Chi vive in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali per la gestione delle parti comuni.
La ripartizione delle spese condominiali, però, non sempre viene accettata di buon grado da tutti i condomini. I motivi potrebbero essere diversi a partire dalla ripartizione errata, ma si pensi anche a vizi contenuti nella delibera.
I condomini dissenzienti hanno la possibilità di opporsi contestando la delibera assembleare. Nel farlo, però, devono rispettare i termini indicati dalla legge. In un solo caso, però, possono contestare la delibera anche oltre il termini di legge.
In questo articolo, forniremo una spiegazione utile e chiara su come si contestano le spese condominiali, in quali casi è possibile e su quali sono le tempistiche da rispettare.
Come vengono ripartite le spese condominiali
I condomini sono tenuti al pagamento delle spese condominiali legate alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Le spese sono legate alla manutenzione ordinaria, ma anche alla manutenzione straordinaria del condominio.
Le spese riguardanti le parti comuni devono essere ripartite tra i condomini. In che modo si dividono le spese? Si possono adottare diversi criteri: nella maggior parte dei casi si utilizza il criterio millesimale, in poche altre situazioni i costi possono essere ripartiti in parti uguali. Ma ci sono molti altri casi in cui si adottano ben altri criteri.
L’articolo 1123 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese condominiali:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Comunque, nella maggior parte dei casi, le spese vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà e devono essere pagate anche dai condomini che non utilizzano un servizio oppure un’area.
Tuttavia, per le spese di cose o aree di cui alcuni condomini si servono in misura maggiore, la ripartizione deve tenerne conto. Possiamo fare l’esempio della pulizia delle scale o dei costi di gestione dell’ascensore. Chi abita agli ultimi piani deve avere un carico di spesa maggiore rispetto a chi abita ai piani inferiori.
Bisogna anche pensare a tutti quei condomini con più edifici, con più cortili e anche con più scale. In questi condomini le spese di gestione e manutenzione delle parti comuni sono a carico solo dei condomini che ne traggono beneficio.
Come contestare la ripartizione delle spese condominiali
Spesso accade di essere in disaccordo con la ripartizione delle spese condominiali. Se la delibera viola le regole della ripartizione delle spese di gestione e manutenzione di cui abbiamo parlato poc’anzi, allora il condomino può contestarla.
Come si contesta la delibera? Il condomino in disaccordo (oppure i condomini) può contestarla conferendo al più presto mandato ad un avvocato. Il professionista incaricato deve prima mediare con la controparte e solo se la mediazione non va a buon fine si deve rivolgere al giudice chiedendo l’annullamento della delibera assembleare.
Bisogna prestare molta attenzione e rispettare le scadenze fissate dalla legge. La richiesta di mediazione deve essere fatta al più presto possibile. La delibera può essere contestata entro trenta giorni. Se non si rispetta tale termine allora l’azione decade. Dopo quanto tempo decorrono i trenta giorni? Per i condomini astenuti o dissenzienti, i trenta giorni decorrono dalla delibera; al contrario, per i condomini assenti all’assemblea, i trenta giorni decorrono dal giorno di comunicazione del verbale.
C’è un’altra opzione. Prima di rivolgersi ad un avvocato, il condomino può anche inviare una lettera raccomandata A/R oppure una Pec all’amministratore nella quale gli fa presente il vizio presente nella delibera assembleare.
Come si deve difendere il condominio? Da parte sua, l’amministratore deve nominare un avvocato per farsi rappresentare presso l’organismo di mediazione. Tuttavia, per chiudere il processo il prima possibile il condominio potrebbe annullare la delibera.
Prima di concludere, dobbiamo far presente anche un ultimo scenario. Il condomino potrebbe anche contestare la delibera della ripartizione delle spese solo quando riceve il decreto ingiuntivo per non aver pagato le rate condominiali. Solo in un caso, il condomino si può opporre al decreto ingiuntivo anche se non aveva contestato la delibera.
Stiamo parlando del caso in cui l’assemblea aveva deciso una ripartizione delle spese diversa dal criterio millesimale, non solo per un singolo esercizio, ma anche per il futuro. In casi come questo, si parla di nullità della delibera.
Quando scatta la nullità della delibera? La nullità della delibera scatta nel momento in cui l’assembla modifica definitivamente il criterio di ripartizione delle spese condominiali e si può contestare anche dopo il termine di trenta giorni.