Come opporsi all’usucapione: procedura e tempi

Come possiamo difenderci da un’usucapione? Quanti di noi passano la notte insonne temendo che un’occupazione abusiva ci porti via la casa. O un terreno, che non riusciamo a tenere sotto controllo, così come vorremo. Lo spauracchio dell’usucapione non fa dormire molte persone: in realtà perché una nostra proprietà ci venga portata via ci vuole un po’ di tempo. E noi abbiamo la possibilità di far valere i nostri diritti, prima che un terreno od una casa ci vengano portati via definitivamente.

Prima che l’usucapione si possa formare ci vuole molto, ma molto tempo. Servono, generalmente, 20 anni, che si possono ridurre a 10 nel caso in cui si possieda un contratto che astrattamente è valido. Ma questo non basta: è necessario che il proprietario rimanga nella totale e completa inerzia. In altre parole, quest’ultimo per la durata di vent’anni non dovrà rivendicare il possesso del bene, benché sia a conoscenza che questo è nelle mani di un’altra persona.

L’usucapione trova la propria giustificazione in questo: nel fatto che il proprietario del bene viva nell’assoluta indifferenza. Ma a questo punto, cosa è necessario fare perché non si venga a costituire l’usucapione. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Usucapione, come funziona

Cerchiamo di capire, nel dettaglio, come funziona l’usucapione. Questa si viene a costituire nel momento in cui qualcuno utilizzi per molto tempo il bene di un’altra persone, facendolo alla luce del sole, ma soprattutto comportandosi come se quel bene fosse realmente suo. A questo punto il soggetto acquisisce la proprietà del terreno o della casa. Tutto questo avviene senza che sia necessario sottoscrivere un contratto o un qualsiasi atto notarile. Non serve nemmeno che ci sia il consenso della controparte. Basterà andare da un giudice, in tribunale, e con una causa ordinaria intentata nei confronti della persona, che risulti essere ancora titolare del bene nei registri immobiliari, dare prova che sussistano i presupposti richiesti.

Perché vengano a crearsi i presupposti per l’usucapione è necessario che:

• sia stata acquisita la disponibilità materiale del bene in maniera pacifica. Non dovrà essere stato fatto in maniera violenta, intimando al proprietario l’uscita di casa con la forza o scassinando la porta di casa. Non dovrà essere fatto in maniera clandestina. Uno dei casi tipici potrebbe essere quello della persona che consegni un terreno ad un contadino, affidandogli il compito ararlo e di mantenerlo fertile;
• esercitare sul bene dei poteri che non siano mai stati attribuiti dal suo titolare. Questi poteri, generalmente, sono connessi al diritto di proprietà. Tra questi poteri rientrano la spianata di un terreno o il cambio di destinazione di un alloggio. Ma anche una sua eventuale ristrutturazione;
• siano decorsi almeno 20 anni da quando si sia iniziato ad esercitare la proprietà sul bene;
• la completa e totale indifferenza del titolare del bene, che non si dovrà mai essere attivato per recuperare la disponibilità del bene.

Usucapione: come opporsi ufficialmente

È possibile opporsi all’usucapione in due modi differenti. La strada migliore da percorrere è quella di evitare che si compiano i 20 anni di possesso del bene. Sarà necessario, quindi, provvedere a diffidare il detentore del bene e chiedergli la restituzione immediata dello stesso. Per ottenere questo scopo non sarà sufficiente inviare una raccomandata, un telegramma od una pec. Sarà necessario notificare la richiesta attraverso un ufficiale giudiziario, che notifichi un atto processuale od una citazione in giudizio, che dovrà essere obbligatoriamente redatta e sottoscritta da un avvocato.

A questo punto poco importa se poi la causa venga realmente intrapresa. Questa mossa sarà sufficiente per mettere a conoscenza la controparte, che si vuole dare il via ad una causa per riottenere il proprio bene. Semplificando al massimo, non sarà necessario percorrere la strada del processo, iscrivendolo a ruolo e pagare tutte le relative imposte allo Stato. 

Attraverso la notifica dell’atto di citazione si diffida ufficialmente la controparte. Questa mossa permette di interrompere i 20 anni che servono per effettuare i calcoli dell’usucapione. Che a questo punto ripartiranno nuovamente dall’inizio.

Usucapione: il caso più rischioso

La seconda strada da percorrere, per opporsi all’usucapione, è molto più rischiosa. Si dovrà attendere che il detentore del bene decida di avviare la causa in tribunale per subentrare alla proprietà del bene. A questo punto il legittimo proprietario si potrà difendere, a mezzo del proprio avvocato.

Una delle difese da adottare sarà quella di smontare tutte le prove della controparte e le eventuali dichiarazioni dei testimoni. Sarà necessario dimostrare che non c’è stato un atto volto a dimostrare l’intenzione di esercitare sul bene i tipici poteri connessi al diritto di proprietà: questo, però, è un elemento difficile da provare. Il semplice fatto di aver coltivato un terreno o tenuto in affitto un appartamento non basta all’usucapione se vi è la tacita ammissione dell’altrui proprietà. Come detto, il detentore deve comportarsi come se fosse l’unico ed effettivo proprietario e di ciò deve fornire le prove in processo. Un altro modo per difendersi da una causa di usucapione è far rilevare che il termine di 20 anni non si è ancora compiuto.