A chi tocca pagare l’amministratore di condominio? Ma soprattutto a quando ammonta il suo onorario? Domande lecite, che si pongono un po’ tutti. A questi dubbi se ne aggiungono altri. La Guardia di Finanza può controllare i verbali delle assemblee e venire a conoscenza dell’onorario dell’amministratore di condominio? È necessario essere sempre in possesso di un preventivo?
Iniziamo con il ricordare che quello dell’amministratore di condominio è un lavoro difficile, che richiede un grande impegno e molta responsabilità. Il professionista, che dovesse sbagliare nello svolgimento di uno dei suoi innumerevoli compiti, può andare incontro a gravi responsabilità nei confronti proprio del condominio, che sta amministrando. Proprio quest’ultimo potrà rivalersi, citandolo in giudizio e chiedendogli il risarcimento dei danni. L’amministratore di condominio, proprio per questo motivo, deve essere retribuito. Così come ogni altro lavoratore.
Prima di cominciare, è bene ricordare cosa prevede l’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile: nel momento in cui l’amministratore di condominio accetta la nomina – o quando gli viene confermato il rinnovo – dovrà specificare analiticamente l’importo che gli è dovuto a titolo di compenso per il suo lavoro. Sostanzialmente questo potrebbe far pensare che è sempre necessario che sia presentato anche un preventivo: scopriamo se questo è vero.
Amministratore di condominio: come si stabilisce il compenso
Al momento non esiste un tariffario ufficiale dell’amministratore di condominio a cui fare affidamento, per conoscere preventivamente il suo costo. Questa vuoto, tra l’altro, permette ad ogni singolo professionista di chiedere il compenso che ritiene essere più opportuno. Ovviamente anche l’assemblea ha la stessa ed identica libertà: può rifiutare di nominare un amministratore di condominio, perché ritiene che la sua tariffa sia troppo alta.
Questo porta ad una conseguenza ben precisa: il compenso dell’amministratore di condominio dovrà essere stabilito dalla libera contrattazione delle parti. Un professionista si candiderà per ricoprire un determinato ruolo e proporrà un compenso per ricoprirlo. L’assemblea, dall’altra parte, sarà libera di decidere se quel singolo professionista ed il suo compenso rispondano alle proprie necessità. In linea di massima, il compenso dell’amministratore è proporzionato al numero delle unità che sono presenti all’interno del condominio da amministrare. Più sono le abitazioni, maggiore sarà il compenso.
Ricordiamo che l’amministratore di condominio deve essere pagato perché lavora proprio per il condominio. Giuridicamente parlando il suo compenso è giustificato dal fatto che il professionista è un mandatario: in altre parole è una persona che è stata incaricata, attraverso un regolare contratto. Questo contratto ha una durata annuale, rinnovabile di un ulteriore anno. L’assemblea, comunque, avrà la più ampia facoltà di continuare a confermare lo stesso amministratore di condominio tutte le volte che vuole.
Amministratore di condominio: il preventivo è obbligatorio
Una domanda che molti nostri lettori si staranno ponendo è se, per il compenso di un qualsiasi amministratore di condominio, sia necessario essere in possesso del preventivo. Come abbiamo visto in apertura di articolo, un’indicazione precisa ci arriva dall’articolo 1129, comma 14 del Codice Civile, nel quale si enuncia chiaramente che
l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Sostanzialmente, questo significa che l’amministratore di condominio, nel momento in cui viene nominato, dovrà mettere i suoi potenziali clienti nella posizione di essere a conoscenza, fin dal principio, delle spese alle quali andranno incontro. È anche vero, però, che non tutti i costi sono prevedibili fin dal primo momento. Per questo motivo, l’amministratore di condominio provvede a presentare un documento nel quale sarà prevista:
- una quota fissa, che costituisce a tutti gli effetti il compenso per l’attività di tipo ordinario di amministratore di condominio (in questa voce rientra la redazione di bilancio, le eventuali rappresentanze in giudizio e così via);
- una quota variabile, che verrà addebitata nel caso in cui dovessero essere eseguiti dei lavori straordinari;
- rimborso spese (per le raccomandate, la cancelleria e via discorrendo).
L’amministratore di condominio potrebbe trovarsi nella posizione di non fornire un vero e proprio preventivo, in quanto la legge parla unicamente di un importo dovuto a titolo di compenso. Il professionista potrebbe limitarsi a stabilire il proprio costo all’interno dell’assemblea, andando a specificare quali siano le voci più importanti che lo compongono. La nomina sarà valida nel momento in cui, all’interno del verbale, venga specificato l’imposto che l’amministratore di condominio richiede. È necessario, comunque, che dalla decisione si evinca l’onorario del mandatario. Al contrario, è nulla la nomina dell’amministratore di condominio se questi non indica il compenso al momento dell’accettazione.
Generalmente gli amministratori di condominio provvedono ad inviare un preventivo nel momento in cui si candidano a gestire un edificio. In questo modo i proprietari risultano essere informati del suo costo nel momento in cui partecipano all’assemblea.
Obbligo di dichiarazione al fisco
Ovviamente l’amministratore di condominio dovrà dichiarare al fisco i propri compensi. Trattandosi di un reddito a tutti gli effetti, dovrà pagarci le tasse sopra in proporzione al proprio guadagno. Se si dovesse prendere in considerazione il caso di quei professionisti che gestiscono molti edifici, i guadagni, nel corso dell’anno, possono essere molto alti.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18100 del 6 giugno 2022, ha messo in evidenza che un amministratore di condominio che non dovesse dichiarare i propri redditi al fisco, potrà essere scoperto esaminando i verbali assembleari. Questo significa che sono sufficienti i verbali dell’assemblea condominiale per far scattare un accertamento sui redditi dell’amministratore di condominio. È quindi legittimo per il Fisco desumere le entrate dagli atti con cui si affida l’incarico.