Casa in affitto, che succede se il proprietario vende? È la domanda, spiazzante, che si pone un inquilino che, anche dopo poco tempo dalla registrazione del contratto, apprende che il proprietario è deciso a vendere l’immobile.
Il proprietario può decidere di vendere casa per diversi motivi. In genere, la motivazione sta in una necessità di liquidità: in questo caso, la vendita della casa rappresenta un modo immediato ed efficiente per ottenere un guadagno.
La prima domanda che l’inquilino può porsi è se il proprietario ha effettivamente il diritto di vendere casa, anche quando questa è occupata e il contratto di locazione non è arrivato a naturale scadenza. La seconda, è cosa succede dopo la vendita e se il proprietario ha diritto di mandare via l’inquilino.
In questa piccola guida, risponderemo a tutte queste domande e faremo chiarezza su cosa succede quando il proprietario decide di vendere l’immobile e quali sono le conseguenze sul contratto di locazione.
Inoltre, vedremo anche cosa succede se non vi è un contratto di locazione registrato. In questi casi, infatti, le cose si fanno più difficili per l’inquilino, il quale potrebbe essere mandato via dal proprietario da un momento all’altro, senza poter avanzare alcuna pretesa.
Si può vendere una casa già affittata?
La prima domanda, come abbiamo visto, riguarda il diritto del proprietario a vendere una casa con un inquilino al suo interno prima della scadenza del contratto di locazione.
Ebbene, la risposta è affermativa. La normativa italiana, infatti, prevede la possibilità, da parte del proprietario, di vendere l’immobile in qualsiasi momento, a prescindere dalla scadenza o meno del contratto di affitto.
Il venditore ha comunque l’obbligo di informare l’acquirente della presenza dell’inquilino in casa, pena la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il Codice Civile, in ogni caso, prevede una tutela per l’inquilino. Quest’ultimo, infatti, ha il diritto a rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto di locazione e il proprietario non può mandarlo via.
L’inquilino deve comunque essere informato della vendita della casa, anche perché deve essere consapevole di chi sarà la persona alla quale dovrà pagare il canone d’affitto.
L’unico dovere dell’inquilino è quello di consentire al proprietario di accedere all’immobile per farlo visionare a possibili acquirenti.
Cosa succede se il proprietario decide di vendere casa
La vendita dell’immobile da parte del proprietario non ha grandi conseguenze sul contratto d’affitto. Come già accennato, l’articolo 1599 del Codice Civile stabilisce che:
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
Come abbiamo visto, infatti, l’inquilino ha diritto a rimanere nella casa e non può essere mandato via. Il contratto d’affitto non subisce variazioni: l’unica differenza è che il proprietario cambia e quest’ultimo, inoltre, non può prevedere aumenti.
Poco cambia anche per quel che riguarda il rinnovo o il mancato rinnovo del contratto d’affitto. Così come avrebbe potuto fare anche il vecchio proprietario, il nuovo locatore può scegliere di disdire il rinnovo automatico del contratto. La decisione deve, comunque, essere comunicata all’inquilino sei mesi prima della scadenza.
Per riassumere, quando il proprietario decide di vendere casa:
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l’inquilino ha diritto a rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto di affitto;
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l’inquilino deve pagare il canone di locazione al nuovo proprietario ed eventuali pagamenti al vecchio proprietario non saranno presi in considerazione;
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il proprietario può scegliere di optare per la disdetta del rinnovo automatico del contratto, ma dandone comunicazione all’inquilino sei mesi prima della scadenza.
Inoltre, è bene sapere che l’inquilino non ha diritto di prelazione, cioè, nel caso voglia acquistare l’appartamento, non ha diritto a essere preferito nell’acquisto rispetto ad altri acquirenti.
L’inquilino ha diritto di prelazione sono qualora il proprietario abbia intenzione di vendere l’immobile alla prima scadenza.
Casa in affitto senza contratto: che succede se il proprietario vende
Quanto detto finora vale esclusivamente nelle situazioni in cui esista un contratto di locazione registrato. Questo perché, come abbiamo visto, il Codice Civile prevede che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore alla cosa.
Ciò significa, in sostanza, che se non è presente un contratto registrato, l’inquilino non può avanzare alcun diritto e il nuovo proprietario potrebbe avere la libertà di mandarlo via in qualsiasi momento e senza badare ad alcuna scadenza.
Qualora, poi, il coinquilino dovesse rifiutarsi di abbandonare l’immobile, il proprietario potrebbe comunque agire nei suoi confronti per mandarlo via. Chiaramente, in questo caso non potrà farlo con lo sfratto, data proprio la mancanza di un contratto di locazione registrato. Tuttavia, potrebbe scegliere di percorrere la strada, anche se lunga e dispendiosa, dell’occupazione senza titolo.
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