Poniamo il caso che il condominio dove abitiamo, come proprietari di un appartamento, necessiti opere manutenzione ordinaria o straordinaria.
Cosa ci accadrebbe se evitassimo di pagare la quota a nostro carico? A quali conseguenze andrebbe incontro l’amministratore qualora non versasse all’impresa il compenso che dovuto?
Andiamo per gradi.
Per opere di manutenzione ordinaria si intendono interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, oltre a quelli essenziali ad integrare o mantenere efficienti gli impianti tecnologici.
Non sempre è scontato inquadrare un intervento in tale ambito senza porsi dei quesiti collaterali.
Possiamo includere in questa tipologia la sostituzione di un infisso o di un pavimento? Certo che si.
Il Glossario dell’Edilizia Libera è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 7 aprile 2008, col proposito di definire ed elencare con precisione quei
Lavori di manutenzione che non necessitano di alcun permesso.
Con un ulteriore approfondimento riferito agli impianti interni, possiamo circoscrivere gli interventi ordinari secondo alcuni propositi:
- contenere il degrado addebitabile al normale uso,
- rimediare ad incidenti dovuti all’usura che causano l’urgenza di opere che non modificano la natura degli impianti e le disposizioni, sia normative sia quelle riconducibili al costruttore.
Quando ci riferiamo invece ad interventi di manutenzione straordinaria, stiamo definendo opere quali:
- Rinnovamento o sostituzione di porzioni strutturali degli edifici.
- Realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici.
- Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, comprese le variazioni di metrature delle superfici e del carico urbanistico.
Va puntualizzato che gli interventi non possono alterare la volumetria complessiva degli edifici né causare modifiche delle destinazioni di uso, anche quando essi siano soggette ad accorpamento o frazionamento.
Precisiamo inoltre che le costruzioni ex novo di porzioni di fabbricati, anche nel caso in cui vengano abbattute le strutture preesistenti, non rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria, ma si configurano come nuove costruzioni.
Dopo questa infarinatura generale in materia di disciplina edilizia, vediamo chi ha il potere di disporre le due diverse tipologie di interventi.
La natura di ambedue le tipologie di interventi si appoggia sul concetto di “consuetudine gestionale”.
Per quanto concerne gli atti di ordinaria amministrazione, essi vengono affidati all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni, e risultano vincolanti per tutti i condomini (ex art. 1133 c.c)
Il Terzo Grado di Giudizio ha decretato in modo inequivocabile quanto segue:
Gli atti di straordinaria amministrazione implicanti spese che causano, per peculiarità e importanza, un dispendio di alto valore economico, devono obbligatoriamente essere deliberate dall’assemblea, per produrre effetto.
Ripartizione delle quote.
Le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionata alla porzione di piano che ognuno possiede.
come ci suggerisce altalex.com
A questo punto, è logico asserire che i costi debbano essere suddivisi tra i proprietari degli appartamenti in base al calcolo dei millesimali.
A questo proposito è doveroso specificare come le tabelle millesimali rappresentano un documento di carattere tecnico che, in virtù della sua assoluta macchinosità, deve essere redatto da un tecnico specializzato, per quanto non sia definita una specifica professionalità ad esso dedicata.
Per il calcolo delle quote millesimali è abitudine consolidata il fatto di rivolgersi ad un geometra, ma può redigerle qualsiasi soggetto specializzato nelle professioni tecniche pertinenti, come possono esserlo architetti e ingegneri.
Prendendo atto di questa lacuna legislativa, non è possibile asserire che sia necessario uno specifico titolo di studi per svolgere tale attività, ma risulta evidente che il soggetto incaricato debba essere dotato di cognizioni peculiari, e vantare una certa dimestichezza con la lettura di piantine e planimetrie.
Il nominativo del soggetto che emetterà la perizia viene discusso nel corso dell’assemblea. Data l’importanza del ruolo delle tabelle (in quanto possono incidere significativamente sugli esborsi di ciascun condomino e sul potere di voto), è opportuno che le stesse siano oggetto di un controllo, svolto da un altro perito.
L’entità della quota spettante ad ogni singolo proprietario verrà inserita nell’ordine del giorno e accordata mediante un apposita assemblea.
Solo con il consenso di tutti gli aventi diritto è possibile ottenere una deroga.
L’obbligo di concorrere alle spese, riguardante ognuno dei condomini, è riferito a tutte le tipologie di interventi fino ad ora esaminati, ed è pertanto riconducibile a tutte ciò che concerne l’uso e il godimento delle porzioni condivise e dei servizi annessi.
In ragione di ciò, nessuno può sottrarsi da tale obbligo.
Cos’è il Decreto Ingiuntivo?
In tutti i condomini accade, per l’usura degli spazi di uso comune, di essere costretti ad eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria.
Sfortunatamente, risulta difficile raggiungere una decisione che sia condivisa da tutti, sia sulle opere da realizzare, sia per quanto riguarda l’impresa deputata ad occuparsene.
Le assemblee, concepite per il raggiungimento di tali accordi, sono spesso contesti infervorati e chiassosi. C’è sempre la presenza di detrattori insoddisfatti della scelta raggiunta dalla maggioranza e che in virtù di questo scontento minacciano di non versare la propria quota.
Che si tratti di proteste sollevate per effettive difficoltà economiche o per negligenza, il mancato versamento puntuale delle quote mette in seria difficoltà l’amministratore, che a sua volta potrebbe non riuscire a retribuire l’impresa.
A questo punto l’impresa, per farsi versare il pagamento delle sue spettanze, ricorre al decreto ingiuntivo per lavori condominiali.
Il decreto ingiuntivo è un provvedimento che un creditore può conseguire presso un giudice senza essere costretto a intraprendere una causa contro il suo debitore.
Basta esibire una prova scritta del credito.
Con questo decreto il giudice fa ingiunzione al debitore di corrispondere il pattuito, compresi gli interessi e le spese della procedura, entro un termine di 40 giorni.
Il debitore può fare ricorso entro tale scadenza, che trova la sua decorrenza dal momento dell’avvenuta notifica. Questa azione contiene in sè il potenziale per aprire la strada ad una causa civile.
Che cosa succede se non si paga?
Il decreto ingiuntivo diventa esecutivo qualora il debitore non dovesse proporre opposizione entro i termini prescritti. A questo punto il creditore sarebbe legittimato a richiedere il pignoramento dei beni o dei conti correnti del debitore, allo scopo di soddisfare il proprio credito.
Nei casi in cui non venga dato alcun termine, il giudice avrebbe facoltà di obbligare il debitore a pagare immediatamente e senza dilazione. Il debitore potrebbe comunque proporre opposizione, ma ciò non farebbe venir meno il carattere immediatamente esecutivo del decreto, quindi a sventare la possibilità di un pignoramento a suo carico.
In tal caso, ci riferiamo a un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, consistente appunto in un’esecuzione forzata che non necessita l’attesa del decorso dei 40 giorni.
Il debitore, a questo punto, ha ancora la facoltà di opporsi alla decisione del giudice di pace ottenendo una deroga? La risposta è si, può farlo. In questo modo egli evita temporaneamente la confisca dei propri averi.
Quali sono gli oneri procedurali a carico del debitore, in relazione all’esecuzione in corso?
La sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, non determina l’improcedibilità dell’esecuzione, l’inefficacia del pignoramento o lo svincolo delle somme pignorate, bensì la sospensione dell’esecuzione fino alla definizione del giudizio di opposizione.
Il debitore può avvalersi della sospensione del pignoramento presso il giudice di pace, mediante un’istanza, oltre a promuovere un’ eventuale opposizione agli atti esecutivi qualora il creditore, senza vantare alcun tipo di leggittimazione, si spinga a commettere altre azioni riferite all’esecuzione in fase di sospensione.
Conseguenze per l’amministratore
L’amministratore ha l’obbligo di informare il condominio della notifica del decreto ingiuntivo ricevuta in ragione del suo incarico di mandatario?
Cosa succede se non lo fa?
La mancata comunicazione del decreto ingiuntivo ottenuto dall’impresa nei confronti del condominio, può causare il decorso del termine per l’opposizione.
Detto in termini più abbordabili, l’amministratore che trascura il proprio dovere di dare comunicazione dell’ingiunzione tramite raccomandata, getta l’intero condominio nell’ignoranza del problema, impedendo ogni diritto di replica.
Dal punto di vista giuridico, pertanto si può affermare che l’amministratore detiene una piena responsabilità per violazione dell’obbligo di informare i condomini in merito agli obblighi onerosi che gravano sui loro conti correnti.
Ciò comporterebbe la revoca dell’incarico di amministrazione e la condanna all’obbligo di risarcimento dei danni pecuniari cagionati.
Chi rischia il pignoramento?
L’impresa, trascorso il termine dei 40 giorni, può procedere al pignoramento delle somme contenute nel conto corrente del condominio.
Di solito, però, questo tentativo non sortisce grossi risultati in termini di soddisfazione del credito: risulta logico dedurre che, se il conto contenesse somme sufficienti a pagare l’impresa, l’amministratore vi avrebbe già provveduto.
Per l’appaltatore resta assodata la possibilità di ottenere la lista dei nominativi dei soggetti insolventi, in modo che la ditta possa agire al fine di ottenere un pignoramento solo su di essi.
Rifacendosi sul capitale personale dei singoli, egli può agire senza chiamare in causa i soggetti più coscienziosi che hanno bonificato i pagamenti nei tempi e nei modi previsti, penalizzandoli senza motivo.