Hai finalmente deciso di acquistare casa ma non sai da dove iniziare? Ci rendiamo conto che l’acquisto di un immobile, soprattutto se si tratta della propria “prima casa“, non è semplice!
Quante volte capita di trovare la casa dei propri sogni ma magari è troppo lontana dal posto di lavoro oppure ancora, la casa è bellissima ma situata in un luogo troppo periferico.
Insomma, ci sono svariati aspetti da tenere in considerazione. Tuttavia però, all’interno di questa guida, non affronteremo queste questioni perché, fondamentalmente, sono scelte personali e si basano sulle proprie necessità di vita.
In questo contenuto andremo ad analizzare bensì, quali sono tutti quegli aspetti tecnici da tenere in considerazione e che, molto probabilmente, nessuno ve li farà mai presente.
Prima casa: attenzione alle fregature!
Acquistare una maglietta su Amazon è molto semplice ed economico. Inoltre, in caso di articolo difettoso, poter restituire al mittente e pretendere anche un rimborso, vi farà procedere all’acquisto molto più serenamente.
Una casa però, non è una maglietta. Se non sarà vostra cura controllare ogni singolo centimetro della casa che vi interessa, una volta terminato il processo di acquisto, dovrete tenervi l’immobile. E siamo tutti d’accordo con l’affermare che, un appartamento, richiede un investimento economico non da poco, anzi.
E tieni anche presente che, una volta sborsata l’intera cifra, non c’è modo per riaverla indietro!
Prima casa: controlla sempre i registri immobiliari
I registri immobiliari devono sempre essere consultati prima di comprare la tua prima casa. Puoi consultarli presso l’Ufficio del Territorio (Agenzie delle Entrate) e prendere effettivamente atto se la casa è veramente intestata a colui che sostiene di essere il proprietario. Inoltre, mediante questa consultazione scoprirai anche se ci sono pignoramenti o ipoteche in corso.
O ancora, una causa intentata da qualcuno che ne rivendica la proprietà.
Queste verifiche sono essenziali e tranquillo, non dovrai farle tu! Questo è un compito che aspetta al notaio, tuttavia, è giusto che anche tu sia al corrente di questo aspetto.
E’ importante sapere quali sono i compiti necessari al fine che tutto proceda per il meglio. E se una determinata ricerca non la devi fare materialmente tu, non è detto che non sia tuo compito essere perlomeno informato adeguatamente.
Tieni presente che, se il tuo notaio non dovesse informarsi preventivamente e scoprire solo dopo la compravendita che la casa che hai acquistato ha una ipoteca o un pignoramento, potrai chiedergli i danni.
Eventualmente, lo puoi fare tu stesso recandoti presso la Conservatoria dei registri immobiliari che si trova per l’appunto all’Agenzia delle Entrate dove è situato l’immobile.
Lo puoi fare o recandoti direttamente allo sportello o inoltrando la domanda online. Dovrai solamente fornire i dati catastali dell’immobile. Chiaramente, tutto questo ha un costo e dovrà essere, quest’ultimo, saldato da te.
Prima casa: il venditore l’ha ricevuta in dono?
Se dopo tanto girovagare hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e sei pronto per l’acquisto, attenzione. Sarà bene, dopo quello che già ti abbiamo consigliato nel paragrafetto precedente, controllare se colui che ti sta vendendo la casa, l’ha effettivamente acquistata o se l’ha, a sua volta, ricevuta in dono.
Sappiamo che potrebbe sembrare un dettaglio poco importante, ma ti garantiamo che non lo è affatto!
Le donazioni, alla morte del donante, potrebbero essere impugnate dai familiari più prossimi, ovvero dagli eredi.
Quindi, se colui che vende è appunto il beneficiario di tale casa, quest’ultimo potrebbe subire un’azione dagli altri co-eredi.
E tu, anche se in totale buona fede ed in totale onestà, potresti vederti costretto a restituire loro l’immobile. Insomma, ti ritroveresti ad affrontare una situazione del tutto spiacevole e complessa da gestire.
Ne vale davvero la pena? Per questo motivo abbiamo scelto di preparare questo contenuto per te! Perché è importante conoscere tutti i cavilli prima di addentrarsi in un acquisto così tanto importante. Non vogliamo che, uno dei momenti più importanti della propria vita venga rovinato completamente per via dell’inesperienza.
Se invece sono trascorsi almeno 20 anni, o più, l’atto di donazione, non sarà più un problema.
Prima casa: verifica catastale a nome del venditore
Anche quest’altro documento è fondamentale. Da questo documento, ovvero dalla visura catastale, risulteranno i dati che identificano l’immobile, ovvero, foglio e particella.
Al momento della vendita occorrerà che questi dati coincidano con quelli che verranno indicati nell’atto notarile.
Sempre al catasto puoi chiedere una copia della planimetria della casa: questo documento è importante al fine di accertarsi che, quest’ultima, corrisponda esattamente a quella reale, ovvero all’immobile che stai acquistando.
Se non c’è questa corrispondenza, significa che nel tempo son state apportate delle modifiche ed è possibile che esse siano abusive. Per cui, essere informato in precedenza ti permetterà di essere tutelato da eventuali ordini di demolizioni o di abusi, in cui, appunto, dovrai rispondere tu in quanto nuovo proprietario dell’immobile. Non più il venditore. Quest’ultimo si beccherà “solo” il procedimento penale.
Ad ogni modo, se qualcuno ti vende una casa con abuso edilizio, è un tuo diritto richiede al venditore di ricevere indietro il denaro in qualità di risarcimento del danno.
Prima casa: verifica della regolarità urbanistica
Un’altra cosa di cui ti dovrai accertare prima dell’acquisto della casa di cui ti sei innamorato è se, quest’ultima, è stata costruita in conformità alla Legge. Infatti, la vendita di un immobile abusivo è praticamente nulla!
A questo punto, potrebbero svilupparsi quattro diverse situazioni.
- Se l’immobile è stato costruito dopo il 01/09/1967 occorre che nell’atto di compravendita siano indicati gli estremi del titolo, ovvero la concessione o la licenza.
- Se l’immobile è stato costruito prima del 01/09/1967 e successivamente la casa non ha subito modifiche, sarà sufficiente dichiararlo nell’atto di compravendita.
- Se l’immobile è stato costruito prima del 01/09/1967 e successivamente la casa ha subito modifiche, sarà necessario specificare autorizzazione, concessione, scia ecc…
- Se l’immobile è del tutto abusivo ma è stata presentata domanda di condono, occorrerà indicare nel rogito gli estremi di quest’ultima ed allegare anche i documenti che approvano tutti i pagamenti relativi alle imposte e agli oneri stabiliti dalla Legge.
Prima casa: regolamento condominiale
Se l’appartamento che vorresti acquistare è situato all’interno di un condominio, ti consigliamo di visionare le regole di quest’ultimo prima di inoltrare la tua proposta economica al venditore.
E’ importante conoscere le regole di quella che potrebbe essere la tua futura casa. Ad esempio, per fortuna non molti, ma alcuni condomini non consentono ai proprietari degli appartamenti, ma in generale a coloro che ci vivono all’interno, di avere cani o gatti. Ma più ampiamente, impediscono di avere animali domestici.
Se tu hai un animale, sarà tuo interesse quindi informarti preventivamente. Ma questo è solamente uno dei tantissimi esempi che ti potremmo fare.
Ci sono condomini che, ad esempio, vietano di trasformare l’appartamento in un ipotetico ufficio. Quindi, se tu un indomani vorrai venderlo, sarai penalizzato in questo senso.
Ma anche, banalmente, è importante che tu sappia come le spese condominiali vengono ripartite, e soprattutto, quali sono e a quanto ammontano.
Lo sappiamo che tutto ciò potrebbe sembrare poco rilevante, ma ti assicuriamo che non è affatto bello avere delle “sorprese” una volta effettuato l’acquisto.
Per cui, noi ti consigliamo di farti rilasciare dall’amministratore di condominio una attestazione scritta sull’esistenza di eventuali cause pendenti e sull’esatto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore.
E sai perché è molto importante questa cosa? Se il venditore prima di vendere la casa ha lasciato dei debiti verso il condominio, tu sarai co-responsabile e quindi, dovrai saldare tutto quello che, quest’ultimo, non ha precedentemente pagato. Avrai dunque sulle tue spalle sia quello che non è stato pagato al momento del rogito ma anche quello che non è stato pagato nell’arco dell’anno precedente.
Dunque, converrai ora con noi che, fare una chiacchierata preventiva con l’amministratore di condominio ha la sua importanza.
Prima casa: conformità degli impianti
Altra cosa che dovrai verificare sarà proprio la conformità di tutti gli impianti. Il venditore ti dovrà consegnare dei documenti, delle certificazioni, i quali attensteranno tutte le conformità degli impianti a quanto stabilito dalla Legge.
Se il proprietario in questione non è in possesso di queste certificazioni originali sarà possibile rivolgersi all’istallatore e chiedere copia di tali documenti ma anche per fare una controllata generale che, di sicuro, male non fa. Se invece quest’ultimo non è più rintracciabile, sarà possibile richiederne una copia alla camera di commercio.
Inoltre, ricordati sempre un’altra cosa molto importante: ai documenti di vendita deve essere sempre allegata anche l’Ape. Ovvero, l’Attestazione Presentazione Energetica. Questo documento è un testo redatto da un professionista autorizzato e specializzato da cui risultano le caratteristiche energetiche dell’immobile e la classe energetica di appartenenza.
Sostanzialmente, tali documenti ti diranno preventivamente, o quanto meno potrai farti un’idea, di quanto andrai a spendere di riscaldamento e questo è molto importante! Prenderne visione prima ti farà comprendere se, ad esempio, saranno necessari gli infissi nuovi.
Prima casa: l’agilità dell’immobile
Un altro documento di cui ti parliamo, è quello relativo all’agibilità dell’immobile. Si tratta di un documento che deve essere consegnato dal venditore all’acquirente il quale attesta che, la casa, rispecchia tutti i requisiti di Legge al fine di essere utilizzata come abitazione.
Se il venditore non dovesse essere in possesso di questo certificato ma ha chiesto al Comune il suo rilascio, dovrà consegnare all’acquirente una copia di relativa domanda inoltrata segnalando anche il numero di protocollo.