Cosa succede se un inquilino od un proprietario non pagano le spese condominiali? Quando scatta il pignoramento dell’alloggio? Cosa rischiano le persone che non abbiano alcun bene intestato? Domande lecite ed importanti, ma prima di rispondere a questi dubbi è meglio partire da un principio molto importante. Non si rischia un pignoramento nel momento in cui non si paga un debito.
O quanto meno, il debitore non lo deve temere immediatamente. Prima che il creditore possa procedere con un pignoramento vero e proprio è necessario che ci sia un titolo esecutivo, che altro non è che una condanna. Quando una persona non paga le spese condominiali, questo titolo esecutivo dovrà essere emesso dal giudice. Nel caso in cui il condominio volesse procedere contro il moroso potrà contare su un procedimento molto veloce e abbastanza indolore: il decreto ingiuntivo. Nel nostro caso, quando il creditore ha intenzione di recuperare le spese condominiali, il decreto è provvisoriamente esecutivo. In estrema sintesi il debitore dovrà pagare immediatamente: non avrà tempo 40 giorni, così come prevede la regola generale. È grazie a questo tipo di procedura che si rischia il pignoramento, nel caso in cui non pagano le spese condominiali. Ma scopriamo come funziona questa pratica.
Spese condominiali, quando si rischia il pignoramento
L’amministratore di condominio ha sei mesi di tempo da quando l’assemblea ha approvato il riparto delle spese condominiali, per agire contro quanti non abbiano versato le rate di loro competenza. Per agire inn questo senso, non è obbligato a chiedere l’autorizzazione dell’assemblea. È obbligato ad inviare un formale diffida al debitore e a nominare un avvocato di propria fiducia.
Sarà compito dell’avvocato procedere direttamente in tribunale con la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Questo verrà notificato direttamente al moroso, che avrà, quindi, 40 giorni per presentare, tramite un avvocato, un’opposizione. Non sarà possibile presentare un’opposizione nel caso in cui la contestazione riguardi un vizio dell’assemblea che lo stesso non aveva provveduto ad impugnare entro trenta giorni dalla delibera.
Una volta che siano passati i 40 giorni, il decreto ingiuntivo diventa definitivo ed inoppugnabile. Avrà, quindi, la stessa efficacia di una sentenza definitiva e non potrà essere messo in discussione. Dal quarantunesimo giorno dalla notifica del decreto ingiuntivo, il condomino moroso sarà obbligato a saldare le somme che vi sono indicate. A suo carico saranno anche le spese legali che il condominio ha dovuto sostenere, così come quantificate e liquidate dal giudice di pace. Se a questo punto il condomino moroso dovesse continuare a non pagare, verrà notificato il cosiddetto atto di precetto. Questo altro non è che un ulteriore ed ultimo avviso, con il quale vengono dati altri dieci giorni di tempo per saldare il debito. Se questo non dovesse avvenire, il passo successivo è quello del pignoramento.
Come avviene il pignoramento
Nel caso in cui il condomino moroso dovesse fare orecchie da mercante e continuare a non pagare, trascorsi dieci giorni l’avvocato del condominio si rivolge direttamente all’ufficiale giudiziario del tribunale di competenza per territorio ed avvia direttamente le pratiche per il pignoramento.
E qui sorgono realmente i problemi per il condomino moroso. Il pignoramento potrà avere come oggetto beni mobili, mobili o eventuali crediti del moroso. Sarà direttamente il creditore a scegliere quale bene debba essere pignorato. Quest’ultimo adotterà la procedura che ritiene più consona per esigere il proprio credito. Potrà scegliere se colpire, con il pignoramento, beni mobiliari come mobili od oggetti preziosi o beni immobili, come case o terreni. Il pignoramento potrà essere fatto anche presso terzi, andando a colpire il conto corrente, la pensione o lo stipendio.
Nel caso in cui si proceda con un pignoramento mobiliare, spetterà all’ufficiale giudiziario l’onere di andare nella casa del debitore ed asportare i beni di immediato realizzo. Se, invece, si opta per il pignoramento immobiliare o presso terzi, il moroso riceverà una semplice notifica con la quale gli verrà comunicato l’atto di pignoramento. Nel caso in cui il pignoramento dovesse avvenire presso terzi, l’atto verrà notificato anche al terzo pignorato, il quale è in possesso dei beni del debitore: ente di previdenza, banca o datore di lavoro. Nel caso in cui ci sia un immobile in affitto, ad essere pignorati dal condominio potrebbero essere i canoni di locazione.
Pignoramento: il caso più frequente
Nel momento in cui un condomino non dovesse pagare le spese condominiali, una delle forme più ricorrenti utilizzate dagli avvocati è il pignoramento immobiliare. Questa scelta è dettata da un motivo molto preciso: nel caso in cui il moroso fosse nullatenente e non abbia altri beni intestati, è certamente proprietario dell’appartamento nel condominio, per il quale non paga le spese condominiali. Se così non fosse, non sarebbe lui il soggetto tenuto a pagare queste spese.
L’immobile potrà essere pignorato anche se è sottoposta ad un fondo patrimoniale, questo perché il fondo è inopponibile ai debiti contratti per le esigenze della famiglia. Nel caso in cui l’appartamento sia già stato ipotecato da una banca o da un altro creditore, il condominio potrà accendere un’ipoteca di secondo grado sullo stesso. In questo modo potrà coprire il proprio credito, con quello che avanzerà dopo che sia stato coperto quello dell’ipoteca di primo grado.