Quando un debito non viene sanato, i creditori possono riversarsi sui beni immobili. Si tratta del pignoramento immobiliare che permette ai creditori di entrare in possesso delle case dei debitori per recuperare quanto gli spetta sulla loro vendita.
Bisogna sapere, però, che non tutte le case possono essere pignorate. I creditori non possono pignorare, per esempio, gli appartamenti del demanio. Ma anche molti altri.
Nel testo andremo a spiegare come funziona il pignoramento immobiliare ed elencheremo quali sono gli immobili pignorabili e quali, al contrario, non possono essere toccati.
Come funziona il pignoramento immobiliare
Sono diversi i casi e le circostanze che possono portare una persona a contrarre un debito verso un istituto di credito o verso un terzo e non riuscire a saldarlo. Se non si rispettano le scadenze e non si paga quanto dovuto si può rischiare di incorrere in un pignoramento immobiliare.
In sostanza, il creditore può richiedere l’espropriazione di un bene immobile del debitore, lo vende all’asta e recupera l’importo che gli spetta. Si tratta non solo di una procedura molto complessa e a tratti macchinosa, ma anche molto difficile da gestire.
Come funziona? Per poter essere effettiva, si deve rispettare un iter preciso. Prima di tutto si deve ottenere il titolo esecutivo, ovvero la sentenza con il precetto attraverso cui si intima il debitore ad adempiere ai propri doveri entro 10 giorni. Trascorsi i 10 giorni, senza ottenere nessun risultato, l’avvocato incaricato può redigere l’atto di pignoramento, notificandolo al debitore.
Tuttavia, trattandosi di un pignoramento immobiliare si deve anche procedere con l’apposizione di un vincolo sul bene. Si deve avvertire la Conservatoria e inviargli l’atto, dove sarà trascritto e registrato. Solo quando l’atto farà ritorno, con notifica positiva, si potrà procedere in tribunale e, alla fine del procedimento, vendere all’asta il bene immobile.
Quali immobili possono essere pignorati
In caso di inadempienza da parte del debitore, il creditore può ottenere il pignoramento immobiliare dei seguenti beni:
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Terreni, edifici, costruzioni e anche edifici galleggianti se ben assicurati alla riva;
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Beni mobili collegati all’immobile;
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Beni donati dal debitore;
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Accessori e pertinenze;
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Immobili ipotecati dal creditore.
Come abbiamo visto, si possono pignorare anche i beni sui quali il debitore ha un vincolo di indisponibilità oppure che sono oggetto di donazione. È ammesso anche il pignoramento dei mobili che arredano l’’immobile, ma solo quando si ritiene opportuno che l’espropriazione debba avvenire unitamente. In questo caso, il creditore deve chiedere all’ufficiale giudiziario di compiere un pignoramento congiunto.
Per quanto riguarda le pertinenze? In questo caso, come abbiamo già detto, è possibile anche ottenere il pignoramento delle pertinenze e degli accessori e finche dei frutti dell’immobile oggetto dell’azione esecutiva.
Ebbene, bisogna sapere che l’estensione del pignoramento anche a pertinenze, frutti e accessori avviene automaticamente, anche quando i beni non vengono espressamente indicati. Non è automatica, solo quando hanno dati catastali diversi.
Infine, si possono pignorare i beni ipotecati. Il creditore deve sottoporli a pignoramento per primi e, solo in un secondo momento, può chiedere l’espropriazione forzata dagli altri beni immobili non ipotecati.
Inoltre, il creditore può ottenere il pignoramento dei diritti reali su un bene, come:
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Enfiteusi;
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Superficie;
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Usufrutto (ad eccezione di quello reale);
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Proprietà e nuda proprietà.
Si possono pignorare i beni immobili in comunione dei beni?
Rispondiamo subito con un sì: è ammesso il pignoramento anche di beni immobili appartenenti a più soggetti, come il caso della comunione dei beni, anche se il debitore è solo uno dei comproprietari.
In particolar modo, nel caso della comunione dei beni tra coniugi, il pignoramento riguarda il bene nella sua interezza e non solo alla quota spettante.
Pertanto, all’atto di vendita del bene, la comunione si scioglie, ma nello stesso tempo, il coniuge non debitore ha diritto a ricevere metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del suo valore, in caso di assegnazione.
Ricordiamo, infine, che il creditore deve notificare un avviso anche a tutti i comproprietari del bene oggetto della procedura esecutiva.
Quali immobili non si possono pignorare
Un bene impignorabile per legge è la prima casa, ovvero l’abitazione principale. Non può mai essere oggetto di espropriazione forzata, a patto che non sia di lusso e che il debitore vi abbia la propria residenza ufficiale.
Tuttavia, se vengono a mancare queste poche e semplici condizioni, si può pignorare anche la prima casa qualora il debito sia superiore a 120.000 euro.
La prima casa rientra nei beni impignorabili quando è l’unico bene di proprietà del debitore e quando viene utilizzata come abitazione principale. Come abbiamo già detto non deve essere accatastato come bene di lusso.
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