ascensore: nel caso in cui questo sia presente, l’abitazione con più piani assume un valore maggiore per la vendita. Ma questo accade anche migliorando i consumi energetici all’interno dell’abitazione, sistemando per esempio gli impianti di riscaldamento, modernizzando la struttura con le sue pertinenze.

Un altro dato importante riguarda l’esposizione solare: un immobile con molta luce solare disponibile ha una quotazione maggiore rispetto ad un immobile sprovvisto di luce solare per più ore durante il giorno.

Quando si vuole procedere alla vendita di una struttura, prima di tutto è necessario capire qual è il suo valore, successivamente è possibile applicare dei lavori di rinnovo dell’abitazione al fine di migliorare questo valore, per esempio cambiando gli infissi per permettere un maggior risparmio energetico sul riscaldamento, oppure cambiando pavimentazione o aggiungendo balconi e terrazzi.

Infine, presentare l’immobile in buono stato senza dubbio aumenta sia il suo valore che l’attrattività verso chi desidera acquistare un’abitazione nella zona in cui è situato. Lo stesso vale per eventuali garage, box auto o cantine presenti, quando si procede alla vendita.

Le vendite immobiliari nel 2021: i dati

Calcolare il valore di un’abitazione è necessario per procedere alla sua vendita, e anche il tempo storico in cui si decide di vendere può influenzare le cifre. Le vendite immobiliari nei primi mesi del 2021 registrano un dato interessante, presentato dal collega Andrea Tebaldi in un articolo recente:

“Siamo in una situazione di crescita dei volumi di compravendita (+ 38,6% la variazione tendenziale registrata per il primo trimestre del 2021 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale).”

La compravendita è aumentata negli scorsi mesi, e il movimento del mercato immobiliare può essere causato da molteplici fattori: molti hanno deciso di vendere immobili a prezzo contenuto, altri hanno scelto di spostarsi per lavorare da casa acquistando una nuova abitazione, tanti hanno deciso di spostarsi dalla città a comuni meno affollati.

Vendita immobili ad uso commerciale nel 2021

Le vendite immobiliari maggiori tuttavia sono state quelle del mercato immobiliare commerciale: le strutture adibite ad attività e imprese sono state messe in vendita con più facilità, anche a causa della crisi economica che ha portato a molti proprietari imprenditori a dover chiudere l’attività.

Mutuionline.it offre una panoramica esaustiva dell’aumento delle vendite di immobili ad uso commerciale:

“Nel dettaglio, gli annunci di tipo commerciale in vendita sono aumentati del +16% a livello nazionale: le maggiori crescite riguardano gli stabili/palazzi che sono saliti del +27%, gli hotel del +22%, i laboratori del +18%, i capannoni del +17%, i magazzini del +15%, gli uffici del +14%.”

L'aumento delle vendite a questo proposito è indubbiamente dovuto ad una maggiore disponibilità degli immobili, a seguito della chiusura definitiva di diverse attività come negozi e attività commerciali a seguito dell'arrivo della pandemia e della crisi economica. Al tempo stesso però, diverse persone hanno scelto di avviare un'attività comprando a costi ridotti le stesse strutture messe in vendita.

Indubbiamente valutare il valore commerciale di una struttura adibita ad attività è molto diverso dalla valutazione per un immobile abitativo, in quanto bisogna tenere conto di fattori ulteriori che possono interessare anche i compratori.