Condominio, chi paga la sostituzione delle ringhiere del balcone?
Non è semplice rispondere a questa domanda se prima non si tengono in considerazione ulteriori fattori. Prima di tutto, infatti, va stabilito quali sono le parti comuni dell’edificio e quali, invece, quelle di proprietà privata.
Proprio da queste prime considerazioni è possibile stabilire chi deve sostenere eventuali spese per la sostituzione o per altri interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Le spese devono essere pagate dal proprietario dell’immobile, dal momento che il balcone non è altro che un’estensione della sua abitazione? Oppure le spese devono essere ripartite per tutti i condomini, in quanto il balcone o gli elementi che lo costituiscono fanno parte delle parti comuni?
Non esistendo una normativa di riferimento, ciò che si può fare è analizzare quanto stabilito dalle sentenze della Corte di Cassazione.
Ci sono, infatti, casi in cui la spesa sarà a carico del proprietario dell’immobile e casi in cui, al contrario, ci sono i presupposti per i quali saranno tutti i condomini a dover pagare le spese per sostituzione o riparazione.
Vediamo, allora, quando le spese devono essere sostenute dal proprietario dell’immobile e quando, invece, trattandosi di elementi decorativi che vanno a migliorare l’estetica dell’intero edificio, tutti i condomini dovranno pagare per le spese di manutenzione.
Condominio, chi paga la sostituzione delle ringhiere: quando ringhiere e parapetti sono parti comuni dell’edificio
Nel caso di un balcone aggettante, cioè quello che sporge dalla facciata dell’edificio, è importante per prima cosa stabilire se questo è di proprietà del titolare dell’immobile oppure del condominio.
In linea generale, il balcone è da considerarsi come un’estensione dell’immobile. Il suo utilizzo non è, dunque, a servizio dell’intero edificio, perciò, a una prima analisi, questo non dovrebbe svolgere una funzione collettiva.
Tuttavia, come chiarito da diverse sentenze della Corte di Cassazione, alcuni elementi del balcone possono essere considerati parti comuni e, di conseguenza, di proprietà condominiale.
È il caso, per esempio, di frontalini, parapetti e ringhiere che sono elementi definiti di proprietà condominiale in alcuni casi specifici. Questi, infatti, devono avere una funzione decorativa e contribuire a rendere esteticamente gradevole l’edificio.
Come si legge nella sentenza della Cassazione n. 10848 dell’8 giugno 2020:
i rivestimenti […] devono essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.
Di conseguenza, se gli elementi, ringhiere comprese, del balcone assolvono a una funzione decorativa che contribuisce a rendere esteticamente gradevole l’edificio, allora questi verranno considerati come parti comuni dell’edificio.
Se, al contrario, gli elementi non hanno una funzione decorativa, allora questi saranno di proprietà del titolare dell’immobile.
Condominio, chi paga la sostituzione delle ringhiere
Una volta analizzato quanto chiarito da alcune sentenze della Corte di Cassazione, risulta più semplice rispondere alla domanda su chi paga le spese per la sostituzione delle ringhiere in condominio.
Come abbiamo visto, le ringhiere (ma anche i parapetti o i frontalini) fanno parte delle parti comuni dell’edificio se assolvono una funzione decorativa.
In particolare, quando gli elementi sono ben visibili all’esterno, disposti simmetricamente, omogenei per dimensione, forma geometrica e materiale, la spesa per gli interventi di manutenzione deve essere ripartita tra i condomini, secondo quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.
In caso contrario, le spese per la sostituzione o manutenzione delle ringhiere spettano al proprietario dell’immobile.
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Condominio, perché le spese per la sostituzione delle ringhiere spetta ai condomini
La questione su chi debba pagare le spese per eventuali interventi di manutenzione delle ringhiere o di altri elementi del balcone in condominio è spesso complessa.
Questo perché, come già detto, il balcone è da considerarsi un’estensione dell’immobile, la quale non ha una funzione collettiva, né apporta vantaggi a tutti i condomini.
Tuttavia, è bene considerare che, nel caso gli elementi della parte frontale e di quella inferiore dovessero contribuire a rendere più gradevole l’edificio, questo andrebbe a vantaggio non più del solo proprietario dell’immobile, ma di tutto il condominio.
In questo caso, quindi, gli elementi decorativi hanno una funzione collettiva.
Per questo motivo, le spese devono essere ripartite tra i condomini e l’assemblea diventa competente a deliberare sugli interventi di riparazione o sostituzione.
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