Germania: la crisi immobiliare si fa seria

Nelle ultime settimane ho già trattato più volte l’argomento crisi immobiliare, ma la situazione pare sia in ulteriore peggioramento.

Nelle ultime settimane ho già trattato più volte l’argomento crisi immobiliare, ma la situazione pare sia in ulteriore peggioramento, e poi sono arrivati dati non proprio confortanti, per cui è bene tornare a parlarne.

Sappiamo delle difficoltà veramente serie che sta vivendo la Cina la cui persistente debolezza del settore immobiliare costituisce la maggiore fonte di rischio sistemico per l’economia.

Le aziende del settore sono stra-indebitate e nonostante il Governo e la Banca Centrale cerchino di venire incontro al settore, la crisi pare invece aggravarsi.

Sappiamo poi della situazione negli Stati Uniti, anche qui la cosa si sta facendo seria.

Ieri sull’inserto economico del Corriere della Sera è stato pubblicato un articolo a firma Federico Fubini che non ha lasciato nulla di intentato, a cominciare dal titolo: Immobili, il buco da mille miliardi: i rischi per le banche e i grandi fondi (tra Usa ed Europa)

Nell’articolo non si usano eufemismi, si scrive nero su bianco del collasso del valore degli immobili commerciali. E dei rischi di contagio per il settore finanziario.

Fubini poi cita Robert Armstrong, giornalista del Financial Times, che in un articolo ha scritto «Quando vedi uno scarafaggio, sai già che non è il solo; quando salta una banca, anche».

Ed allora vediamo quanti sono gli scarafaggi in Europa.

L’indicatore dei prezzi dell’immobiliare commerciale calcolato dalla Bce è sceso del 9,7% dalla metà del 2022 un calo addirittura decisamente superiore a quello registrato all’inizio della crisi del 2007/2008.

Mi dite che forse la Bce ha esagerato? Nient’affatto, anzi, forse ha addirittura sottostimato il calo visto che secondo l’indice di Green Street, un consulente del settore, in Europa i prezzi medi degli immobili non residenziali sono scesi, rispetto ai massimi del 2022, del 24% in Europa e del 21% negli Stati Uniti.

Certo senza dubbio hanno inciso molto gli aumenti dei tassi, in brevissimo tempo sia in Europa che negli Usa le rispettive Banche Centrali hanno aumentato i tassi ad un ritmo mai visto, ma non bastano gli aumenti dei tassi per spiegare un simile crollo.

Ha senza dubbio contribuito anche la pseudo pandemia e soprattutto l’e-commerce che ha inciso sullo stile di vita delle persone, soprattutto per quanto riguarda gli abitanti delle metropoli.

E poi sapete che io continuo a sottolinearlo, è vero che le Banche Centrali hanno aumentato i tassi ad una velocità mai vista, ma dopo che per diversi anni erano stati azzerati, sono stati quegli anni, dal 2015/2016 al 2022 che hanno sconvolto il mercato, quando abbiamo visto addirittura la follia dei tassi negativi.

Ciò ha portato il comparto immobiliare in bolla.

E lo shopping via web ha poi reso quasi obsoleti i Centri Commerciali che con tassi a zero erano cresciuti come funghi.

Fubini stesso ritiene che la crisi sia addirittura ancora più grave arrivando a scrivere che “quei 21% o 23% di calo degli indici probabilmente non sono veritieri, perché chi oggi deve vendere uno spazio per uffici spesso è costretto ad accettare un taglio del valore di almeno il 30%.

Ed arriviamo alla Germania perché oggi sono stati comunicati dati veramente allarmanti.

Attenzione, l’associazione delle banche tedesche ha calcolato che in Germania il calo dei prezzi degli immobili è stato del 7,2% su base annua … soltanto nell’ultimo trimestre 2023. 

Un’enormità, ma sono gli immobili di abitazione a sostenere il mercato (-5,8%) perché se limitiamo l’analisi agli immobili commerciali e per uso ufficio, la situazione è ben più drammatica.

La più importante società del settore, Scope rating, ha calcolato nello stesso periodo, ossia l’ultimo trimestre del 2023 un calo addirittura del 12,1% per gli immobili commerciali e del 13,3% a uso ufficio.

Ed allora veniamo alle previsioni.

Sempre Scope rating ritiene che i cali dei prezzi degli immobili commerciali e industriali abbiano probabilmente toccato il fondo, ma prevede ulteriori diminuzioni del valore degli asset residenziali e degli uffici. Ed ancora:

«I promotori di immobili commerciali e residenziali rappresenteranno probabilmente la quota maggiore di insolvenze nel 2024, come è accaduto nel 2023. Alcune società immobiliari dovranno inoltre intraprendere importanti rivalutazioni, per ristrutturare i propri bilanci e garantire la disponibilità di finanziamenti futuri».

Le società del settore dovranno cercare in ogni modo di ridurre l’indebitamento visto che i tassi scenderanno sì, ma con gradualità.

E sentite la conclusione del report

«Nella migliore delle ipotesi le società immobiliari grandi e moderatamente indebitate saranno in grado di difendere la propria qualità creditizia, mentre la contrazione dei portafogli potrebbe avere un impatto sulla capacità di altre società immobiliari di diversificare il flusso di cassa e mantenere livelli di redditività, esercitando ulteriore pressione sui rating di credito. Nel peggiore dei casi le aziende dovranno modificare/ristrutturare le proprie passività, aumentando in definitiva il numero di default nel settore nel 2024».

Insomma fallimenti in vista, e questo nella grande Germania che tuttavia sembra disinteressarsi del problema, il Cancelliere Scholz, infatti parla sì di un grande dispiego di finanze pubbliche … ma tutte in un altro settore … purtroppo.

Giancarlo Marcotti
Giancarlo Marcotti
Giancarlo Marcotti è laureato in Scienze Statistiche ed Economiche all’Università di Padova. Nella sua attività professionale ha collaborato con importanti Istituti Finanziari, ricoprendo diversi ruoli. Giancarlo Marcotti è Direttore Responsabile di Finanza In Chiaro, oltre che curatore della rubrica I Mercati e redattore della sezione portafoglio nella quale, giornalmente, riporterà le scelte di investimento effettuate. Giancarlo Marcotti cura la trasmissione Mondo e Finanza su Youtube di Money.it.
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